Calcolo nuda proprietà: quali sono gli indicatori di riferimento

Nell’ambito della compravendita immobiliare, la nuda proprietà è una tematica di grande attualità. Si tratta di un istituto giuridico che può rivelarsi particolarmente vantaggioso per chi è alla ricerca di un immobile da acquistare e non ha necessità di occuparlo subito. Per capire se questa soluzione è conveniente rispetto alle proprie esigenze è fondamentale avere le idee chiare su che cos’è questa figura giuridica e su quali sono gli indicatori su cui si basa il calcolo della nuda proprietà.

Che cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà corrisponde al valore della proprietà di un immobile, spogliato del diritto di usufrutto, ovvero della possibilità di disporre liberamente del bene. Questo significa che è il proprietario dell’immobile in vendita in nuda proprietà ad avere il diritto di abitazione sullo stesso e non l’acquirente.

Il venditore conserva il diritto di usufrutto sull’abitazione per l’intera durata della sua vita oppure fino ad una data concordata con l’acquirente e di cui è data indicazione all’interno del contratto di vendita. La nuda proprietà, quindi, è il diritto oggetto della transazione immobiliare, mentre l’usufrutto è il diritto che il proprietario della casa in vendita in nuda proprietà continua ad esercitare sulla stessa.

Chi acquista in nuda proprietà non gode di reali diritti sull’immobile. Questo significa che, per esempio, non può decidere liberamente di concederlo in affitto o abitarlo. Il proprietario della casa venduta in nuda proprietà, ovvero l’usufruttuario, invece, può disporre dell’immobile a proprio piacimento.

Quando scade l’usufrutto, chi ha acquistato l’immobile in nuda proprietà acquisisce tutti i diritti di un classico proprietario di casa e può utilizzare l’abitazione liberamente, senza vincoli e limitazioni. Questo è il motivo per cui la nuda proprietà è considerata un buon investimento nel lungo periodo.

Acquistare casa in nuda proprietà: come funziona

Gestire una compravendita immobiliare che ha per oggetto un’abitazione in nuda proprietà non è semplice. È sempre consigliato chiedere il supporto di professionisti del settore, con il vantaggio di affidare a loro il disbrigo di tutte le pratiche burocratiche.

I metodi di pagamento sono essenzialmente di due tipologie: il pagamento rateizzato, i cui termini possono essere definiti in accordo con il proprietario dell’immobile; il pagamento dell’intero importo al momento in cui si sottoscrive il contratto di vendita.

La fase più importante della compravendita è senza dubbio il calcolo della nuda proprietà. La procedura consolidata prevede che ci si avvalga dell’esperienza di un perito per effettuare una stima del valore della nuda proprietà. Come si vedrà nel paragrafo successivo, è indispensabile tenere conto dei parametri che, periodicamente, vengono stabiliti dal Ministero delle Finanze e che sono utili per sapere come si calcola la nuda proprietà nel modo corretto.

Come si calcola la nuda proprietà

Gli indicatori a cui fare riferimento per effettuare il calcolo del valore della nuda proprietà sono due:

• il valore della piena proprietà dell’immobile;
• l’età dell’usufruttuario.

L’età dell’usufruttuario è da considerare in anni compiuti, mentre per determinare il valore della piena proprietà dell’immobile ci si avvale del valore catastale dell’immobile. Nello specifico, si moltiplica la rendita catastale per il coefficiente relativo alla categoria catastale a cui appartiene l’immobile. In base all’età dell’usufruttuario che vende l’abitazione in nuda proprietà, il valore dell’immobile viene diviso in percentuale tra usufrutto e nuda proprietà.

Un aspetto importante di cui tenere conto riguarda la tipologia di usufrutto, che può essere vitalizio o a termine. In caso di usufrutto a termine, il proprietario dell’immobile in vendita in nuda proprietà ha il diritto di disporne liberamente per una durata di tempo limitata. L’usufrutto vitalizio, invece, è perpetuo e prevede che l’usufruttuario possa godere del bene per tutta la durata della sua vita. È per questo che, per effettuare il calcolo della nuda proprietà è possibile fare riferimento a due tabelle differenti.

Da non dimenticare, inoltre, il tasso d’interesse legale, da cui dipendono i coefficienti moltiplicatori da utilizzare per effettuare il calcolo del valore della nuda proprietà. Il tasso d’interesse legale è stabilito ogni anno dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in base al tasso d’inflazione nel corso dell’anno e al rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato (con durata non superiore ai 12 mesi). Nel 2023, il tasso ha subito un incremento significativo rispetto al 2022, passando dall’1,25% al 5%.

Tabella di calcolo usufrutto vitalizio e nuda proprietà

Come si calcola il valore dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà? Come già detto, è necessario prendere in considerazione l’età dell’usufruttuario e il valore della piena proprietà dell’immobile. Da questi dati discende tutto il calcolo.

Di seguito, la tabella di calcolo usufrutto vitalizio e nuda proprietà approvata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze nel 2020, aggiornata al 2023 con i coefficienti moltiplicatori legati al nuovo tasso d’interesse legale. Nello specifico, la tabella indica la ripartizione percentuale del valore dell’immobile tra usufrutto e nuda proprietà, in base all’età dell’usufruttuario: