Compravendite immobiliari, a Milano cresce la voglia di casa

Nei primi 9 mesi del 2022, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il capoluogo lombardo ha mostrato segnali positivi per il mercato residenziale. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nei primi 9 mesi del 2022 a Milano si sono registrate 21.415 transazioni residenziali, +10%, rispetto allo stesso periodo del 2021.

I prezzi delle case a Milano

In base alle rilevazioni presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, la variazione dei prezzi nel è stata del +2,2%, rispetto al medesimo periodo 2021.

Le tempistiche medie di vendita si confermano intorno ai 2 mesi. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati nell’ordine dell’8%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.

Comprare casa a Milano: quanto costa zona per zona

Il mercato residenziale milanese ha proseguito il trend di crescita delle quotazioni, in tutte le zone e per tutte le tipologie di immobili. Questo è dovuto in parte al grande dinamismo che sta vivendo la città, grazie ai grandi progetti che hanno (e avranno) forti e positive ripercussioni. Oltre ai vari processi di riqualificazione urbana di cui Milano è stata protagonista negli ultimi decenni (si pensi, per esempio, alle zone di Porta Nuova e City Life), che hanno attratto investitori nazionali e internazionali, la città è stata interessata anche dai grandi eventi di respiro internazionale (Expo 2015), che hanno funzionato da catalizzatori di processi di rigenerazione. Questo avverrà anche con le Olimpiadi Milano-Cortina 2026, che stanno già cambiando il volto della parte sud di Milano.

Centro e Semicentro

Nell’ambito delle zone di pregio, Milano ha mostrato un mercato particolarmente dinamico con aumento dei valori e una riduzione dei tempi medi di vendita. Anche in termini di compravendite, il contesto macroeconomico non ha impattato sul trend, soprattutto per l’acquisto della prima casa. Quello che è cambiato, rispetto a prima della pandemia, sono le esigenze del target, sempre più interessato a immobili più grandi e flessibili pensati per ospitare i diversi modelli dell’abitare: living, home office e attività ludica. È cresciuta l’attenzione verso gli spazi esterni e l’interesse per i piani terra dotati di ampio giardino. Per quanto riguarda l’andamento delle zone, si registrano trend differenti.

Brera, il Centro Storico e la zona Magenta si confermano ancora tra le più dinamiche con domanda, compravendite e prezzi in crescita. In aumento, rispetto allo scorso semestre, anche il quartiere del quadrilatero, alla luce dell’ormai piena ripresa delle attività di retail che caratterizzano il quartiere. Stabile l’offerta di immobili di qualità elevata.

I valori per immobili di pregio nel Centro Storico vanno dai 6.700 – 7.900 euro al mq per l’usato, fino agli 8.300 – 10.000 euro al mq per il nuovo/ristrutturato. In particolare, in zona Magenta – Pagano – Castello, gli immobili di pregio nuovi/ristrutturati vanno dagli 8.3500 ai 11.000 euro al mq, mentre siamo dai 9.900 agli 13.000 euro al mq in zona Brera. Il Quadrilatero (10.800 – 13.700 euro al mq per il nuovo/ristrutturato), in ragione dei prezzi richiesti elevati, continua a essere contrassegnato da una maggiore distanza tra le aspettative dei proprietari venditori riguardo al valore degli immobili e il sentiment dei potenziali acquirenti. Questo elemento contribuisce in generale, in questo segmento, a mantenere lunghi i tempi medi di vendita, incidendo complessivamente sulla vivacità del mercato. Tra le zone di pregio si segnala inoltre Palestro – Duse, caratterizzata da un’offerta di immobili di pregio con quotazioni intorno ai 7.500 – 8.400 euro al mq per l’usato e agli 9.000 –10.500 euro al mq per il nuovo/ristrutturato.

La domanda residenziale del target con disponibilità medio-alte conferma il suo interesse per le zone centrali e semicentrali, tra cui si segnalano Porta Romana, Navigli, Bocconi, Indipendenza, Sempione, Fiera e Pagano.

Andando nel dettaglio delle quotazioni delle varie zone, quella di Indipendenza presenta valori intorno a 5.300 euro al mq per l’usato medio in buono stato, 6.000 euro al mq per il signorile in buono stato e 6.500 euro al mq per l’ottimo stato, confermando i prezzi registrati nella seconda parte del 2021.

In zona Lodi – Porta Romana i valori sono risultati complessivamente stabili: per l’usato medio in buono stato siamo intorno ai 4.100 euro al mq, mentre in caso di soluzione signorili 4.500 euro al mq fino a un massimo di 5.500 euro/mq in caso di immobili signorili in ottimo stato. Anche in zona XXII Marzo – Cadore le quotazioni risultano stabili, con valori intorno ai 4.000 euro al mq per l’usato medio in buono stato e 5.500 euro al mq per le soluzioni signorili in buono stato.

La zona Ticinese ha registrato per il signorile in ottimo stato valori stabili, che si attestano su una media di 6.200 euro al mq, mentre per il signorile in buono stato siamo a 5.500 euro al mq. Nella stessa zona l’usato di tipologia media in buone condizioni è intorno ai 4.800 euro al mq. In zona Bocconi le quotazioni sono similari per il signorile in buono stato che si attestano intorno ai 4.620 euro, mentre la tipologia media è inferiore con 3.850 euro al mq.

In zona San Gottardo – Tabacchi e Navigli, l’usato medio è a 3.700-4.300 euro al mq, mentre il signorile è a 4.500-5.000 euro al mq se usato in buono stato e a 5.500-5.750 euro al mq se in ottimo stato.

Ci spostiamo in zona Solari – Tortona, dove l’usato signorile in buono stato si attesta intorno ai 4.600 euro al mq. Nella stessa zona le tipologie medie ed economiche sempre in buono stato sono a 2.400 - 1.950 euro al mq.

Gli affiliati del Gruppo Gabetti (che, oltre a Gabetti, comprende anche le agenzie Grimaldi e Professionecasa) attivi nella zona Solari/Foppa, affermano come, a livello di compravendite, il 2022 sia stato migliore del 2021, anno già molto positivo come conseguenza del rallentamento avuto durante la pandemia. La domanda è altissima e i tempi medi di vendita risultano ai minimi storici. Gli immobili più richiesti sono quelli già ristrutturati, di alta qualità, dal monolocale (acquistato soprattutto per investimento), ai bilocali di taglio commerciale per le giovani coppie, fino a una metratura massima di 180 mq. Aspetto molto richiesto è la presenza del terrazzo. La situazione geopolitica e congiunturale corrente non sembra preoccupare gli affiliati che ritengono che la zona non rischi di risentire della crisi, vista la qualità dell’offerta e i prezzi che si rivolgono a una fascia medio-alta.

La zona di Pagano conferma il suo appeal per il target con buona disponibilità. Le quotazioni restano stabili a 6.500 euro al mq per il signorile in buono stato e ai 7.500 euro al mq per l’ottimo stato, con quotazioni superiori per soluzioni di particolar pregio. Nella stessa zona l’usato medio in buono stato è intorno ai 6.000 euro al mq.

Le soluzioni signorili usate in buone condizioni in zona Fiera – Amendola – De Angeli si attestano su una media di 6.000 euro al mq, mentre le soluzioni medie hanno valori intorno ai 5.150 euro al mq. Per l’ottimo stato si sale rispettivamente a 6.500 euro al mq e a 5.650 euro al mq. In lieve aumento le quotazioni per la zona Fiera – Silva – Pagliano, dove siamo su una media di 4.750 – 5.700 euro al mq per le soluzioni usate medie e signorili in buone condizioni, che salgono a 5.250 – 6.200 euro al mq per l’ottimo stato. Nella macro zona la domanda si mantiene stabile e si raggiungono valori superiori rispetto alle medie evidenziate soprattutto nella zona City Life, nel caso di immobili nuovi, dotati di ottimi standard energetici e, in generale, per le soluzioni di pregio di particolare rilievo. Prezzi più contenuti, ma comunque in continua crescita, in zona Portello – Fiera, dove per l’usato in buono stato medio siamo a 3.950 euro al mq, che sale a 4.600 euro al mq se signorile.

In zona Sempione – Arco della Pace, dove si rilevano quotazioni stabili, siamo mediamente intorno ai 5.500 – 6.700 euro al mq per il buono stato in caso di immobili medi e signorili, che salgono a 6.200 – 8.000 euro al mq se in ottimo stato. Le soluzioni di tipologia economica in buono stato, per caratteristiche intrinseche o per contesto, sono intorno ai 5.150 euro al mq.

Stabili i valori in zona Losanna – Cenisio – Procaccini più contenuti, intorno ai 4.000 – 4.500 euro al mq in caso di soluzioni in buono stato medie e signorili e 4.500 – 5.000 euro al mq se in ottimo stato.

Prezzi in risalita in zona Isola, dove siamo intorno ai 4.850 – 5.550 euro al mq per le soluzioni medie e signorili usate in buono stato, mentre per il signorile in ottimo stato troviamo valori stabili e intorno ai 6.350 euro al mq. In zona Garibaldi siamo a 6.000 – 7.000 euro al mq, rispettivamente per l’usato medio e signorile in buone condizioni e intorno ai 7.500 euro al mq per il signorile in ottimo stato. In entrambe le zone si discostano dalle medie evidenziate le soluzioni nuove con elevati standard di efficienza energetica.

In aumento i valori in zona Buenos Aires – Venezia dove siamo tra i 5.000 e i 6.300 euro al mq per il buono stato di tipologia media e signorile, mentre l’ottimo stato ha quotazioni tra i 5.800 e i 7.350 euro al mq. Spostandosi verso la zona Buenos Aires – Loreto, per le stesse soluzioni, siamo tra i 4.450 e i 4.850 euro al mq per l’usato in buone condizioni medio e signorile e tra i 4.850 e i 5.500 euro al mq per l’ottimo stato. In questa zona si registra una forte variabilità a seconda delle specifiche vie e soluzioni immobiliari, presentando accanto alla tipologia media e signorile anche un’offerta di tipo economico con quotazioni inferiori (3.925 euro al mq per l’usato in buono stato se verso Loreto e 4.000 euro al mq se verso Porta Venezia).

