I proprietari in possesso di uno spazio immobiliare da affittare e dei clienti interessati a stabilirsi in questa unità per un certo periodo di tempo si ritrovano a chiedersi come si calcola il canone di locazione di un negozio, di una casa popolare o di un’azienda e dei suoi rami.
Un esempio di calcolo di affitto minimo per immobili di tipo abitativo (di categoria catastale A) si può fare partendo dalla rendita catastale del fabbricato in questione: moltiplicando la rendita per i coefficienti di rivalutazione si ottiene il valore catastale, il cui 10% è la cifra minima del canone di locazione.
Molti fattori influenzano l’importo di un canone di locazione di un immobile: oltre allo stato generale della casa e l’età, l’andamento del mercato immobiliare è da tenere sotto controllo perché persino in un piccolo paesino la competizione può essere viva e quindi possono aumentare gli affitti. Inoltre, la stagionalità e la vicinanza all’insieme di servizi pubblici offerto da una città impattano notevolmente sul canone di locazione.
Indicazioni dell’Agenzia delle Entrate su calcolo detrazioni per canone di locazione
L’AdE offre delle istruzioni anche su come si calcolano le detrazioni per il canone di locazione nel 730. La compilazione nel 730/2023 è da effettuare nel quadro E “Oneri e Spese” nei righi E71-E72 della Sezione V, dedicata proprio alle detrazioni fiscali per i canoni di locazione, bilanciate a seconda del reddito complessivo:
- alloggi adibiti a prima casa (codice 1): 300 euro con reddito inferiore a 15.493,71€ e 150 euro con reddito compreso tra 15.493,71 e 30.987,41€;
- alloggi adibiti a prima casa locati in regime convenzionale (codice 2): 495,80 euro con reddito inferiore a 15.493,71€ e 247,90 euro con reddito compreso tra 15.493,71 e 30.987,41€;
- abitazione valida come residenza per giovani under 31 (codice 4): 20% del canone di locazione, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71€, con la detrazione che non può superare i 2.000€.
Queste detrazioni vanno indicate al rigo E71 mentre in caso di trasferimento di residenza per motivi lavorativi, il rigo da compilare è E72 e la detrazione ammonta a 991,60 euro con reddito inferiore a 15.493,71€, mentre scende a 495,80 con reddito compreso tra 15.493,71 e 30.987,41€.
Il calcolo dell’affitto con cedolare secca, un regime facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, prevede invece l’applicazione di un’aliquota fissata al 21% sul canone, dal 2021 estesa fino ai canoni di locazioni brevi.
Come si calcola il canone di locazione? Un esempio
Un imprenditore che si sta interrogando su come si calcola il canone di affitto d’azienda o un proprietario di una casa che si pone la domanda per una sua unità immobiliare devono partire da un’analisi preliminare del mercato nelle zone circostanti al loro fabbricato.
I canoni d’affitto proposti per immobili similari a quello che si vuole locare offrono una prima indicazione della possibile richiesta. L’offerta di servizi, dotazioni e arredamento rende una casa più appetibile rispetto ad altre, magari rimaste indietro anche dal punto di vista delle ristrutturazioni interne.
Si può fare un esempio per chi si chiedesse come si calcola il canone di locazione di un alloggio popolare a canone concordato. Prendendo come riferimento gli Accordi Territoriali della Città di Torino in vigore dal 1° gennaio 2023, si pensi a un alloggio nel capoluogo piemontese in Via Salassa (classificata come “Zona 3 Periferia”) con 60 metri quadrati di superficie interna calpestabile e una cantina comunicante di 10 metri quadrati che, essendo un vano accessorio, dovrebbe essere calcolata al 50%.
Dopo aver calcolato la superficie utile totale, pari a 65 metri quadrati, considerando la via classificata come Periferia dallo stradario offerto dagli Accordi Territoriali della città e un ipotetico punteggio di dotazione di servizi pari a 7 (quindi di sub fascia numero 1), il range di costo si attesta tra i 3,80 e i 5,60 euro al metro quadrato. Di conseguenza, il canone di locazione richiedibile per questo appartamento si aggira tra i 247 euro e i 364 euro.
Canone libero o concordato? La scelta per il contratto d’affitto
Un locatore ha la possibilità di affittare casa scegliendo due diverse soluzioni da offrire al cliente per il pagamento dei canoni: un modello di contratto di locazione a canone libero è più discrezionale e fa conto degli accordi presi dai due soggetti interessati nell’operazione. Esiste poi la soluzione a canone concordato, che consente a proprietario e inquilino di poter beneficiare di alcune agevolazioni fiscali.
Come si calcola il canone di affitto concordato? Il canone per questo tipo di contratti di locazione è fissato dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dell’inquilinato in base alle diverse fasce in cui si colloca l’immobile. Tra i molteplici fattori da considerare ci sono la superficie utile degli spazi interni, delle pertinenze e dei vani accessori (le cui metrature andranno calcolata in percentuale).
Come si calcola adeguamento ISTAT del canone di locazione?
L’aggiornamento dell’indice ISTAT, effettuato ogni anno nei contratti di locazione in cui è stata inserita questa variazione come clausola, consiste nella rivalutazione del costo della vita che si traduce, ad esempio, in risultati differenti quando si vuole sapere come si calcola il canone annuo di locazione o a quanto ammonta l’assegno di mantenimento.
Quando ci si chiede come calcolare il canone di locazione commerciale, l’adeguamento automatico ISTAT si applica solitamente al 75% con la possibilità di arrivare al 100% in presenza di contratti di durata oltre i 6 anni o di contratti con canone totale che supera i 150.000 euro.
Il calcolo dell’adeguamento dell’indice ISTAT richiede di conoscere l’importo di canone mensile da rivalutare, la percentuale di rivalutazione (per locali commerciali solitamente al 75%) e il periodo della rivalutazione.
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Come funziona il canone di locazione?
Il canone di locazione viene versato tendenzialmente a cadenza mensile dal locatario, che prende il possesso di un immobile ceduto da un locatore per un determinato periodo di tempo.
Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.
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