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Prezzi delle case in aumento, i fattori che incidono sull'andamento e cosa attendersi nei prossimi mesi

I chiarimenti di Federico Polidoro, dirigente del Servizio sistema integrato condizioni economiche e prezzi al consumo dell’Istat, a idealista/news

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I prezzi delle case sono in aumento. Il mercato immobiliare si sta muovendo. I recenti dati forniti dall’Istat hanno evidenziato un consolidamento del trend di crescita che si è avviato alla fine del 2019. Ma cosa attendersi nei prossimi mesi?

Una domanda che idealista/news ha rivolto a un esperto, Federico Polidoro, dirigente del Servizio sistema integrato condizioni economiche e prezzi al consumo dell’Istat, il quale ha affermato: “E’ probabile che il 2021 sia il secondo anno consecutivo di aumento dei prezzi delle abitazioni, la cui ampiezza dipenderà dall’evoluzione di una serie di fattori che occorrerà verificare nei prossimi mesi”.

Cosa indicano i dati rilevati dall’Istat per quanto riguarda i prezzi delle case nel primo trimestre 2021?

“I dati elaborati dall’Istat, che riceve le informazioni di base dei rogiti notarili dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate sulla base di un virtuoso accordo di collaborazione tra le due istituzioni, indicano che il trend di crescita avviatosi già alla fine del 2019 si consolida.

Siamo al settimo trimestre consecutivo di aumento dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, sia per uso proprio sia per investimento. La pandemia iniziata a marzo dello scorso anno non ha quindi interrotto la ripresa avviatasi nel 2019”.

Qual è l’andamento che si sta registrando?

“Su base annua i prezzi delle abitazioni nel primo trimestre del 2021 sono cresciuti dell’1,7% e questa crescita ha riguardato sia le abitazioni esistenti, i cui prezzi sono cresciuti dell’1,2%, sia le abitazioni nuove, per le quali è stato registrato addirittura un incremento del 3,9%, il più alto dal secondo trimestre 2011 quando fu pari a +4,1%.

Va detto che questa dinamica si inserisce in un contesto europeo di crescita diffusa dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie. Non sono ancora disponibili i dati del primo trimestre del 2021, ma nel quarto del 2020 l’aumento nella zona euro è stato del 5,4% con l’Italia che ha fatto registrare un +1,5%.

Se guardiamo alla serie storica dell’indice diffuso dall’Istat, in realtà i prezzi delle abitazioni nuove hanno iniziato a crescere in modo stabile su base annua già dalla fine del 2017, seguiti poi da quelli delle abitazioni esistenti che hanno iniziato a risalire con continuità dal primo trimestre dello scorso anno, dopo che già nel terzo trimestre del 2019 si era registrata una prima lieve crescita e nell’ultimo una stabilità delle quotazioni.

Considerati però gli andamenti dell’intero decennio che ci lasciamo alle spalle, mentre i prezzi delle prime sono oggi al di sopra della media del 2010 di oltre cinque punti percentuali, quelli delle seconde sono ancora al di sotto di oltre ventuno punti”.

E quali sono i principali fattori che lo stanno determinando?

“Sicuramente uno dei principali fattori è la ripresa della domanda sul mercato immobiliare residenziale.

Nel 2020 c’è stata una flessione del numero di abitazioni compravendute rispetto al 2019 di poco inferiore all’8%, dato dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, dovuta però essenzialmente ai primi due trimestri quando le restrizioni imposte dai provvedimenti governativi per contrastare la pandemia hanno ridotto in modo drastico le attività di stipula dei contratti di compravendita: -15,6% nel primo, -27,3% nel secondo; il terzo trimestre ha visto poi una crescita del 3% e il quarto dell’8,8%.

Il 2021 ha esordito con una crescita record dei volumi compravenduti, con un aumento nel primo trimestre rispetto al primo trimestre del 2020 pari a +38,6%, largamente influenzata però dal confronto con il primo trimestre dello scorso anno quando si registrò un calo molto marcato.

In realtà, la riprese della domanda è già in atto dal 2014 dopo il picco negativo nei volumi di compravendita registrato nel 2013, secondo anno consecutivo di flessione del Pil nella crisi economica del 2012-2013, ma solo oggi inizia a manifestare i suoi effetti sui prezzi degli immobili che reagiscono in genere con ritardo alle dinamiche del mercato”.

Cosa attendersi nei prossimi mesi?

“Il 2020 ha visto nel nostro Paese una crescita in media d’anno dell’1,9% dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, dopo tre anni di flessioni e una lieve crescita nel 2016. Attualmente se i prezzi rimanessero stabili nei trimestri che ci separano dalla fine del 2021, l’anno si chiuderebbe con una crescita dello 0,7%, il cosiddetto tasso acquisito, dovuto a un +1,8% per le abitazioni nuove e a un +0,4% di quelle esistenti.

Considerato quanto avvenuto negli ultimi trimestri è quindi probabile che il 2021 sia il secondo anno consecutivo di aumento dei prezzi delle abitazioni, la cui ampiezza dipenderà dall’evoluzione di una serie di fattori che occorrerà verificare nei prossimi mesi.

Tra questi, in primo luogo, il rafforzarsi della ripresa della domanda che potrebbe giovarsi sia del netto incremento del tasso di risparmio delle famiglie registrato proprio nell’anno della pandemia oltre che dell’uscita dall’emergenza sanitaria che sembra avviata, ma il cui consolidamento definitivo non è possibile oggi prevedere con certezza”.