Guida alla stipula del contratto di locazione di un capannone

Il contratto di locazione di un capannone rientra nei casi di affitto di immobile ad uso non abitativo. In particolare, si tratta di circostanze in cui persone fisiche o giuridiche necessitano di una struttura per scopi industriali, commerciali o artigianali. Le regole da seguire per concludere un accordo tramite modello di contratto di locazione di un capannone industriale vengono sancite dalle disposizioni codicistiche sui contratti di locazione integrate dalla legge speciale 392/1978.

Prima di stipulare un accordo simile è necessario prendere visione di qual è la durata minima stabilita dalla legge, le condizioni di rinnovo, recesso e disdetta che locatore e conduttore sono obbligati ad osservare. Vediamo dunque quali sono i dettagli di questo genere di contratti e, al termine dell’articolo, un fac-simile di contratto di locazione di un capannone industriale come modello generale per la strutturazione dell’accordo.

Il modello di contratto di locazione di un capannone 

Per procedere con la stipula di un contratto di locazione per un capannone è bene sapere che la principale fonte normativa da seguire è la disciplina generale del Codice civile riservata ai contratti di locazione (art. 1571 c.c.). Tuttavia, quando si tratta di locazione di immobili per usi diversi dalla residenza, è necessario fare riferimento anche alle disposizioni della Legge 392/1978.

Più nello specifico, all'articolo 27, la legge speciale contempla tre categorie di locazioni che rientrano nel contesto dell'uso non abitativo. In particolare, si tratta della locazione di immobili destinati a:

• uso industriale;
• uso commerciale;
• uso artigianale.

Nel modello contratto di locazione ad uso commerciale rientra dunque il modello di contratto di locazione di un capannone industriale utilizzato per attività artigianali, commerciali o puramente industriali, ma anche di un capannone utilizzato per esercitare la pratica abituale e professionale di lavori autonomi, per la realizzazione di strutture sportive o ricreative e la gestione di strutture per l'ospitalità.

Contratto di affitto di un capannone: durata, rinnovo e recesso

Dalla lettura della Legge 382/1978 si evince che la durata del contratto di affitto di un capannone non può essere inferiore a 6 anni, trascorsi i quali il contratto si rinnova automaticamente per altri 6 anni.

Tuttavia, il rinnovo automatico del contratto di affitto di un capannone industriale alla prima scadenza può essere impedito attraverso i seguenti strumenti:

• disdetta del locatore: se il locatore del capannone ha provveduto a comunicare la disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza dell’accordo, quest’ultimo non può rinnovarsi automaticamente. Ciò può accadere se, ad esempio, il locatore richiede la restituzione del capannone per esercitare una propria attività o un’attività del coniuge o dei parenti entro il secondo grado, o se desidera demolire l’immobile per ricostruirlo successivamente o, ancora, desidera ristrutturarlo per venderlo;
• recesso del conduttore: il contratto di locazione del capannone uso deposito non può rinnovarsi automaticamente anche nella circostanza in cui il conduttore abbia comunicato al locatore la volontà di effettuare il recesso dall’accordo con un preavviso di almeno 6 mesi in ragione della presenza di gravi motivi o sulla base delle regole stabilite in sede di stipula del contratto.

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La durata minima del contratto di locazione di un capannone agricolo, industriale o commerciale è derogabile soltanto quando l’attività esercitata nell’immobile abbia per sua natura carattere transitorio.

Se il modello di contratto di locazione del capannone utilizzato e firmato da entrambi le parti è di natura stagionale, il locatore è tenuto a offrire l'immobile per la stessa stagione dell'anno successivo al medesimo conduttore, a condizione che quest'ultimo ne faccia richiesta tramite lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. Questo obbligo del locatore può perdurare per un massimo di 6 anni consecutivi, ma se l'immobile è utilizzato per scopi alberghieri, il periodo massimo diventa di 9 anni.

Le parti possono concordare liberamente, tramite il contratto, che il conduttore abbia il diritto di recedere in qualsiasi momento, a patto che notifichi tale decisione al locatore mediante lettera raccomandata con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla data in cui intende effettuare il recesso.

Tuttavia, è bene sapere che indipendentemente dalle clausole contrattuali specifiche per l’affitto di un capannone industriale, il conduttore ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento, a condizione che ricorrano i gravi motivi stabiliti dalla legge e che proceda con la notifica di tale decisione al locatore con un preavviso di almeno 6 mesi e a mezzo lettera raccomandata.

