Provvigione all'agente per l'affitto di una casa, a chi spetta e cosa dice la legge

La provvigione all’agenzia immobiliare per l’affitto di una casa rappresenta il compenso per il servizio di mediazione prestato dal professionista coinvolto. Ma quando è dovuta? E chi paga? Cosa dice in merito la legge? Ecco quanto chiarito a idealista/news dallo Studio Legale Mauro (Roma-Pisa).

La provvigione all’agenzia immobiliare è una delle spese dell’affitto. Tale spesa riguarda proprietari e inquilini?

“Per rispondere a questa domanda è bene prendere le mosse dall’articolo 1755 del Codice Civile che, oltre a stabilire il diritto dell’agenzia immobiliare a vedersi riconoscere una provvigione nel caso in cui ‘l’affare’ si concluda grazie alla sua opera, stabilisce altresì che ‘il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità’.

Posto quindi che la norma si riferisce genericamente al concetto di ‘affare’, essa può indistintamente applicarsi sia alla locazione che alla vendita. Inoltre, per ciò che attiene i criteri di quantificazione della provvigione stabiliti dalla norma, nella pratica si ricorre quasi sempre alla espressa e previa pattuizione scritta.

Va sottolineato che i predetti criteri sono derogabili quindi nessuno esclude la possibilità, per le parti, di prevedere che il pagamento venga posto a carico di una sola delle parti (o inquilino o locatore) e non di entrambe come previsto”.

Quando deve essere pagata la provvigione all’agenzia immobiliare per l’affitto della casa?

“Anche in relazione al momento in cui provvedere al pagamento della provvigione resta sovrana la volontà delle parti così come eventualmente dalle stesse contrattualizzata. È solo in assenza di espressa pattuizione, quindi, che si dovrà fare riferimento al criterio individuato dalla legge che, come sopra visto, fa coincidere nella conclusione dell’affare il momento in cui la provvigione deve essere pagata”.

Ma quando l’affare può ritenersi concluso?

“Ebbene, posto che l’affare si identifica con ogni operazione economica di contenuto patrimoniale frutto dell’accordo di due o più parti, esso può ritenersi concluso con il sorgere di obbligazioni.

Nel caso delle locazioni ciò accade quando la proposta di locazione viene accettata o, in assenza di proposta, quando viene firmato il preliminare di locazione o, ancora, laddove non sia stato formulato preliminare, al momento della firma del contratto di locazione”.

Cosa ha stabilito, in particolare, la sentenza 24950/2016 della Corte di Cassazione?

“Con la predetta sentenza, la Cassazione ha voluto ulteriormente precisare i confini tra la mediazione e altre figure contrattuali quali il mandato. A tale fine, la suprema Corte ha affermato che ricorre mediazione – ancorché definita atipica - e non mandato anche nel caso in cui ‘una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un’attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni’.

In altri termini, la circostanza che colui il quale si assuma mediatore non si sia interposto autonomamente tra le parti, ma abbia ricevuto da una sola di esse l’incarico di reperire un contraente per un determinato affare, non muta la natura mediatoria dell’attività svolta ove riconosciuta od oggettivamente riconoscibile come tale dall’altra parte. La mediazione, infatti, non dipende dalla perfetta equidistanza, sia originaria che successiva, del mediatore da entrambe le parti, né il requisito di terzietà del mediatore è frutto di un giudizio di valore formulabile ex post.

Nella medesima sentenza rinveniamo anche una importante specificazione relativamente alla differenza tra il mandatario e il mediatore. Infatti, mentre il primo ha l’obbligo di eseguire l’incarico ricevuto e ha diritto a ricevere il compenso pattuito indipendentemente dal risultato raggiunto, il mediatore ha la mera facoltà di attivarsi per mettere in relazione le parti e ha diritto alla provvigione solo se provoca la conclusione dell’affare”.