Per superficie commerciale di un immobile si intende tutto ciò che lo compone, considerando anche muri, balconi, giardini ed eventuali pertinenze ad uso esclusivo, come posti auto, cantine, soffitte, ecc.
Questo dato è spesso indicato negli annunci immobiliari come superficie commerciale vendibile (SCV), ed è di fondamentale importanza per la valutazione immobiliare.
Scopriamo dunque come calcolare la superficie commerciale di un immobile e come essa si differenzia da superficie calpestabile e superficie catastale.
Superficie commerciale di un immobile: cos'è
La definizione di superficie commerciale riportata dal “Codice delle Valutazioni Immobiliari” afferma che si tratta delle effettive dimensioni di un immobile.
Le superfici che devono essere tenute in considerazione sono dunque:
- muri interni, perimetrali e condivisi con altre abitazioni;
- aree scoperte esterne come balconi, giardini, terrazze e patii;
- pertinenze ad uso esclusivo come posti auto, cantine e soffitte
Nel caso di un immobile destinato ad uso residenziale, la superficie commerciale è calcolata come la somma delle superfici ponderate delle sue parti costituenti.
Le superfici ponderate rappresentano la percentuale delle diverse superfici dell'immobile e costituiscono un parametro di mercato oggettivo per il calcolo delle valutazioni immobiliari. Eventuali variazioni nelle percentuali dipendono dal grado di finitura e di usabilità degli accessori inclusi nelle superfici misurate.
Conoscendo il metro quadro commerciale di una casa, è possibile calcolarne il valore economico. Si tratta dunque di un’informazione estremamente rilevante per chi desidera acquistare o vendere casa.
Per fugare ogni ulteriore dubbio riguardo al metodo di calcolo delle effettive dimensioni di una casa, oltre alla definizione di superficie commerciale sono stati introdotti i concetti di superficie calpestabile e superficie catastale.
Superficie commerciale e calpestabile: la differenza
Oltre alla superficie commerciale è utile sapere cosa si intende per superficie calpestabile: quest’ultima, chiamata anche metratura netta, è per l’appunto considerata il netto della superficie commerciale.
In altre parole, si potrebbe intendere come lo spazio che si ha effettivamente a disposizione all’interno della casa, ovvero il “pavimento”. Viene da sé che il valore dei metri quadri calpestabili sia sempre minore rispetto a quello dei metri quadri commerciali.
Come calcolare la superficie commerciale
La valutazione della superficie commerciale di un immobile non attribuisce lo stesso peso a tutte le sue parti. In pratica, per calcolare correttamente la superficie commerciale di un immobile non è sufficiente sommare le aree dei vani e delle pertinenze, ma occorre utilizzare degli opportuni coefficienti, detti “quote percentuali”.
Per ottenere maggiori informazioni riguardo a tale conteggio, è possibile consultare l’apposita guida al calcolo della superficie commerciale sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Prima di procedere con i conteggi effettivi, è essenziale ricordare che qualsiasi immobile, a prescindere dalla sua destinazione d’uso, è formato da vani principali (es. cucine, camere da letto ecc.) e vani accessori, distinti in diretti (bagni, disimpegni corridoi ecc.) e indiretti (le cosiddette pertinenze).
Come effettuare le misurazioni di un immobile
Per calcolare i metri quadri di un immobile è innanzitutto necessario fare una distinzione tra i diversi ambienti:
- Vani principali e vani accessori diretti: la loro superficie viene calcolata al lordo delle murature perimetrali interne ed esterne. Nel caso di pareti in comune con altre unità immobiliari, è necessario considerarle di metà spessore. I muri devono essere considerati fino ad uno spessore di 50 cm; dunque, le pareti comuni rientrano nel calcolo fino ad un massimo di 25 cm;
- pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare: terrazze e balconi vanno misurati fino al contorno esterno, mentre i giardini e tutte le aree scoperte ad uso esclusivo vengono misurati fino al confine della proprietà;
- pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare: anche per cantine, soffitte e simili si procede come indicato al primo punto, ovvero comprendendo nella misura i muri perimetrali esterni e i muri in condivisione fino alla loro mezzeria.
Si ricorda che, nel caso di unità in condominio, il conteggio non interessa:
- le aree ad uso comune come sale riunioni, aree coperte e scoperte;
- i locali tecnici e di guardiana;
- scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
- giardini, aree verdi e camminamenti dell'edificio
Infine, in linea generale, non vengono conteggiati nel calcolo della superficie commerciale i vani la cui altezza è inferiore a 1,50 metri.
Il calcolo della superficie commerciale
Una volta rilevate le misure di ogni ambiente, è possibile calcolare il valore della superficie commerciale dell’immobile. La somma delle misurazioni deve tenere conto di specifici coefficienti.
