Case in affitto a Milano, le previsioni del mercato fino al 2030

Il mercato della locazione residenziale a Milano è in crescita, grazie all’aumento demografico della città. È quanto emerge dal Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa - Focus Milano e Lombardia” presentato a Milano da Scenari Immobiliari e Abitare Co. Secondo il rapporto, nel 2022 i contratti di affitto sono cresciuti del 7 per cento annuo, con i canoni in crescita del 3,5 per cento negli ultimi 18 mesi. Si stima che entro il 2030 si realizzeranno oltre 14 mila alloggi, di cui 5mila destinati alla locazione, ma siamo ben lontani dall’esaurire la domanda: la città è infatti tornata a superare gli 1,4 milioni di abitanti, di cui circa 280 mila stranieri, oltre ai 185 mila cittadini domiciliati ma non residenti.

I giovani e l’affitto in Italia

Dal Rapporto di Scenari Immobiliari e Abitare Co. emerge come nel mercato immobiliare residenziale il ruolo dei giovani sia cresciuto, sia nell’affitto che nell’acquisto di casa. Le previsioni al 2028 vedono una domanda potenziale dei giovani di oltre un milione di case in acquisto e settecentocinquantamila per la locazione.

Se si parla di studenti fuori sede, la distribuzione si concentra prevalentemente a Milano, Roma, Torino e Bologna, che insieme ne ospitano poco più di 200mila ogni anno. Il capoluogo lombardo ne attrae la quota maggiore (ottantamila). Nel Mezzogiorno è Napoli a richiamare il numero più alto di fuori sede (il 17 per cento degli iscritti totali agli atenei della città). L’offerta strutturata di studentati e collegi potrà contare per il prossimo decennio su una domanda annua di oltre trecentosessanta mila studenti. Anche il numero degli gli studenti internazionali sta crescendo in modo significativo (più 7 per cento all’anno), soprattutto a Padova (più 17 per cento) e Roma (più 8 per cento). L’offerta di posti letto è ancora molto bassa e pertanto la maggioranza si rivolge al mercato libero per trovare un’adeguata sistemazione. La conseguenza di questa mancanza d’offerta strutturata è che i canoni di locazione sono fra i più alti d’Europa.

“Le risorse impiegate nel superbonus, pari a 71,6 miliardi di euro secondo l’Enea, sarebbero servite a dare una casa a oltre mezzo milione di giovani italiani. In pratica si sarebbe risolta l’emergenza casa in locazione per i giovani e gli studenti universitari”. Lo ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.

“Ipotizzando un investimento di circa 140mila euro per realizzare una stanza o un monolocale in una grande città, sia di prodotto nuovo che di recupero di immobili dismessi, si sarebbero immessi nel circuito della locazione tra 400 e 500mila alloggi, coniugando sviluppo sostenibile, riqualificazione energetica del patrimonio esistente e risposta alla domanda dei giovani” - ha aggiunto Breglia. “Ovviamente era necessario coinvolgere grandi proprietari, sviluppatori e investitori. Con adeguati incentivi fiscali, come per il superbonus si sarebbe attivato un investimento sociale sul futuro del paese e dei giovani”. 

Prezzi e canoni delle case a Milano

A Milano l’aumento dei prezzi delle abitazioni insieme all’incremento del costo dei mutui, registrati nel 2022, hanno reso più difficoltoso l’acquisto di un’abitazione, spingendo la domanda verso la locazione e trascinando al rialzo i canoni di affitto. Nel 2022 si stimano 73.800 nuovi contratti di locazione, il sette per cento in più sul 2021 e il 25 per cento sul 2019. Le abitazioni con nuovi contratti di locazione rappresentano poco più del 21 per cento delle quasi 345.000 potenzialmente disponibili, per un monte canone annuale complessivo di più di 845 milioni di euro e una superficie di circa cinque milioni di mq.