I documenti necessari per l’affitto di un capannone

Nel modello di contratto di locazione di un capannone è necessario includere le seguenti informazioni:

• data di firma del contratto: tale data serve a stabilire la data di inizio dei termini del contratto e, in secondo luogo, per determinare il periodo entro il quale le parti devono adempiere all’obbligo di registrazione;
• identificazione delle parti: fornendo i dati personali completi delle persone fisiche o giuridiche coinvolte, come codice fiscale e partita IVA, all’interno del contratto di locazione del capannone è possibile individuare chiaramente i soggetti coinvolti in qualità di conduttore e locatore;
• informazioni sull’immobile: nel contratto di affitto del capannone industriale, commerciale o destinato ad attività artigianali si devono inserire tutti i dati relativi all’immobile, come l’indirizzo, la descrizione dei locali, dei servizi e delle pertinenze, nonché l’uso specifico che costituisce la ragione principale della stipula dell’accordo;
• corrispettivo, deposito cauzionale e modalità di pagamento: si tratta di uno degli aspetti cruciali di ogni contratto di locazione di capannone, poiché permette di definire gli obblighi finanziari delle parti coinvolte e, nello specifico, della persona giuridica o fisica che assume il ruolo di conduttore.

Inoltre, dev’essere specificata la durata del contratto, ovvero l’inizio della decorrenza dei 6 anni ed il giorno del termine dei 6 anni. Tale informazione permette di stabilire in forma chiara per quanto tempo il contratto di affitto del capannone industriale ed i conseguenti diritti e doveri legati alla locazione saranno in vigore ed il giorno esatto in cui avverrà il rinnovo automatico.

Fac-simile del contratto di locazione di un capannone

Per capire come dev’essere strutturato un accordo simile, di seguito è riportato un fac-simile di contratto di locazione capannone industriale ad uso produttivo che, con la determinazione di una tipologia d’uso differente, è possibile utilizzare anche come fac-simile del contratto di locazione ad uso artigianale o commerciale.

Contratto di Locazione ad Uso Commerciale, Industriale o Artigianale

Tra le parti:

Locatore:

Nome e Cognome/Ragione Sociale: ____________________________________

Sede: ____________________________________

Codice Fiscale/Partita IVA: ____________________________________

Numero d'iscrizione al Tribunale: ____________________________________

Nome del Legale Rappresentante (se persona giuridica): ______________________

Luogo e Data di Nascita (se persona fisica): ______________________

Domicilio (se diverso dalla sede): ______________________

Conduttore:

Nome e Cognome/Ragione Sociale: ____________________________________

Sede: ____________________________________

Codice Fiscale/Partita IVA: ____________________________________

Numero d'iscrizione al Tribunale: ____________________________________

Nome del Legale Rappresentante (se persona giuridica): ______________________

Luogo e Data di Nascita (se persona fisica): ______________________

Domicilio (se diverso dalla sede): ______________________

Art. 1 – Oggetto del Contratto

Il Locatore concede in locazione al Conduttore l'immobile urbano a destinazione negozio (o capannone o struttura industriale o laboratorio artigiano) di seguito descritto:

• Tipo di immobile: ____________________________________
• Indirizzo: ____________________________________
• Numero Civico: ____________________________________
• Piano: ____________________________________
• Composizione: ____________________________________
• Sottopiano: ____________________________________
• Mappale: ____________________________________
• Categoria Catastale: ____________________________________
• Foglio Catastale: ____________________________________
• Censimento al NCEU: ____________________________________

L'immobile sarà utilizzato esclusivamente per l'attività di ____________________________________, e il Conduttore accetta di conformarsi al regolamento interno dell'edificio.

Art. 2 – Durata del Contratto

La locazione avrà una durata di sei anni, che iniziano dal ______ al ______. Qualora nessuna delle parti dia disdetta mediante raccomandata con ricevuta di ritorno almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto, esso si rinnoverà automaticamente per un ulteriore periodo di sei anni, mantenendo le stesse condizioni, salvo quanto stabilito dall'art. 29 della legge n. 392/1978. Il Conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente in conformità con l'art. 27, settimo comma, della legge n. 392/1978 (nel caso affermativo, è tenuto a notificare la sua intenzione mediante raccomandata con ricevuta di ritorno al Locatore almeno sei mesi prima della data di recesso).

Art. 3 – Corrispettivo

Il canone annuo di locazione è di €________, da versare in quattro rate trimestrali anticipate presso il domicilio del Locatore (indicare eventuali modalità di pagamento), con scadenza entro il ______ di ogni trimestre, con una tolleranza massima di venti giorni di ritardo. Non sono accettate altre modalità di pagamento, e l'unica prova valida è la ricevuta rilasciata dal destinatario. Il Conduttore non può avanzare alcuna azione o eccezione prima del pagamento delle rate scadute, e il canone non può essere ridotto o compensato in alcun modo.

Art. 4 – Aggiornamento del Canone

Conformemente all'art. 32 della legge n. 392/1978, il canone di locazione verrà aggiornato annualmente su richiesta scritta del Locatore, in base al 75% delle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, accertate dall'ISTAT.

Art. 5 – Destinazione dei Locali e Sublocazione

I locali possono essere utilizzati esclusivamente per l'attività commerciale di ________________________________, e il Conduttore è vietato di sublocare o cedere, anche parzialmente e in qualsiasi forma, a terzi diversi dal Conduttore (il subaffitto non è proibito dalla legge, ma richiede accordi contrattuali specifici). È rigorosamente vietato cambiare la destinazione d'uso degli spazi. Il Conduttore dichiara che l'immobile verrà utilizzato per attività che comportano contatti diretti con il pubblico.

