Locazione immobili strumentali IVA: di cosa si tratta?

Negli ultimi anni, la disciplina relativa alle operazioni di locazioni immobili è stata profondamente innovata con delle riforme che hanno interessato sia l’IVA che l’imposta di registro. Sebbene, infatti, la regola generale preveda che l’affitto di edifici abitativi o strumentali sia esente dall’imposta sul valore aggiunto, in alcuni casi, come in quello della locazione immobili strumentali l’IVA è imponibile. Vediamo meglio quanto appena detto nel seguente testo.

Locazione immobili strumentali: di che si tratta?

Oggigiorno, nel contesto delle locazioni, si definiscono immobili strumentali tutti quei fabbricati che hanno una destinazione diversa da quella abitativa e che, quindi, vengono progettati e locati al fine di garantire lo svolgimento di un’attività economica o professionale.

Al momento, rientrano in questa definizione tutti gli immobili appartenenti alla categoria catastale B, C, D ed E, inclusa la classe A/10. Infine, tra i fabbricati strumentali si trovano anche le aree attrezzate e adibite a campeggio (categoria D/8) e le zone attrezzate con impianto autolavaggio sovrastante (categoria D/7 o C/3). 

Un approfondimento su IVA e imposta di registro per la locazione di beni immobili strumentali

In conformità con il Decreto del Presidente della Repubblica n. 633/72, le locazioni e gli affitti di immobili costituiscono prestazioni di servizi, per le quali la regola prevede l'esenzione dall'IVA, con l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale. In questa categoria rientra anche la locazione di immobili strumentali, esenti da IVA solo nei casi in cui nel contratto d’affitto non venga esercitata l’opzione per il regime d’imponibilità IVA.

Nonostante l’esenzione, tutti i locatori hanno la possibilità di scegliere di applicare l'imposta sulle locazioni, come stabilito dall'articolo 10 del decreto del presidente della Repubblica 633/1972. La decisione di optare per l'applicazione dell'IVA alla locazione di beni immobili strumentali deve essere esplicitamente espressa nel contratto ed è vincolante per entrambe le parti. Per modificare il regime di esenzione dall'IVA applicato al contratto di locazione è necessario utilizzare l'apposito modulo intitolato "Opzione per l'imponibilità IVA dei contratti di locazione", nel caso in cui si verifichi il cambio del locatore prima della scadenza del contratto.

La scelta di applicare o meno l'IVA ai canoni di locazione deve essere attentamente ponderata dal locatore, in quanto l'opzione per il regime di esenzione naturale potrebbe comportare delle problematiche significative in termini di disciplina del pro-rata di detraibilità. È importante ricordare che, secondo l'articolo 19 del D.P.R. 633/1972, un contribuente che svolge contemporaneamente un'attività soggetta a IVA (o assimilata) e un'attività esente dall'imposta deve detrarre l'IVA in base a una percentuale che si applica all'intero ammontare dell'imposta pagata sugli acquisti (il cosiddetto meccanismo del pro-rata). Di conseguenza, se il locatore valuta che l'impatto delle operazioni esenti sull'IVA deducibile per gli acquisti non sia eccessivamente penalizzante, può scegliere di effettuare una locazione esente dall'IVA, offrendo così un vantaggio al locatario, soprattutto nel caso in cui quest'ultimo non abbia la facoltà di detrarre l'imposta.

Naturalmente, se il locatore del fabbricato optasse per il regime dell’imposta sul valore aggiunto, l’aliquota applicata sarebbe quella ordinaria del 22%. Attualmente, chi preferisse quest’ultima tipologia di tassazione, per ragioni di convenienza, può reperire via web il fac simile della clausola “Opzione per l’imponibilità IVA” per la locazione di immobili strumentali così da poterla inserire nel contratto d’affitto.

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Immobili strumentali e imposta di registro 

Oggigiorno, per i contratti di locazione di immobili strumentali vige l’obbligo di registrazione in termine fisso (entro 30 giorni dalla stipula dell’accordo tra le parti), indipendentemente dal regime fiscale a cui sono soggetti.

Come si sa, l’atto di registrazione richiede il pagamento di un’imposta di registro che varia in base al caso specifico. Questa prevede:

• aliquota pari al 2% per la locazione immobili strumentali “fuori campo IVA”;
• aliquota pari al 1% per la locazione immobili strumentali esenti IVA o imponibile IVA.

