Differenza tra affitto e usufrutto: cosa bisogna sapere 

Quando si tratta di contratti d’affitto, capita spesso di commettere errori terminologici, ad esempio, associando in modo sbagliato significati simili a due parole che in realtà presentano delle differenze. Nel campo immobiliare, questo scenario si verifica spesso quando si discute di affitto e usufrutto: due concetti di diritto che mostrano molte somiglianze, ma che si distinguono nettamente per la ripartizione dei diritti e degli obblighi tra le parti coinvolte. A questo proposito, facciamo maggiore chiarezza su questo argomento, indagando la differenza tra affitto e usufrutto, accennando anche alle peculiarità di questi due istituti nel settore aziendale.

Qual è la differenza tra usufrutto e affitto?

Come già anticipato l'usufruttuario e l’affittuario sono due soggetti che, nel settore immobiliare, presentano diritti e doveri differenti fra loro. Vediamo, quindi, nello specifico che cosa si intende quando si parla di affitto e usufrutto.

Cos’è l’affitto?

L’affitto è un accordo mediante il quale una parte, conosciuta come affittante, si impegna a permettere l'uso di un bene di tipo produttivo a un'altra parte, detta affittuario o conduttore. Il contratto di locazione copre un periodo di tempo specifico che non può eccedere i 30 anni (dispositivo art 1573 CC), durante il quale si richiede il pagamento di un canone. In questo caso, il locatario ha l'obbligo di restituire il bene nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto. Naturalmente, con la stipula dell’accordo, il proprietario perde il diritto di utilizzo dell’immobile, del quale può rientrare in possesso solo al termine del contratto.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, nel caso di affitto di proprietà immobiliari, l’affittante è generalmente responsabile nel coprire tutte le spese essenziali legate alla manutenzione del bene locato, tranne quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Il proprietario è quindi incaricato delle attività e delle riparazioni necessarie per assicurare l'uso normale del bene.

Se, invece, l'affitto riguarda beni mobili, le spese di gestione quotidiana ricadono sul conduttore. Per riassumere, si può affermare che l’affitto rappresenta un patto basato sul reciproco consenso delle parti coinvolte, le quali devono sottostare agli obblighi legalmente definiti e stabiliti dalla legge, con oggetto l’uso di un bene mobile o immobile.

Cos’è l’usufrutto?

L'usufrutto rappresenta un diritto di godimento effettivo su beni altrui, sia mobili che immobili, che restringe le prerogative del proprietario. La sua istituzione può derivare dalla legge (usufrutto legale) o dalla volontà delle parti (tramite contratto), ma può anche essere ottenuta attraverso l'usucapione. Con l'usufrutto, l'usufruttuario ottiene il diritto di utilizzare e beneficiare dei prodotti del bene, il che restringe fortemente il raggio d’azione del proprietario che diventa così “nudo proprietario”.

In altre parole, le capacità di godimento, utilizzo e disposizione del bene soggetto all'usufrutto vengono conferite e praticate dal titolare del diritto usufruttuario. La durata di questo istituto giuridico può essere determinata al momento della sottoscrizione dell’accordo oppure, in alcuni casi, può estendersi per l'intera vita dell'usufruttuario.

Mediante la creazione dell'usufrutto, il soggetto beneficiario ottiene:

• la capacità di godere del bene, ovvero di utilizzarlo a proprio vantaggio con cura responsabile;
• la possibilità di beneficiare dei frutti naturali e civili del bene (ad esempio, è possibile che l’usufruttuario dia in affitto l’immobile pur non essendo proprietario a tutti gli effetti).

L’usufruttuario è vincolato a rispettare la destinazione economica stabilita dal proprietario, mentre il proprietario mantiene la facoltà di:

• cambiare la destinazione economica della cosa oggetto di usufrutto;
• effettuare operazioni sul bene, come la sua

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese e il pagamento delle imposte, è bene specificare che le responsabilità dell'usufruttuario includono il sostegno delle spese connesse alla vigilanza, gestione e manutenzione ordinaria e il versamento delle imposte che gravano sul reddito; al contrario, le responsabilità del proprietario della cosa rimandano al sostegno delle spese di straordinaria amministrazione e il pagamento delle obbligazioni e degli impegni legati al bene.

Considerando quanto appena esposto, si può affermare che la distinzione principale tra locazione e usufrutto è riassumibile come segue:

• nel caso dell’usufrutto, colui che si arroga il diritto di godimento del bene (usufruttuario) può sfruttare tutti i frutti e i vantaggi dell’immobile o della cosa mobile oggetto di usufrutto, con l'obbligo di non alterarne la destinazione economica;
• nella locazione, il diritto di fruizione del bene è circoscritto dalle condizioni stabilite nel contratto.

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Qual è la differenza tra affitto e usufrutto d’azienda?