Periferia

Nelle zone periferiche si riscontrano situazioni piuttosto differenziate in termini di domanda, dinamismo di mercato e quotazioni.

Per quanto riguarda la Periferia Nord-Ovest, in zona Certosa – Villapizzone i valori sono tra i 1.600 e i 2.300 euro al mq per l’usato in buono stato di tipologia economica e media.

Passando alla Periferia Nord, in zona Dergano troviamo quotazioni intorno ai 2.500 euro al mq per l’usato medio in buono stato, che scendono a 1.700 euro al mq per la tipologia economica. Prezzi in aumento per la zona Zara – Istria, dove siamo sui 2.830 euro al mq per il civile in buono stato e sui 2.300 euro al mq per soluzioni più economiche. In rialzo anche le quotazioni anche per la zona di Farini che registra valori intorno ai 3.150 euro al mq per soluzioni di tipologia media in buono stato, mentre salgono a 3.680 euro al mq per immobili signorili, fino a 4.200 euro al mq per il signorile ottimo.

Valori intorno ai 2.400 euro al mq per gli immobili economici in buono stato in zona Affori, che salgono a 2.900 euro al mq per la tipologia media e 3.300 euro per le soluzioni signorili.

Spostandoci verso la zona nord-est, in zona Viale Monza – Precotto – Gorla le quotazioni tra i 1.900 e i 2.450 euro circa al mq per l’usato in buono stato a seconda delle tipologie. Continua a crescere la zona Turro dove siamo sui 3.450 euro al mq per l’usato medio in buono stato. Prezzi in continuo aumento per la zona Nolo dove si registrano valori intorno ai 3.100 – 3.700 euro al mq per soluzioni in buono stato economiche o civili.

In zona Parco Lambro – Cimiano le quotazioni per l’usato medio o signorile in buono stato variano dai 3.000 ai 3.200 euro al mq.

Lambrate ha mostrato valori intorno ai 3.500 euro al mq per il medio usato in buono stato e intorno ai 3.900 euro al mq se in ottimo stato. Il signorile ha invece punte intorno ai 4.500 euro al mq per soluzioni in ottimo stato. Città Studi ha quotazioni per l’usato in buono stato di tipologia media intorno ai 3.700 euro al mq, mentre per il signorile siamo a 4.300 euro al mq se in buono stato e a 5.000 euro al mq se in ottimo stato. In zona Corsica si registrano prezzi intorno ai 3.350 – 3.500 euro al mq per le soluzioni usate in buono stato medie e signorili, che salgono a 3.700 – 4.000 euro al mq se in ottimo stato.

Passando alla Periferia Sud, cresce leggermente la zona Barona – Famagosta in cui siamo su una media di 2.600 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni.

Nel quartiere Lodi – Corvetto siamo a 1.500 euro al mq per l’economico usato in buono stato e a 2.100 euro al mq per il medio. La zona Ripamonti presenta quotazioni che si attestano per l’usato medio in buono stato intorno ai 3.300 euro al mq, mentre per l’economico siamo a 2.720 euro al mq e per il signorile 3.500 euro al mq.

Nella Periferia Ovest, in crescita i valori in Bande Nere: siamo a 3.500 euro al mq per il medio usato in buono stato e a 4.150 euro al mq per il signorile. Le soluzioni di tipologia economica hanno valori inferiori, intorno ai 2.820 euro al mq per l’usato in buone condizioni. In zona Lorenteggio, siamo intorno ai 2.300 euro al mq per l’economico in buono stato e a circa 2.890 euro al mq per le soluzioni medie.

Gli affiliati delle agenzie del gruppo Gabetti presenti nella zona Lorenteggio hanno visto stabilità nelle compravendite nel primo semestre del 2022, così come l’andamento dei prezzi. Nonostante ciò, i tempi medi di vendita sono anche inferiori al mese. Gli immobili più richiesti sono quelli di taglio piccolo (massimo trilocali ma soprattutto bilocali e, in parte, monolocali), a piani medio-alti, con spazi esterni (balconi e terrazzi), già ristrutturati. Nel prossimo futuro, si prevede una possibile contrattura delle compravendite, data soprattutto all’aumento dei tassi di interesse che faranno diventare l’accesso al credito meno conveniente.

In zona San Siro si registrano valori intorno ai 2.700 euro al mq per il civile in buono stato e sui 4.500 euro al mq per soluzioni signorili, fino a 5.000 euro al mq per il signorile ottimo.

Prezzi che scendono se si passa alla categoria economica con quotazioni che si attestano intorno ai 1.890 euro al mq per immobili usati in buono stato.