Per ogni ambiente è qui riportata una tabella per il calcolo della superficie commerciale.
Superfici coperte (superficie commerciale lorda) | |
Tipologia di superficie | Percentuale di calcolo |
Calpestabile | 100% |
Parete divisoria interna (non portante) | 100% |
Parete di confine con altre unità immobiliari | 50% (fino ad un massimo di 25 cm) |
Parete perimetrale | 100% (fino ad un massimo di 50 cm) |
Soppalco | 80% (con altezza media minima 2,4 m), altrimenti 15% |
Scale interne | 100% (su proiezione orizzontale) |
Pertinenze esclusive di ornamento | |
Tipologia di superficie | Percentuale di calcolo |
Balconi e terrazze scoperte | 25% (fino a 25 mq, poi 10%) |
Balconi e terrazze coperte | 35% (fino a 25 mq, poi 10%) |
Patii e porticati | 35% (fino a 25 mq, poi 10%) |
Verande | 60% |
Giardini d’appartamento | 15% (fino a 25 mq, poi 5%) |
Ville e giardini | 10% (fino a 25 mq, poi 2%) |
Come si evince dalla tabella, al fine di individuare il coefficiente corretto è necessario operare delle differenze tra superficie commerciale del bancone scoperto e coperto e includere il calcolo della superficie commerciale del terrazzo, qualora fosse presente.
Lo stesso ragionamento vale per le differenze superficie commerciale del giardino (da appartamento e in villa) da tenere sempre in considerazione.
Pertinenze esclusive accessorie | |
Tipologia di superficie | Percentuale di calcolo |
Cantina | 25% |
Box auto | 40%-80% |
Posto auto (coperto/scoperto) | 25%-50% |
Mansarde | 80% |
Locali interrati abitabili | 60% |
Al fine di scongiurare potenziali errori nel calcolo della superficie commerciale di un’unità immobiliare, è preferibile affidarsi ad esperti del settore.
Grazie all’utilizzo di strumenti professionali, questi ultimi sono in grado di individuare le differenze tra superficie commerciale di cantina, box auto, posti auto ed altre pertinenze esclusive accessorie e, dunque, un conteggio puntuale e affidabile.
Esempio di calcolo della superficie commerciale
Proviamo ora a simulare il calcolo della SCV di un immobile, applicando le quote percentuali precedentemente elencate.
Immaginiamo di voler calcolare la superficie commerciale di una casa di 150 mq, collegata internamente ad un piano interrato di 50 mq dove si trova una cantina adibita a taverna.
La proprietà è inoltre completata da un garage di 25 mq, un giardino ad uso esclusivo di 120 mq, un portico di 15 mq ed un balcone di 4 mq.
Calcoliamo ora la superficie commerciale di ognuno di questi ambienti, in base ai rispettivi coefficienti:
Tipologia di superficie | Superficie lorda pavimento (SLP) in mq | Quota percentuale da applicare | Superficie commerciale parziale |
Appartamento | 150 mq | 100% SLP | 150 mq |
Cantina e garage | 75 mq (50 mq + 25 mq) | 50% SLP | 37,50 mq |
Giardino esclusivo | 120 mq | 10% SLP | 12 mq |
Portico e balcone | 19 mq (15 mq + 4 mq) | 35% SLP | 6,65 mq |
A questo punto, per calcolare la superficie commerciale totale dell’immobile è sufficiente sommare le superfici commerciali delle voci indicate in tabella: 150 mq + 37,50 mq + 12 mq + 6,65 mq = 206,15 mq.
Differenza tra superficie catastale e superficie commerciale
Come stabilito dal DPR n.138 del 1998, la superficie commerciale è per legge equiparabile alla superficie catastale: entrambe indicano la superficie di un immobile, calcolata includendo l’unità principale, i muri e tutte le pertinenze esclusive.
L’unica differenza tra questi due concetti riguarda il loro contesto di utilizzo: la superficie catastale viene impiegata in riferimento all’uso fiscale del calcolo, mentre quella commerciale riguarda maggiormente il mercato immobiliare.
Entrambe si distinguono dal concetto di superficie calpestabile o metratura netta.
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Le domande più frequenti da parte degli utenti sono:
Cosa significa 100 mq commerciali?
100 metri quadri commerciali indicano la superficie totale degli spazi dell’intero immobile, considerando l’unità principale e tutte le pertinenze ad uso esclusivo, muri compresi.
Che differenza c’è tra superficie e superficie commerciale?
La differenza tra superficie e superficie commerciale risiede nel fatto che quest’ultima viene conteggiata tenendo conto degli spazi dell’intero immobile, muri compresi, e applicando specifiche quote percentuali.
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