L'usufrutto e l'affitto d'azienda comportano la costituzione di diversi diritti e doveri per le parti coinvolte nella cessione del bene. Ma quali sono gli aspetti peculiari dell'usufrutto e dell'affitto d'azienda? In primo luogo, l’affitto d’azienda prende generalmente origine da un accordo scritto e, dunque, da uno specifico modello contratto di locazione.

Il diritto di usufrutto d’azienda, invece, può costituirsi mediante la stipula di un contratto, per successione testamentaria e per acquisizione tramite usucapione. Entriamo nel merito e cerchiamo di fare chiarezza sulle caratteristiche dei due istituti.

Come funziona l’usufrutto d’azienda? 

Attraverso l’usufrutto d’azienda, l’usufruttuario, ovvero un soggetto diverso dal proprietario, acquisisce il diritto di godimento reale del complesso aziendale ed anche i poteri di gestione dell’attività, a patto che s’impegni a rispettare la destinazione economica individuata dal nudo proprietario e a preservarne l’integrità economica e tecnica.

Il soggetto in questione ha anche la possibilità di aggiungere nuovi beni all'azienda, dei quali può usufruire per tutta la durata del diritto di godimento, sebbene questi rimangano, dal momento del termine dell’usufrutto, di proprietà esclusiva del nudo proprietario.

L’inclusione di beni diversi da quelli originali nell’ente obbliga l’usufruttuario a stilare un inventario completo all’inizio e alla fine dell’attività, dove la variazione tra le due compilazioni sarà regolamentata monetariamente, tenendo conto dei valori correnti al termine del periodo di usufrutto.

Come funziona l’affitto d’azienda?

L’affitto d’azienda è un accordo che permette al proprietario di trasferire temporaneamente il diritto di godimento del bene (azienda) ad un altro soggetto, dietro il corrispettivo di un canone. Questo modello di contratto di locazione viene spesso utilizzato per esternalizzare le attività aziendali o per ovviare al delicato momento di avvio di un’azienda da zero.

Attraverso il contratto di affitto d’azienda la proprietà dell’impresa passa momentaneamente ad un soggetto diverso dal proprietario e che avrà cura di gestirla per un periodo di tempo stabilito. Le condizioni che il conduttore d’azienda dovrà rispettare sono le seguenti:

• l’azienda oggetto del contratto di locazione dovrà operare sotto la stessa denominazione; pertanto, il conduttore non potrà modificare il nome dell’impresa;
• la destinazione d’uso dell’azienda non potrà essere modificata;
• la gestione dell’azienda dovrà essere condotta in modo tale da preservare l’efficienza dei processi produttivi dell’impresa garantendo la disponibilità delle normali scorte necessarie per il regolare svolgimento dell’attività.

Entrambi, sia l'usufrutto che l'affitto d'azienda, sono soggetti al divieto di concorrenza, secondo il quale il proprietario cedente non può avviare una nuova impresa direttamente concorrente all’attività ceduta.

Quanto ai debiti aziendali preesistenti alla stipula di un accordo di affitto o alla nascita del diritto di godimento le norme di riferimento sanciscono modalità operative diverse. Nel caso dell’usufrutto, il proprietario dovrà rispondere dei debiti aziendali costituitisi dall'inizio dell’attività fino alla realizzazione dell’usufrutto. Nel caso dell’affitto d’azienda, invece, l’affittuario non dovrà rispondere dei debiti aziendali esistenti prima della stipula del contratto, a meno che l’accordo non preveda diversamente.

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Chi è in affitto è un usufruttuario?

Chi è in affitto si definisce conduttore e non usufruttuario. Il conduttore ha diritto a godere del bene immobiliare secondo la pattuizione concordata e dietro pagamento di un canone, mentre l’usufruttuario gode di un diritto reale sul bene senza dover corrispondere il canone, nella misura in cui adempie all’obbligo di non cambiare la destinazione d’uso.

Chi firma il contratto di locazione l'usufruttuario o il proprietario?

Nel caso in cui si decida di formalizzare un contratto di affitto per l'abitazione oggetto di usufrutto, tale contratto sarà a nome dell'usufruttuario anziché del nudo proprietario, a meno che non sia concordato diversamente tra le parti.

Chi ha l’usufrutto deve pagare l'affitto?

Chi ha l’usufrutto non è tenuto a pagare l’affitto; ciò nonostante, tale soggetto ha il dovere di preservare la destinazione d’uso originaria dell'immobile e di occuparsi della sua conservazione, gestione e manutenzione. In aggiunta, colui che detiene l'usufrutto è responsabile del pagamento di IMU e Tasi, poiché è colui che effettivamente trae beneficio dal bene.

Chi ha l’usufrutto è proprietario della casa?

Nell’usufrutto sono almeno tre le figure coinvolte: il detentore della proprietà nuda, noto anche come nudo proprietario, l'usufruttuario e il bene stesso che, generalmente è rappresentato da un immobile. L’usufruttuario di un immobile non è proprietario della casa, in quanto acquisisce solo il diritto reale di godimento sul bene.