Recesso del garante dal contratto di locazione: come funziona?

Tra le varie forme di tutela previste per un locatore che mette in affitto la sua proprietà esiste la possibilità di stipulare un contratto d’affitto con garante. In questo modo, il locatore ha il diritto di rivalersi sul garante nel caso di morosità dell’inquilino. In questo articolo approfondiamo la figura del garante, scoprendo quali rischi corre, quali obblighi deve rispettare e quando ha la possibilità di recedere dal contratto di locazione.

Informazioni generali sul contratto di locazione con garante

Il contratto d’affitto con garante introduce una terza figura, quella del garante (può essere sia una persona fisica che una persona giuridica), che si affianca a quella del locatore (il proprietario dell’immobile) e a quella del conduttore (l’inquilino che risiede in affitto nell’immobile). Il garante subentra al conduttore per pagare il canone di locazione o gli altri oneri accessori. Questo avviene, generalmente, quando l’inquilino risulta inadempiente.

Per far sì che risulti valido, il garante deve firmare il contratto di locazione unitamente al locatore ad al conduttore.

Anche se è molto più raro, un garante potrebbe decidere di firmare un apposito contratto di fideiussione unicamente con il locatore, ad insaputa del conduttore. In ogni caso, un contratto di fideiussione così stipulato sarebbe comunque subordinato alle condizioni poste nel contratto di locazione tra proprietario e affittuario.

A questo punto è legittimo chiedersi: c’è un’imposta di registro per un contratto di locazione con garante? Nel registrare un garante per l’affitto con cedolare secca non ci sono costi aggiuntivi. Nel caso, invece, del regime di tassazione ordinaria, è prevista un’imposta di registro pari allo 0,5% del canone d’affitto (per un minimo di 200 euro).

Quali sono i rischi per il garante di un affitto?

Come abbiamo anticipato, un garante assicura al locatore il pagamento del canone di locazione, degli oneri accessori, nonché di eventuali interessi e penalità qualora il conduttore non versasse i pagamenti dovuti. Il garante, quindi, si prende il rischio di pagare con il proprio patrimonio le insolvenze dell’inquilino affittuario.

Ma per quanto tempo il garante deve farsi carico di questo rischio? La risposta dipende dal tipo di contratto di locazione che è stato stipulato: al suo interno deve essere specificato, infatti, se la garanzia viene rinnovata anche nel caso del rinnovo automatico del contratto o se, invece, scade insieme alla prima scadenza della locazione.

Generalmente, salvo che all’interno del contratto ci sia una clausola che specifichi altrimenti, la garanzia prestata ha validità per tutta la durata della locazione, compresi i rinnovi automatici per mancata disdetta.

In ogni caso, se l’inquilino è moroso ed è quindi il garante a farsi carico delle spese dovute, quest’ultimo avrà comunque diritto a rifarsi sul conduttore.

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Quando è possibile recedere dal contratto di locazione per un garante?

In generale, come abbiamo già avuto modo di accennare, il garante non ha modo di recedere dal contratto di locazione. Anche se il garante non ha possibilità di recedere dal contratto a proprio piacimento, però, esistono alcuni casi in cui il garante può recedere da un contratto d’affitto.

Si indicano, di seguito, i motivi per cui è legittimo recedere da un contratto di locazione con garante:

• l’Agenzia delle Entrate non ha regolarmente registrato il contratto;
• il contratto d’affitto risulta invalido;
• il garante è stato inserito contro la sua volontà o quando non aveva modo di intendere e di volere;
• il locatore è disponibile a rinegoziare l’accordo;
• un’altra persona, approvata dal locatore, si sostituisce al garante;
• nel contratto di locazione è espressamente dichiarata la possibilità per il garante di venire meno ai propri obblighi, con annesse tempistiche e procedure da seguire.

In tutti i casi sopracitati, il garante si deve comunque impegnare a comunicare l’intenzione di recedere il contratto. Questo è possibile farlo inviando al locatore ed al conduttore una raccomandata con avviso di ricevimento (o una PEC, o un altro strumento equivalente) nel rispetto dei termini previsti dal contratto.

Fac simile di un contratto di locazione con clausola garante

Esistono vari modelli di contratto di locazione, che variano a seconda del tipo di contratto di affitto proposto dal locatore all’inquilino. Quanto al contratto di locazione con garante, i pdf disponibili online sono molteplici. A titolo esemplificativo, qui di seguito è riportato il modello di contratto di locazione con clausola garante tipo:

Con la presente, il sottoscritto (nome e cognome del garante), nato a (città di nascita del garante) il (data di nascita del garante) e residente a (città di residenza del garante) in provincia di (provincia di residenza del garante) in via (via di residenza del garante) numero (numero civico della residenza del garante), identificato da (tipo di documento di identità utilizzato dal garante) numero (numero del documento di identità utilizzato dal garante), CF (codice fiscale del garante) si impegna solidalmente e senza condizioni, per l’intera durata del presente contratto ed eventuali rinnovazioni, per le obbligazioni assunte col presente contratto dal Sig. (nome e cognome del conduttore) e in particolare per il pagamento del canone di locazione pari a (somma del canone di locazione), come specificato presente contratto, nonché per il pagamento degli oneri accessori, interessi e penalità per ritardato pagamento ed indennità di occupazione ed eventuale risarcimento dei danni all’immobile, sia nell’eventualità di rescissione del contratto, sia al momento della riconsegna.

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Come faccio a togliermi da garante di un contratto di affitto?

Non è possibile “togliersi” a piacimento dal ruolo di garante: è legittimo recedere dal contratto di locazione con garante solo in alcuni casi specifici. Laddove ciò sia concesso, il garante dovrà comunicare la propria intenzione entro i tempi prestabiliti al locatore e al conduttore tramite una raccomandata con avviso di ricevimento.

Cosa rischia il garante di un affitto?

Il garante di un affitto rischia di dover coprire con il proprio patrimonio i debiti che il conduttore ha accumulato nei confronti del locatore: canoni di locazione, oneri aggiuntivi, interessi e penalità.

Quando è possibile recedere da un contratto di locazione?

È possibile recedere da un contratto di locazione con garante solo se: il contratto risulta invalido; se il garante, al momento della sottoscrizione, era forzato o non in grado di intendere e di volere; se si sostituisce al ruolo di garante un’altra persona; se il locatore è disponibile a rinegoziare i termini dell’accordo; o se nel contratto è presente una clausola che espliciti la possibilità per il garante di togliersi da questa posizione.

Come si può tutelare un garante?

La cosa migliore che potrebbe fare un garante al fine di tutelarsi è interrogarsi preventivamente sull’affidabilità del conduttore per il quale si ha intenzione di diventare garante.