Guida al calcolo degli interessi sul deposito cauzionale d’affitto

Quando si affitta una proprietà, spesso viene richiesto al conduttore di versare un deposito cauzionale come garanzia per la protezione dell'immobile e il rispetto delle condizioni contrattuali.

Naturalmente, col passare degli anni, tale cauzione può accumulare interessi, più o meno alti, a seconda del tasso di interesse pattuito o delle normative locali.

Per capire meglio come funziona il calcolo degli interessi sul deposito cauzionale d’affitto di tipo commerciale e domestico e la loro restituzione, leggiamo il seguente articolo.

Cosa sono gli interessi sulla cauzione d’affitto?

Gli interessi sulla cauzione d'affitto rappresentano l'incremento del capitale che si accumula sul deposito cauzionale durante il periodo di locazione. Si tratta, in questo caso, di un sistema finalizzato sia a compensare l'inquilino per l'opportunità mancata di investire quel denaro altrove sia a tutelare il locatore, incentivando il conduttore al corretto utilizzo e mantenimento dell'immobile e al rispetto degli accordi contrattuali (es. pagamento del canone di locazione).

Il funzionamento degli interessi sulla cauzione d'affitto può variare a seconda delle leggi e delle normative locali. In alcuni paesi o regioni, i proprietari o gli agenti immobiliari sono obbligati a corrispondere gli interessi all'inquilino, mentre in altri casi potrebbe essere facoltativo o non richiesto. Inoltre, sempre in base alla giurisdizione di riferimento, possono esserci diversi limiti massimi al tasso di interesse applicabile, nonché differenti esenzioni in base ai tipi di proprietà o contratti.

Come funziona il calcolo degli interessi sul deposito cauzionale d’affitto?

Generalmente, il calcolo degli interessi legali sul deposito cauzionale si basa su un tasso d’interesse che viene stabilito annualmente da parte del Ministero delle Economie e Finanze. Ciò nonostante, è possibile che quest’ultimo venga aumentato in favore dell'inquilino, qualora ci sia un accordo preventivo col proprietario dell'immobile. 

Come già anticipato, il tasso degli interessi sulla cauzione d’affitto varia di anno in anno; di conseguenza, se nel 2021 questo era pari allo 0,1%, il livello più basso mai registrato, nei due anni successivi, a causa dell'inflazione, esso ha raggiunto livelli significativi, esattamente l’1,25% nel 2022 e un notevole 5% nel 2023.

Attualmente, esistono due tipi di calcolo degli interessi differenti, ossia:

• interessi semplici, quando questi vengono calcolati solo sul capitale originale del deposito cauzionale. Ad ogni scadenza stabilita (solitamente annuale), l'inquilino riceverà una somma fissa di interessi basata sull'importo del deposito;
• interessi composti, quando interessi accumulati vengano reinvestiti e aggiunti al capitale iniziale del deposito. In questo modo, l'importo totale degli interessi ricevuti dall'inquilino nel tempo sarà maggiore.

Focalizziamo ora l’attenzione sul calcolo degli interessi sul deposito cauzionale di locazione commerciale e domestica.

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Deposito cauzionale di locazione commerciale 

Anche nelle locazioni con finalità commerciali, il proprietario ha il diritto di richiedere un deposito cauzionale, a patto che questo non ecceda il valore di tre mensilità del canone di affitto. Si tratta, in questo caso, di un limite stabilito per garantire che le richieste del deposito non diventino eccessivamente onerose per l'affittuario. Inoltre, al termine del contratto d’affitto, il locatore avrà l'obbligo di restituire il deposito cauzionale al conduttore, e l'importo sarà maggiorato degli interessi maturati a meno che le parti non abbiano specificamente concordato che il deposito rimarrà senza interessi.

Come si effettua il calcolo degli interessi sulla caparra d’affitto?

Per calcolare gli interessi sulla cauzione d’affitto si utilizza una formula matematica semplice: I = C x S x N / 36500, nella quale (C) rappresenta il capitale, ovvero l'importo del deposito cauzionale; (S) il tasso di interesse legale o contrattuale applicato agli interessi; (N) indica il periodo di tempo di riferimento per il conteggio degli interessi; e 36500 rappresenta il numero di giorni in un anno civile moltiplicato per 100, al fine di ottenere una percentuale.

A questo proposito, prendiamo due esempi differenti. Supponiamo di depositare 1.000 euro su un conto deposito con un tasso annuo dell'1,5% per due anni. Utilizzando la formula (1000 * 1,5 * 730) / 36500, otteniamo un interesse lordo di 30 euro. Allo stesso modo, se depositiamo gli stessi 1000 euro su un conto corrente con un tasso dello 0,5%, il calcolo degli interessi sarà (1000 * 0,5 * 365) / 36500, risultando in 5 euro di interessi all'anno. Da qui, deduciamo come il tasso d’interesse così come il periodo di tempo possono influenzare il guadagno su diverse tipologie di conti bancari.

Calcolo interessi e restituzione del deposito cauzionale: modalità 

Per legge, il deposito cauzionale sull’affitto viene restituito all’inquilino solo dopo aver soddisfatto due condizioni:

• rilascio dell'appartamento e consegna delle chiavi al proprietario;
• verifica che tutti gli obblighi contrattuali stabiliti nel modello del contratto di affitto siano stati rispettati.

Di solito, il proprietario è tenuto a restituire il deposito al termine del contratto di affitto. Se, tuttavia, quest’ultimo ritarda o rifiuta la restituzione della caparra d’affitto quando dovuto, il conduttore ha il diritto di agire, presentando un "decreto ingiuntivo" al fine di richiedere il rimborso entro 10 anni dalla risoluzione del contratto di affitto.

Inoltre, in caso di recesso anticipato, ovvero se l’inquilino comunicasse la sua intenzione di terminare il contratto entro i termini stabiliti, il deposito cauzionale potrebbe essere utilizzato come "conversione" in affitto per coprire le mensilità residue.

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Come si calcolano gli interessi legali per ritardo pagamento?

Per calcolare gli interessi legali per ritardo pagamento, è necessario prendere l’importo totale della fattura non pagata, cioè il debito, e moltiplicarlo per il tasso di mora, ossia l'ammontare percentuale stabilito per gli interessi di ritardo, tenendo in considerazione il numero di giorni trascorsi oltre la scadenza della fattura. Il risultato di tale moltiplicazione va poi diviso per 365 al fine di ottenere l'importo effettivo degli interessi di mora da applicare al debito.