Art. 6 – Diniego delle Autorizzazioni

Il Conduttore riconosce che il diniego delle autorizzazioni o concessioni richieste dalle leggi vigenti per l'esercizio della sua attività può costituire motivo di recesso da parte del Locatore, in conformità con l'art. 27, ottavo comma, della legge n. 392/1978.

Art. 7 – Situazione Urbanistica

Il Locatore conferma che l'immobile è conforme alle norme edilizie e urbanistiche e che ha ottenuto tutte le autorizzazioni necessarie.

Art. 8 – Stato dell'Immobile

Il Conduttore dichiara che l'immobile, con tutti i suoi componenti, è in perfetto stato di manutenzione e agibilità, idoneo per l'uso previsto e privo di difetti che potrebbero mettere a rischio la salute delle persone che vi lavorano. Il Conduttore non apporterà modifiche o aggiunte, né eseguirà lavori senza il preventivo consenso scritto del Locatore. Al termine della locazione, il Locatore può richiedere il ripristino o ritenere quanto realizzato dal Conduttore senza alcun indennizzo. Il Conduttore è responsabile delle riparazioni di manutenzione ordinaria e delle riparazioni agli impianti di acqua, gas, elettricità, illuminazione, serrature, chiavi, cardini degli infissi, marmette e piastrelle di pavimentazione e rivestimento. In caso di omissione, il Locatore effettuerà le riparazioni con addebito dei costi dal deposito cauzionale. Se il Locatore effettua riparazioni, modifiche o aggiunte all'immobile o all'edificio, il Conduttore dovrà consentirle senza richiedere indennizzi, fermo restando l'art. 1584 del Codice civile.

Art. 9 – Esonero dalle Responsabilità

Il Conduttore esonera il Locatore da qualsiasi responsabilità per danni diretti o indiretti causati da altri inquilini dello stabile o da terzi, anche se questi danni sono resi possibili o agevolati dalla mancanza o dalla negligenza del portiere. Il Conduttore deve stipulare un'apposita polizza assicurativa per coprire danni derivanti da incendi, esplosioni, fughe di gas, sommosse, atti vandalici o eventi simili, verificatisi durante l'esercizio dell'attività nei locali locati, con un massimale minimo di €________.

Art. 10 – Regolamento Condominiale

Il Conduttore si impegna a rispettare il regolamento interno dello stabile, dichiara di conoscerlo e accetta di aderirvi, oltre a rispettare le norme di buon vicinato e del vivere civile.

Art. 11 – Interruzione dei Servizi

Il Locatore non è responsabile per interruzioni dei servizi pubblici dovute a cause indipendenti dalla sua volontà.

Art. 12 – Oneri Accessori

Il Conduttore è responsabile dei costi dei servizi pubblici come elettricità, telefono, gas, acqua, raccolta rifiuti, oltre alle spese per il riscaldamento. Tutte le spese condominiali relative all'immobile locato devono essere pagate dal Conduttore insieme ai canoni, secondo le scadenze sopra indicate.

Art. 13 – Deposito Cauzionale

Il Conduttore versa un deposito cauzionale di €________ alla firma di questo contratto. Il deposito non può essere utilizzato per compensare i canoni e verrà restituito solo dopo la restituzione dell'immobile e il pagamento di tutte le spese connesse alla locazione. Su richiesta del Locatore, il deposito può essere aumentato in proporzione all'incremento del canone di locazione e deve essere ricostituito in caso di utilizzo.

Art. 14 – Risoluzione del Contratto

Il Locatore ha il diritto di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1456 del codice civile in caso di:

• Mancato rispetto del regolamento interno di condominio, dopo essere stato richiamato almeno due volte;
• Mancato pagamento puntuale del canone;
• Rifiuto o impedimento dell'ispezione degli immobili;
• Violazione del divieto di sublocazione o di destinazione d'uso;
• Realizzazione di opere senza il consenso scritto del Locatore.

Art. 14 – Imposte

Le spese relative all'imposta di bollo sul contratto, alle ricevute e all'imposta di registro, come previsto dalle leggi vigenti, sono a carico del Conduttore. La registrazione del contratto sarà gestita dal ________________________ (Locatore o Conduttore).

Art. 15 – Deroga delle Leggi Speciali

Le clausole di questo contratto sono valide e vincolanti tra le parti, a meno che non siano derogate o modificate dalle leggi speciali in materia di locazioni, se applicabili.

Letto, approvato e sottoscritto

Luogo e Data: ______________

Locatore: ______________________________

Conduttore: ______________________________

In conformità agli artt. 1341-1342 del Codice civile, le parti dichiarano di accettare specificamente tutte le clausole e, in particolare, gli artt. 2, 3, 5, 9, 11, 13 e 14.

Locatore: ______________________________

Conduttore: ______________________________

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