Differenza tra locazione e affitto: tutte le informazioni da conoscere

Pur essendo due vocaboli molto spesso utilizzati come sinonimi, esiste una differenza tra locazione e affitto. Entrambe sono due modalità contrattuali che possono interessare beni di varia natura: mentre la locazione riguarda un bene non produttivo che però potrebbe diventarlo, la stipula di un contratto di affitto è riferita a beni di tipo produttivo, capaci quindi di produrre reddito.

Dopo aver ricordato che differenza c’è tra locazione e affitto bisogna comunque ammettere che i due concetti sono abbastanza sovrapponibili e hanno dei punti in comune. Più precisamente, l’affitto può essere catalogato come sottocategoria della locazione.

Nell’oggetto alla base del contratto risiede la distinzione più importante tra i due concetti ma esistono altre leggere differenze da conoscere.

Contratto di locazione: significato

L’indicazione sul concetto giuridico di locazione è contenuta nel Codice civile all’art. 1571 e consiste in un contratto stipulato tra un locatore, che concede l’utilizzo di un bene mobile o immobile (urbano o non urbano), e un locatario che può godere di questo elemento per un dato periodo dopo aver corrisposto al proprietario una somma in denaro. Il contratto di locazione permette di sublocare a sua volta il bene ma non può cedere il vincolo che ha stipulato con il proprietario.

Cosa si intende per affitto?

La definizione di affitto, ritrovabile all’art. 1615 del Codice civile, stabilisce che un soggetto riceve un bene produttivo, mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo a seguito del pagamento di un canone versato all’affittante (o locatore), ovvero il proprietario del bene in questione. Un contratto di affitto tra affittuario e affittante rientra più generalmente negli atti di locazione e non è previsto il subaffitto del bene interessato. Il soggetto ricevente deve rispettare la destinazione economica dell’elemento in questione e può godere dell’utilizzo di quest’ultimo e delle utilità che ne derivano.

Nel linguaggio comune si tende ad assottigliare la differenza tra noleggio e affitto: infatti, il primo vocabolo è più giuridicamente adatto ai contratti che interessano i soli beni mobili, che rimangono nella disponibilità e responsabilità del locatore. Un banale esempio per spiegare il concetto è il noleggio di una nave, che non viene guidata da chi la prende a nolo.

Differenza affitto e locazione

Dopo aver analizzato il significato dei due vocaboli e la loro forma giuridica, è giusto chiedersi quale sia la differenza tra locazione e affitto: la distinzione principale sta nell’oggetto delle due fattispecie. Mentre un contratto di locazione riguarda beni non produttivi che possono però diventarlo, come abitazioni e negozi, l’affitto interessa beni che fin da subito producono utili e ricchezza all’affittuario che ne detiene la responsabilità.

Nonostante la chiara differenza tra affitto e locazione, si può considerare la prima fattispecie come sottocategoria della seconda. Alcuni esempi di rapporti contrattuali mostrano ancora meglio la differenza tra l’affitto e la locazione a livello pratico.

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La differenza tra locazione e affitto ramo d’azienda

Una casistica ulteriore che precisa la distinzione concettuale nasce analizzando il significato di affitto di un ramo d’azienda: un bene o un complesso di beni, mobili o immobili, viene ceduto da un imprenditore per un esercizio di impresa guidato da un altro soggetto previo pagamento di un corrispettivo, detto canone di affitto.

Risulta conveniente l’opzione di affitto di azienda o di ramo d’azienda per entrambi i soggetti coinvolti, in quanto l’imprenditore affittante riduce il suo carico fiscale e percepisce un canone d’affitto per la cessione del bene, che diventerà risorsa di un nuovo affittuario che può limitare i costi derivanti dall’apertura di un’attività imprenditoriale servendosi di un bene produttivo di un’altra azienda pronto per l’uso ma non direttamente acquistato.

Sussiste più di una sola differenza tra locazione e affitto di ramo d’azienda: innanzitutto, la disciplina di legge del primo elemento è codificata dal 1978 con la cosiddetta legge “equo canone”. L’affitto d’azienda, invece, viene nominato di rado nel Codice civile ed esistono pochi interventi normativi che regolano la fattispecie; di conseguenza, le regole del contratto di affitto in questo caso sono molto più discrezionali a seconda delle contrattazioni avvenute tra i due soggetti interessati.

L’affitto di un ramo d’azienda può avere durata indeterminata a differenza del contratto di locazione. In più, così come succede per tutti i rapporti di affitto di un immobile a prescindere dalla sua destinazione d’uso, la differenza tra locazione e affitto d’azienda sussiste anche nella particolarità di “bene produttivo” a carico dell’affittuario, da cui si possono trarre profitti.

Cosa cambia tra locazione turistica e affitto breve?

Ulteriori differenze tra affitto e locazione sorgono quando il bene coinvolto nella stipula di un nuovo contratto è una casa vacanza. La definizione del concetto di “locazione turistica” è presente nell’art. 4 del DL 50/2017, dove è contenuta anche la regolamentazione sul concetto di “affitto breve”.

In questa normativa è stabilita la soglia massima di 30 giorni di permanenza nell’immobile per i contratti di locazione breve. In più, la precisazione arriva sulla tipologia di attività: la locazione turistica deve essere limitata, come offerta di servizi, solamente alla pulizia di casa e alla fornitura della biancheria. In caso contrario si configurerebbe un’attività imprenditoriale di ricezione turistica.

Di conseguenza, la differenza tra locazione turistica e affitto breve è su un doppio livello:

• la registrazione di un contratto di locazione turistica per un immobile non è obbligatoria, laddove venga rispettato il limite di 30 giorni;
• la locazione turistica integra un ventaglio ristretto di servizi che il proprietario può offrire ai clienti che alloggiano in una delle sue case vacanza, che possono essere affittate in questa modalità fino a un massimo di 4 unità immobiliari, per non essere catalogata fiscalmente come attività imprenditoriale.

La compilazione di un modello di contratto di locazione chiede di tener conto, oltre alla differenza tra locazione e affitto, anche della destinazione d’uso dell’immobile.

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Cosa significa affitto in locazione?

L’affitto è una modalità particolare di locazione in cui un affittuario gode di un bene produttivo, mobile o immobile che sia, per un determinato periodo di tempo dopo aver stipulato questo accordo con un soggetto affittante (o locatore).

Come si paga la locazione?

Si possono pagare le spese previste da un contratto di locazione utilizzando sistemi non tracciabili (banconote) fino a un limite di spesa di 999,99 euro. L’utilizzo di metodi tracciabili è sempre disponibile e diventa obbligatorio al superamento della soglia. Sono consentiti anche i versamenti su carte prepagate PostePay del locatore che cede l’immobile.