Prezzi case, Polidoro (Istat): “La crescita? Solo con una vivacità straordinaria del residenziale”

A idealista/news Federico Polidoro, responsabile del Servizio Sistema integrato sulle condizioni economiche e prezzi al consumo dell'Istat, ha spiegato qual è il mix di fattori alla base dell’andamento dei prezzi delle case nel nostro Paese.

I dati relativi all’andamento dei prezzi delle case sono ancora di segno negativo. A pesare l’andamento della domanda. Ma non solo. Per capire qualcosa di più, idealista/news ha interpellato Federico Polidoro, responsabile del Servizio Sistema integrato sulle condizioni economiche e prezzi al consumo dell'Istat.

Alla luce dei dati più recenti, al momento attuale ci sono fattori che incidono maggiormente sull’andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia?

“Nella ricerca dei fattori che possono influenzare gli andamenti dei prezzi delle abitazioni, il primo a cui si guarda è ovviamente l’andamento della domanda. E proprio guardando a questo fattore, quello che stiamo registrando negli ultimi anni in Italia sono prezzi ancora in calo, pur in presenza di una ripresa della domanda che si è espressa in un aumento delle abitazioni acquistate che va avanti ormai dal 2014 e nel 2018 ha riportato a quasi 580mila il numero di unità immobiliari residenziali compravendute (nel 2013 erano sprofondate sotto la soglia delle 400mila dopo essere state quasi 870mila nel 2006).

In coincidenza con la ripresa della domanda, c’è stato un progressivo ridursi dell’ampiezza delle flessioni fino al +0,3% del 2016, quando l’indice dei prezzi delle abitazioni calcolato dall’Istat è tornato per la prima volta in territorio positivo (l’ultima era stata nel 2011) seppur di pochi decimi di punto (+0,3%). Il risultato del 2016 è stato probabilmente dovuto a un anno nel quale i volumi compravenduti sono cresciuti del 18,6% con una performance che non si è ripetuta nei due anni successivi (2017 e 2018), che hanno visto aumenti di ampiezza minore (rispettivamente +5,0% e +6,5%) con i prezzi che sono quindi tornati a scendere seppur in modo molto più contenuto degli anni passati.

Questa dinamica sembra dire che solo una vivacità straordinaria del mercato immobiliare residenziale, con tassi di crescita a due cifre, può sostenere nuovamente la crescita dei prezzi degli immobili residenziali. In assenza di questa spinta e al di là dei volumi, che attualmente non sembrano in grado di sostenere una durevole ripresa delle quotazioni, la domanda sembra strutturalmente debole.

Invecchiamento della popolazione, ripresa economica fiacca, difficoltà ad attrarre investimenti esteri, deterioramento del patrimonio immobiliare (ricordiamo che sono i prezzi delle case esistenti a provocare la caduta dei valori immobiliari dal 2010 a oggi, mentre quelli delle abitazioni nuove hanno tenuto crescendo anche lievemente) rappresentano un mix di fattori che sta probabilmente alla base dell’andamento dei prezzi delle abitazioni nel nostro Paese.

Con una differenziazione territoriale che i dati recentemente diffusi dall’Istat hanno fatto venire alla luce rafforzando questa chiave di lettura (i prezzi delle abitazioni a Milano crescono per il terzo anno consecutivo, a Roma è il secondo anno che calano e nel 2018 risultano di oltre un quarto inferiori a quelli del 2010)”.

Secondo gli ultimi dati Istat, il 2018 si è chiuso con un -0,6% e si considera un tasso di variazione per il 2019 pari a -0,4%. Allo stato attuale è difficile parlare di una ripresa dei prezzi delle abitazioni?

“In realtà -0,4% è il trascinamento del 2018 sul 2019. Tenuto conto cioè del dato del quarto trimestre con il quale si è chiuso il 2018, qualora nel 2019 i prezzi delle abitazioni non registrassero alcuna variazione, in media d’anno registreremmo una nuova flessione, seppur lieve.

Ancora una volta sono le abitazioni esistenti a determinare la debolezza dei prezzi (-0,6% è il trascinamento al 2019) mentre i prezzi di quelle nuove escono dal 2018 con una dinamica che, qualora non registrassero variazioni nell’anno in corso, li porterebbe a crescere dello 0,4%.

I prezzi delle abitazioni sembrano avviarsi quindi verso un 2019 nuovamente debole. Il momento peggiore è sicuramente alle spalle, ma la ripresa di una crescita stabile ancora non sembra profilarsi. Vedremo se gli andamenti del primo trimestre confermeranno o meno questa dinamica”.

Di recente il Fondo monetario internazionale, nel Global Financial Stability Report, ha fatto sapere che tra il 2013 e il secondo trimestre del 2018 l’Italia ha registrato il calo di quotazioni più importante tra le economie avanzate del Pianeta. E ha posto l’attenzione sul fatto che forti cali dei prezzi delle case possono avere effetti negativi sulla performance macroeconomica e sulla stabilità finanziaria. E’ così?

“Nel 2018 l’Italia e la Svezia sono gli unici Paesi dell’Unione Europea che hanno chiuso l’anno con una variazione negativa dell’indice dei prezzi delle abitazioni (ma la Svezia viene da oltre dieci anni di crescita ininterrotta e in alcuni casi a due cifre, noi da cali che si susseguono dal 2012 con la sola eccezione del 2016), mentre nella zona euro i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,3%.

In realtà la preoccupazione espressa nel Global Financial Stability Report di aprile è legata alla prospettiva di una correzione (al ribasso) dei prezzi delle abitazioni dopo il loro aumento negli ultimi anni in molti Paesi. Una riduzione su larga scala dei valori immobiliari del settore residenziale, come accaduto nella crisi del 2008, può influenzare sia gli andamenti macroeconomici sia la stabilità finanziaria. Come spiega bene il Report ciò è dovuto alle molteplici funzioni (“bene di consumo”, investimento di lungo termine, patrimonio, etc.) che le abitazioni svolgono per i diversi soggetti (famiglie, imprese, intermediari finanziari) che le acquistano.

Le crisi economiche sono state più ampie e profonde quando si è verificata una discesa repentina dei prezzi delle abitazioni, dal momento che, per le sue caratteristiche, gli andamenti del mercato immobiliare hanno un’ampia influenza sui volumi del credito, determinandone in genere una contrazione quando i prezzi scendono rapidamente con conseguenze negative sulla crescita economica.

La preoccupazione per questo scenario nei prossimi anni investe in realtà più i Paesi che hanno vissuto aumenti consistenti negli anni più recenti e per i quali si teme una correzione al ribasso. L’Italia continua a vivere invece una debolezza marcata che, sebbene non faccia presagire correzioni repentine in discesa dei prezzi delle abitazioni, non ci mette al riparo dai rischi che il Fondo Monetario Internazionale profila indicando alcuni strumenti per fronteggiarli”.