La differenza tra convalida di sfratto e ordinanza di rilascio

Pur essendo due procedimenti utilizzati per far fronte alle medesime situazioni, esiste una differenza tra convalida di sfratto e ordinanza di rilascio: la prima si considera una sentenza definitiva che termina il processo, a meno che venga dimostrato dal conduttore un ritardo nella ricezione dell’intimazione di sloggio. Invece, a seguito della notifica di ordinanza di rilascio dell’immobile, il primo procedimento giudiziario si chiude ma comporta una fase successiva del processo a piena cognizione, non più sommaria, dove l’ordinanza potrebbe anche essere invalidata.

Per capire la differenza tra i due atti è bene analizzare in prima battuta cosa si intende con intimazione di sfratto, il primo dei procedimenti del locatore che fa valere il suo diritto al riottenimento del possesso di un immobile. Una volta compreso questo passo, si può analizzare come il locatore può ottenere un’istanza di rilascio dell’immobile prima della convalida di sfratto con effetto provvisorio e non impugnabile dal conduttore in assenza di gravi motivazioni.

Ordinanza provvisoria di rilascio e risoluzione contratto

L’ordinanza di rilascio per un immobile di qualsiasi uso, che sia abitativo o commerciale, è un’istanza provvisoria deliberata dal giudice su richiesta del locatore quando l’intimato si presenta in udienza per rispondere e opporsi al procedimento di convalida dello sfratto (questo entro 20 giorni dalla notifica). Il solo intervento di opposizione del soggetto segnalato dal proprietario comporta la trasformazione del procedimento giudiziario da sommario a ordinario. I caratteri del provvedimento di rilascio sono:

• non definitivo, in quanto anticipatorio in merito a una possibile convalida di sfratto;
• non impugnabile, in quanto sommario ma con la riserva di eccezioni del convenuto.

L’impugnazione dell’ordinanza di rilascio di immobile non è consentita proprio per la sua valenza provvisoria e non decisoria: il conduttore moroso, in caso, non potrà appellarsi alla Cassazione con un ricorso (ai sensi dell’Art. 111 Cost.) e la questione andrà risolta nella successiva fase giudiziale, dove eventualmente l’ordinanza di rilascio può perdere di efficacia.

Intimazione di sfratto e convalida

Il procedimento di intimazione allo sfratto vede l’attivarsi del locatore o proprietario dell’immobile per ottenere una convalida di sfratto dal giudice, la quale comporta la risoluzione di un contratto per la sua scadenza o per morosità dell’inquilino che non ha corrisposto i canoni mensili. I tipi di convalida di sfratto, derivanti da come viene mossa l’istanza di intimazione, sono:

• licenza di finita locazione: notifica della risoluzione del contratto alla sua scadenza naturale;
• convalida di sfratto per finita locazione: l’inquilino che non abbandona l’immobile a fine contratto riceverà questo avviso;
• convalida di sfratto per morosità: effettiva quando l’inquilino a cui è stato chiesto di lasciare l’immobile non presenzia all’udienza, non fa opposizione per gravi motivi, non rispetta il termine di grazia concessogli e non procede alla sanatoria dei debiti direttamente in giudizio. Il locatario verrà inserito nella lista degli inquilini morosi.

Con convalida di sfratto si intende quindi l’atto conclusivo della questione tra locatore e conduttore, in cui viene stipulata una data di rilascio dell’unità immobiliare (entro 6 mesi dall’atto): se non rispettata, si attuerà la formula esecutiva dell’ordinanza di rilascio di un immobile (e la liberazione forzata dell’immobile). Solo davanti a situazioni di grave malattia, disoccupazione o handicap nel conduttore o in un elemento del nucleo familiare, la data può essere fissata entro 18 mesi.

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Principale differenza tra convalida di sfratto e ordinanza di rilascio

Tra i due atti giuridici di convalida dello sfratto e ordinanza di rilascio dell’immobile esiste una distinzione che interessa le conseguenze dei due provvedimenti:

• la sentenza di convalida di sfratto è emessa dal giudice e ha una valenza decisoria e definitiva del procedimento giudiziario. Implicitamente, non si vuole dar più conto ad ulteriori eccezioni del conduttore;
• la differenza tra convalida di sfratto e ordinanza di rilascio sta nella materia di quest’ultimo atto, per sua natura provvisorio e anticipatorio di un’eventuale sentenza conclusiva deliberata nei successivi gradi di giudizio ordinario (e non più sommario).

Di conseguenza, si può affermare come da una richiesta di convalida di rilascio possa derivare un titolo esecutivo provvisorio di rilascio, su istanza del locatore.

Formula esecutiva ordinanza di rilascio immobile

Il precetto, nell’ordinanza di rilascio di immobile, è l’ultimo avvertimento notificato al conduttore di un immobile da abbandonare entro dieci giorni dall’avviso, altrimenti si avvia il procedimento esecutivo di sfratto con forzatura. Questo atto può essere trasmesso separatamente al titolo esecutivo, contenente il provvedimento di sloggio che il locatario deve rispettare.

È obbligatorio recapitarlo all’opponente entro 90 giorni dall’emissione e, se non viene rispettata questa scadenza, bisogna procedere con un nuovo atto di precetto e ripartire col conteggio di altri 90 giorni. Questa procedura si affianca a una serie di documenti da possedere per contrastare i morosi e i soggetti inadempienti nei contratti di locazione.

L’azione esecutiva di sfratto comincia a partire dalla scadenza temporale stabilita dal precetto accompagnato dal titolo esecutivo: il nucleo familiare conduttore dell’immobile verrà forzatamente allontanato dall’immobile, il cui possesso tornerà al locatore o proprietario di casa.

Inoltre, in merito a ordinanza provvisoria di rilascio e mediazione non avvenuta, l’opposizione del conduttore risulta improcedibile ma rimane l’ordinanza di sloggio dell’immobile a cui deve sottostare l’opponente.

Ordinanza di rilascio immobile ad uso commerciale

Il procedimento di sfratto per immobili ad uso commerciale segue all’incirca le stesse dinamiche dei rapporti di locazione riguardanti le case in cui un locatore si ritrova a dover sollecitare l’abbandono della casa al conduttore in modi alternativi rispetto a un confronto verbale più informale.

Nelle situazioni di contratto di locazione terminato e di morosità dell’inquilino, il quale può essere inserito nel registro degli inquilini morosi dal proprietario stesso, si può avviare un procedimento di convalida di sfratto di un immobile ad uso commerciale. La sostanziale differenza per le locazioni commerciali risiede nell’impossibilità di ricevere un termine di grazia per il risanamento dei debiti, a meno di apposita clausola stipulata alla firma del contratto.

Allo stesso modo, l’ordinanza di rilascio di immobile ad uso commerciale viene rilasciata dopo aver dimostrato che, in assenza di eccezioni particolari, l’inquilino si è presentato all’udienza senza prove scritte tali da poter concedere sospensioni allo sfratto. Oltre alla non impugnabilità dell’atto che vieta il reclamo all'ordinanza provvisoria di rilascio, questa istanza può essere subordinata al versamento di una cauzione, ai sensi dell’art. 665 del C. p. c. che la regola.

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Cosa fare dopo l’ordinanza di convalida di sfratto?

La convalida di sfratto, che ha potere decisorio, stabilisce che il locatore debba riprendere possesso dell’immobile entro 2-3 mesi dall’emissione di questa sentenza. Se il conduttore non rispetta questa scadenza si procederà con l’invio di un atto di precetto, che impone nuovamente lo sfratto entro dieci giorni dalla trasmissione al soggetto da sfrattare.