È bene ricordare che la registrazione del contratto non è richiesta per quelle forme di locazione di durata inferiore ai 30 giorni e stipulate mediante scrittura privata non autenticata. Questo vuol dire che la locazione immobile strumentale è esente da imposta di registro se il contratto stipulato rispetta le condizioni sopra esposte.

Alcuni casi particolari di locazione di immobili strumentali

Naturalmente, esistono dei casi particolari per quanto riguarda l’applicazione o l’esenzione dell’IVA sulla locazione di alcuni immobili strumentali. Vediamoli meglio di seguito

Locazione turistica 

Nel caso in cui l'attività di locazione turistica di fabbricati abitativi rientri nell'ambito dell'applicazione dell'IVA, poiché svolta in modo non occasionale e opportunamente organizzato, la prestazione può essere soggetta a differenti tipologie di imposizione:

• con aliquota del 10%, se la locazione dell'immobile turistico viene qualificata come prestazione relativa a una "struttura ricettiva" (es. affittacamere, B&B, casa vacanze);
• esenzione IVA nel caso in cui la struttura sia priva del carattere “alberghiero” o analogo. In questo caso, sebbene si abbia a che fare con una locazione immobile strumentale esente iva (ex art 10), resta la possibilità per l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile di optare per il regime di imponibilità con un'aliquota del 10%.

Per capire se la propria prestazione, in tema di locazione turistica, possa rientrare o meno nella categoria “turistica-alberghiera”, è necessario controllare tutti i requisiti richiesti dalla normativa regionale di riferimento.

Sublocazione

Si parla di sublocazione commerciale, quando il conduttore subaffitta l’immobile ad un terzo soggetto, denominato sublocatario. Naturalmente, in questo caso, il conduttore è tenuto a tassare il canone di locazione immobile strumentale con IVA o meno, in base alla posizione soggettiva delle parti coinvolte nel rapporto di sublocazione. Per questa tipologia di contratto d’affitto si applicano le medesime disposizioni previste per la locazione di immobili strumentali; quindi, ad esempio, la possibilità di versare l’imposta di registro in misura pari al 1% a patto che tale tassa sia stata pagata anche in riferimento alla locazione principale dell’intero immobile.

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Quando una locazione è soggetta ad Iva?

In Italia, una locazione è soggetta all'IVA quando rientra nelle categorie di affitti commerciali, industriali o turistiche. Per quanto riguarda, invece, le locazioni di immobili ad uso abitativo per finalità residenziali, queste sono generalmente esenti da IVA. Tuttavia, se la locazione riguarda immobili diversi da quelli adibiti ad abitazione principale, come ad esempio uffici, negozi, magazzini o edifici destinati ad attività ricettive turistiche, la locazione sarà soggetta all'IVA.

Quanto è l’Iva sugli affitti commerciali?

In Italia, l'aliquota IVA applicabile sugli affitti commerciali (uffici, negozi, magazzini o altre strutture utilizzate per fini imprenditoriali o professionali) è generalmente del 22%. Ciò nonostante, è importante sottolineare che possono esserci delle eccezioni e delle situazioni particolari in cui l'applicazione dell'IVA può variare. Per questo motivo, è sempre consigliabile consultare un commercialista o fare riferimento alle normative fiscali italiane in vigore per rimanere sempre aggiornati in merito.

Quali sono gli immobili strumentali?

Gli immobili strumentali sono quei fabbricati che vengono impiegati nell'esercizio di un'attività imprenditoriale o professionale. Tra questi rientrano, ad esempio, uffici, negozi, capannoni industriali, laboratori, studi professionali e altre strutture simili destinate allo svolgimento di un'attività economica. Si tratta di una tipologia d’immobile che può essere di proprietà dell'imprenditore che lo utilizza oppure oggetto di un contratto di locazione. In entrambi i casi, gli immobili strumentali sono soggetti alle norme fiscali vigenti e all’imposizione dell’IVA.

Quali sono i contratti soggetti ad Iva?

Oggigiorno, i contratti soggetti all'IVA sono quelli che riguardano la fornitura di beni o servizi nel contesto di un'attività imprenditoriale o professionale. Altri esempi di accordi soggetti all'IVA includono: i contratti di prestazione di servizi professionali (come consulenze, assistenza tecnica, servizi legali); i contratti di noleggio di attrezzature o macchinari; i contratti di trasporto di merci o passeggeri e i contratti di fornitura di energia elettrica, gas o acqua.