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Mercato immobiliare residenziale: trend e previsioni in Italia e in Europa

Gtres
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Autore: Redazione

Si apre un “anno da incorniciare” per il mercato residenziale europeo. E le previsioni per la fine dell’anno in corso sono di un ulteriore sensibile aumento. L’Italia, però, fa ancora fatica. Tutti i dati evidenziati nello European Outlook di Scenari Immobiliari.

Come cambia la domanda di casa in Europa

Tra le cause, innanzitutto, la ricerca di una abitazione diversa da quella attuale. La domanda si sposta su case più grandi, più vivibili e con spazi esterni. Forte anche la spinta verso centri più piccoli o aree dell’hinterland dove la qualità della vita è ritenuta migliore rispetto alla metropoli. In aumento anche la domanda di seconde case in zone turistiche, che possono essere utilizzate come residenza principale, nel tempo dello smart working. Si aggiunga un clima di particolare ottimismo sull’economia e bassi tassi di interesse sui mutui.

Il mercato immobiliare europeo, andamento e previsioni

Nel primo semestre 2021 le compravendite nei principali Paesi europei sono state circa 1,8 milioni con un incremento del 33,7 per cento rispetto allo stesso periodo del 2020. Il dato è ovviamente condizionato dalla contrazione dovuta alla pandemia.

In Spagna si registra il rimbalzo più consistente nel primo semestre 2021 rispetto allo stesso periodo del 2020. Segue la Germania dove si parla apertamente (visto anche l’aumento dei valori) di una “bolla immobiliare”. Appaiate Italia e Inghilterra con il 35 per cento di compravendite in più. I dati a consuntivo potrebbero essere leggermente più alti per tutti i Paesi, visto che l’evoluzione delle compravendite sta accelerando ovunque.

Scenari Immobiliari
Scenari Immobiliari

Anche i prezzi medi sono in aumento, nonostante una inflazione intorno all’uno per cento. La spinta della domanda e la rarefazione dell’offerta porta una notevole fibrillazione sui prezzi medi e anche nei diversi quartieri.

Scenari Immobiliari
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Il mercato immobiliare in Italia

A questa corsa al rialzo delle quotazioni non partecipa, ancora, l’Italia. Ad esclusione di alcune grandi città (Milano e Roma in primis) i prezzi delle abitazioni rimangono ancora in territorio negativo con una variazione media globale del meno 1,6 per cento annuo, alla fine di giugno.

Nel dettaglio:

Comprare casa a Roma

Le quotazioni medie di Roma risultano sostanzialmente invariate rispetto al primo semestre del 2020, con tempi medi di vendita stazionari. La pandemia ha ovviamente avuto effetti negativi sulla domanda per investimento, durante l’anno passato, ma già in questa prima parte del 2021 si registra un ritorno anche della domanda di chi acquista per puro scopo reddituale. Il primo trimestre di quest’anno ha segnato un balzo in avanti degli scambi vicino al trenta per cento con oltre 8.600 abitazioni compravendute, una crescita che non si registrava nella Capitale da prima del 2008. In seguito all’emergenza sanitaria gli immobili più gettonati sono quelli che hanno spazi esterni come terrazzi e giardini, in crescita è anche l’interesse per gli immobili da ristrutturare e con metrature comprese tra gli 80 e i 130 metri quadri. Infatti, le abitazioni compravendute hanno una superficie media di oltre 90 metri quadri e anche in questo caso si registra un aumento del trenta per cento rispetto al 2020 in termini di superfici scambiate. La variazione più interessante sui prezzi di vendita si registra, a fine semestre, in pieno centro storico in una delle location più iconiche della città: Piazza Navona. È infatti in questa zona che i prezzi di vendita segnano un aumento del 5,3 per cento rispetto al primo semestre 2020, confermano non solo la tenuta ma il mai tramontato interesse per le abitazioni top nelle zone più di pregio della città. L’Outlook per il 2021 rimane positivo sia per il comparto degli acquisti che per quello delle locazioni, legato sempre all’evolversi dello scenario pandemico e delle relative restrizioni legate alla mobilità. Il mercato sarà dunque ancora caratterizzato in buona parte da una domanda dettata dalla sostituzione o dall’acquisto della prima casa.

Comprare casa a Milano

Le compravendite di abitazioni a Milano sono tornate a crescere dopo che nell’ultimo trimestre dell’anno scorso avevano registrato una frenata con un calo di oltre otto punti percentuali. Dopo la buona performance del primo trimestre di quest’anno, con un aumento degli scambi di oltre quattordici punti, anche il secondo trimestre è stimato in crescita per un totale di oltre undicimila abitazioni compravendute, fra nuovo e usato. Nel 2020 le compravendite a Milano erano crollate del 16,5 per cento rispetto al 2019 (21.700 in totale), meno negli altri comuni della città metropolitana (meno 7,1 per cento per oltre 34.000). La previsione è che nel biennio 2021-2022 ci sarà un rimbalzo che porterà gli scambi in città a quota di 27mila abitazioni transate, mentre nella provincia si sorpasserà la soglia delle 35mila compravendite. A Milano, i prezzi di vendita delle case, in questi primi sei mesi del 2021, hanno segnato, nella media generale, un piccolo rialzo dello 0,6 per cento. In alcuni quartieri, tuttavia, i prezzi hanno segnato una crescita fino al sei per cento. È il caso della zona centrale di Porta Ticinese e dell’adiacente area di Porta Romana. Anche nei quartieri semicentrali si registrano degli aumenti di prezzo come in zona Sempione – Firenze (4,8 per cento) o nell’area compresa fra Corso Buenos Aires e la Stazione Centrale (4,3 per cento).

Mercato immobiliare a Torino

Nonostante le tante incognite legate al Covid, il mercato immobiliare torinese è in ripresa: le transazioni nel 2021 sono tornate a crescere (più 31 per cento nel primo trimestre) e le previsioni sono che a fine anno la crescita rispetto al 2020 sarà del 12,7 per cento. In sostanza, senza più blocchi e restrizioni, il sentiment è di un ritorno ai livelli pre-Covid. Lo confermano anche i dati sui mutui che nei primi quattro mesi del 2021 sono aumentati, grazie ai tassi sempre bassi. Il segmento in maggiore sofferenza è ancora quello degli appartamenti medio piccoli che tradizionalmente vengono dati in affitto agli studenti fuori sede, ancora non presenti in massa come prima della pandemia. In un anno, da giugno dell’anno scorso, i valori al metro quadro sono scesi dell’1,9 per cento in media su tutto il territorio comunale. I prezzi di vendita delle abitazioni localizzate nei quartieri del centro cittadino dimostrano una migliore tenuta, tanto da far registrare anche delle crescite rispetto a un anno fa come nel caso della zona di piazza Carlo Felice dove l’incremento è stato quasi del cinque per cento nominale. Anche a Torino la domanda di case più grandi e con un po' di verde a disposizione ha caratterizzato tutta la seconda parte del 2020 e questa prima del 2021. Le case in collina o in periferia, come nella zona Falchera-Villaretto, stanno catalizzando una larga fetta di domanda, seppur con a disposizione dei budget molto differenti. Si sta vivacizzando anche il segmento delle nuove abitazioni di pregio che nascono dalle riqualificazioni di palazzi d’epoca ubicati nel centro storico e che oggi vengono offerti a settemila euro al metro quadrato in media.

Mercato immobiliare a Napoli

Nel primo trimestre 2021, le compravendite residenziali hanno segnato un incremento del trenta per cento con quasi duemila abitazioni scambiate e per la fine del primo semestre la stima è che il numero di transazioni sia superiore del venti per cento almeno rispetto al primo semestre 2020. Le intenzioni di acquisto, che nel periodo di lockdown si sono interrotte forzatamente, hanno ripreso forza e ciò permette di stimare un biennio positivo per il mercato residenziale partenopeo. Il target di domanda potenziale che alimenta le attuali aspettative del mercato napoletano è composto in prevalenza da famiglie giovani in affitto, che hanno intenzione di acquistare una prima casa, dotate di scarsa liquidità e per questo dipendenti dagli istituti di credito. La tipologia di abitazioni maggiormente richiesta è di piccole e medie dimensioni, dal monolocale al bilocale e trilocale, mentre l’interesse per le case di grandi dimensioni rimane residuale e riguarda le famiglie più numerose, nell’ottica di sostituzione della prima casa. I prezzi delle case, nuove e usate, hanno registrato, in media, un incremento dello 0,2 per cento, alla fine del primo semestre di quest’anno. In sostanza, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, i prezzi di vendita sono rimasti stabili su tutto il territorio cittadino. Solo nel quartiere centrale di Piazza Amedeo si registrano delle variazioni positive sui prezzi di vendita quantificabili in un aumento del 4,6 per cento nominale annuo. La domanda è soprattutto vivace nelle aree del Vomero, di Chiaia e Mergellina, oltre alle zone più periferiche di Chiaiano e Piscinola. I budget di acquisto maggiori restano compresi in range relativamente bassi se confrontati con quelli di altre aree metropolitane come Milano, Roma o Torino; infatti la maggior parte della domanda ha a disposizione una cifra massima di duecentomila euro.

Scenari Immobiliari
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I quartieri più brillanti per il mercato immobiliare italiano

Se a livello nazionale i prezzi sono calati dell’ 1,6 per cento, nelle grandi città italiane hanno anche segnato rialzi interessanti in alcune delle loro zone urbane. Milano è leader anche in questa classifica che vede il quartiere centrale di Porta Ticinese registrare un aumento del sei per cento annuo sui prezzi di vendita delle abitazioni della zona. Un’altra location centrale, ma dal fascino ben più elevato, è quella di piazza Navona a Roma al secondo posto con un incremento dei prezzi di vendita del 5,3 per cento. In quest’area le case valgono in media sui tredicimila euro al metro quadrato. Al terzo posto un altro quartiere residenziale: la Crocetta (De Gasperi-Duca D’Aosta) a Torino. Qui le villette d’epoca si mischiano con i condomini anni settanta e i prezzi di vendita variano molto a seconda della via in cui ci si trova. Milano si classifica anche al quarto e quinto posto con due quartieri, uno centrale e uno semicentrale, di Porta Romana e di piazza Firenze, in fondo all’asse di Corso Sempione. Assenti le periferie.

Scenari Immobiliari
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