A Milano il canone medio più elevato si registra per i contratti ordinari di lungo periodo (quasi 1.000 €/mese per un appartamento di circa 67 mq), mentre quello più basso interessa i contratti agevolati concordati (poco più di 750 €/mese per un appartamento di 75 mq), in crescita rispettivamente del 2,5 per cento e dell’1,1 per cento sul 2021 e del 7,3 per cento e 15,3 per cento rispetto al 2019. Rispetto a quanto registrato nel 2015 i canoni relativi alle diverse tipologie di contratto hanno mostrato livelli di dinamicità eterogenei, all’elevata stabilità dei regimi ordinari transitori (più di 850 €/mese per un appartamento di 65 mq nel 2022 e -0,6% rispetto al 2015) si contrappone una crescita del 15% rispetto a sette anni fa per i contratti agevolati concordati.

Quanto sono grandi le case in affitto a Milano

La superficie media delle unità abitative in locazione a Milano è pari a poco più di 67 mq con un canone medio mensile di circa 1.000 euro, che per un monolocale e un trilocale di qualità può arrivare a superare rispettivamente le 1.300 e le 1.800 €/mese.

L’offerta di case in affitto a Milano

Negli ultimi tre anni l’offerta di case in affitto sul territorio milanese ha vissuto periodi altalenanti, caratterizzati da una crescita cospicua, oltre il cinquanta per cento, tra il quarto trimestre del 2020 e il primo del 2021, una forte diminuzione nella seconda parte del 2021, per poi tornare a crescere nei mesi successivi. Il numero di immobili locati anche per il 2023 è previsto in crescita, nonostante l’incremento evidente dei canoni.

L’offerta di case in affitto a Milano nel mese di dicembre 2022 è stata di circa 2.800 appartamenti, cresciuti a 3.100 a gennaio 2023, con un tempo medio di circa trentacinque giorni per perfezionare il contratto di locazione e uno sconto sul canone non superiore al sette per cento mentre i rendimenti medi variano tra il 3,7 per cento del built-to-rent e il 5 per cento in locazione tradizionale. E in Italia le previsioni al 2028 vedono una domanda potenziale dei giovani di 750mila case in locazione.

Spostando lo sguardo al futuro, si stima che nel 2030 l’offerta di case in locazione di nuova generazione a Milano, se le operazioni di trasformazione verranno attuate, sarà di cinquemila unità immobiliari, un passo avanti rispetto alla situazione attuale ma ancora non sufficienti a soddisfare le diverse tipologie di domanda. Roserio, Stephenson, Quarto Oggiaro / Vialba / Musocco, Bovisa, Dergano, Ortomercato, Monluè / Ponte Lambro e Baggio / Quartiere degli Olmi / Quartiere Valsesia sono alcuni degli ambiti urbani che, da oggi al 2030, vedranno aumentare la loro attrattività nei confronti della futura domanda di locazione milanese.

Tipologie di contratto di locazione a Milano

Per quanto riguarda i contratti di locazione a Milano, i contratti ordinari di lungo periodo e quelli agevolati per studenti mostrano livelli similari di dinamicità con incrementi mediamente prossimi al sette per cento che, nel corso degli ultimi sette anni, hanno portato i costi per la locazione degli studenti fuori sede a superare i 950 €/mese per un appartamento di quasi 74 mq, anche se le camere singole in locazione hanno superato ormai le 700 €/mese.

Si stima che nel corso del 2022 a Milano siano stati stipulati quasi 14.000 contratti di locazione di breve periodo, il 3,7 per cento in più rispetto al 2021 e il 33 per cento in più rispetto al 2019: erano circa 7.500 nel 2015, con canoni di locazione in aumento del 6,4 per cento rispetto al 2021 e dell’8,7 per cento rispetto al 2019.

Affittare una casa a Milano, quanto tempo ci vuole?

Con riferimento alle tempistiche, a Milano occorrono circa 35 giorni per perfezionare il contratto di locazione di una abitazione, rispetto alla media delle grandi città di 45 giorni, mentre lo sconto praticato sul canone richiesto non supera il sette per cento, con evidenza puntuale e molto eterogenea sul territorio. I canoni medi, per le diverse tipologie di locazione e prodotto immobiliare analizzato variano, infatti, tra 1.000 €/mese per i contratti tradizionali e i 1.500 €/mese per il BtR di prossima realizzazione, con rendimenti lordi medi variabili tra il 3,7 per cento del built-to-rent e il 5 per cento degli appartamenti usati in locazione tradizionale.