Diritto alla casa, le soluzioni del Notariato: “Silver cohousing, intermediazione filantropica e piano per l’edilizia popolare”

Silver cohousing, intermediazione filantropica e piano per l’edilizia popolare sono le tre soluzioni avanzate dai notai per garantire il diritto alla casa alla luce dei dati emersi dall’analisi del Consiglio Nazionale del Notariato elaborata in collaborazione con l'Istat e presentata in occasione del 58° Congresso Nazionale del Notariato dedicato proprio al tema della casa, dal titolo “La casa non è solo abitare: il rovescio del diritto”. Secondo quanto emerso dall’indagine, la quota di individui di età pari o superiore a 65 anni passerà dal 23,5% (2021) al 34,9% nel 2050. Si stima inoltre che, a causa dell'invecchiamento demografico e dell’aumento dell’aspettativa di vita tra circa 20 anni vi saranno 10,2 milioni di persone destinate a vivere sole.

Biino: “Vogliamo offrire un servizio al Paese”

Commentando i dati dell’analisi e la situazione in cui versa oggi il mercato immobiliare, il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, ha affermato: “Oggi abbiamo un crollo dei mutui. Questo per chi deve acquistare la prima casa è un grande problema. Non solo perché magari non ha risparmi, ma perché nutre dei timori e quindi aspetta un momento migliore”.

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Biino ha quindi aggiunto: “Noi vogliamo cercare di portare un servizio al Paese. Abbiamo visto numeri spaventosi. Abbiamo visto che ci saranno migliaia di abitazioni vuote.

Credo, quindi, che proporre soluzioni di cohousing sia rendere un grande servizio al Paese, nell’ottica di non continuare a consumare suolo.

Parlare di casa vuol dire anche parlare dell’unica grande ‘casa’ che tutti noi abbiamo. E in questo quadro bisogna considerare che non c’è solo il problema derivante dal cambiamento climatico, ma anche il problema legato al consumo di suolo”.

Salvini: “Stiamo lavorando al nuovo Piano Casa per rimettere in circolo l’immenso patrimonio pubblico che oggi è fuori mercato”

Al 58° Congresso Nazionale del Notariato dedicato al tema della casa è intervenuto anche il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, che ha parlato del nuovo Piano Casa e ha detto: “Sto lavorando al nuovo Piano Casa e ho fatto un censimento del patrimonio pubblico indisponibile ad oggi, provincia per provincia. Quanto del pubblico attualmente residenziale è sfitto? Siamo – e sto basso sulla stima, che è quasi ultimata – a 70.000 alloggi pubblici attualmente sfitti e inutilizzati.

Per un nuovo Piano Casa, da amministratore pubblico, ho il dovere di trovare il denaro per sistemare e riutilizzare ciò di cui ho disponibilità, prima di pensare a nuove edificazioni. Stiamo lavorando al nuovo Piano Casa per rimettere in circolo l’immenso patrimonio pubblico che oggi è fuori mercato”.

Il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti ha poi aggiunto: “Noi stiamo lavorando a un piano di riqualificazione dei quartieri popolari gestito direttamente dal mio Ministero con gli enti locali, che ha l’obiettivo entro il 2026 di rimettere in circolo 15.000 appartamenti popolari. Stiamo spendendo 2 miliardi e 800 milioni di euro per riqualificare 15.000 alloggi popolari e 800mila mq di superficie. Nel 2023 non è possibile avere quartieri e case popolari dove ghettizzare qualcuno che è meglio che non si veda in centro. Io voglio fare un Piano Casa per la classe media. Un Piano Casa con il parco giochi per i bambini, con i servizi pubblici, con i negozi, con un sistema infrastrutturale”.

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Salvini ha parlato anche di tasse sulla casa e ha affermato: “La casa italiana è tra le più tassate in Europa. Incrementare la tassazione sul patrimonio immobiliare italiano non ha alcuna giustificazione economica e valoriale, perché l’80% è una percentuale di proprietà che non è presente in nessun altro Paese europeo. Io penso che la propensione al risparmio non vada punita perché è una delle ricchezze del nostro Paese”.

Il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti ha toccato anche il tema degli affitti brevi e "il macro-tema che si affaccia sullo sfondo, sul quale come Lega, come governo e come maggioranza si sta riflettendo con urgenza": perché si riduce la propensione all’affitto lungo e si accentua quella all’affitto breve? “Perché – ha detto Salvini – i tempi della giustizia in Italia non sono i tempi di un Paese civile”.

In conclusione, Salvini ha parlato anche delle cosiddette case green. “Oggi – ha affermato il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti – c’è un patrimonio edilizio spesso e volentieri antico”. Ma, toccando proprio il tema della direttiva europea sulle case green, Salvini ha detto: “Se io voglio aiutare una persona single o una giovane coppia ad adeguare l’immobile che oggi è in classe G e portarlo in classe F, E o D nell’arco dei prossimi sei o sette anni, devo incentivare. Prevedere una norma per legge che obbliga ad avere due gradini di miglioramento della classe energetica nell’arco dei prossimi anni per una spesa media pro-capite di 50mila euro è qualcosa di scollegato dal mondo reale e dall’economia reale. Attenzione ad applicare a livello italiano una norma europea che può andare bene in Lituania o in Finlandia su una casa green, ma non necessariamente va bene in centro a Roma, Milano, Genova o Torino”.

Tajani: “Abbiamo inserito nel ddl di Bilancio 2024 l’abolizione dell’azione di restituzione dei beni oggetto di donazione”

Anche il ministro degli Esteri, Antonio Tajani, è intervenuto al 58° Congresso Nazionale del Notariato dedicato al tema della casa parlando, tra le altre cose, dell’abolizione dell’azione di restituzione dei beni oggetto di donazione. Tajani ha sottolineato: “La casa è argomento di dibattito anche in queste ore”. E ha fatto sapere: “In tema di circolazione di beni immobili oggetto di donazioni,

abbiamo inserito nel disegno di legge di Bilancio 2024 l’abolizione dell’azione di restituzione dei beni oggetto di donazione.

Erano anni che si attendeva questo provvedimento, è una semplificazione che restituisce certezza ai trasferimenti immobiliari provenienti dalle donazioni. Abbiamo ascoltato le vostre istanze, ma a trarne beneficio saranno soprattutto i cittadini”.

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Il ministro degli Esteri, toccando poi il tema legato alle tasse sulla casa, ha affermato: “Attenzione quando si va a toccare la casa. Bisogna sempre essere prudenti. Io mi sono opposto, infatti non c’è, alla riscoperta anche per non parenti diretti di un’ipotetica tassa di successione. Nella nostra visione la casa è molto di più di quattro mura, deve essere sempre e comunque tutelata. Per noi italiani il valore della casa è molto più importante di quello che può essere in altre parti del mondo. È una questione identitaria. Siamo contrari alla tassa sulla casa e alle tasse di successione perché la casa è molto di più di un bene immobile. La casa per gli italiani ha un valore incommensurabile”.

La fotografia della società italiana secondo l’analisi del Consiglio Nazionale del Notariato elaborata con l'Istat

Secondo quanto emerso dall’indagine del Consiglio Nazionale del Notariato elaborata in collaborazione con l'Istat, le abitazioni (5.163 miliardi di euro) rappresentano circa la metà della ricchezza netta delle famiglie (10.422 miliardi di euro) e il patrimonio abitativo equivale a circa 2,9 volte il valore del Pil. L’80,47% delle famiglie italiane sono proprietarie della casa in cui abitano. Inoltre, su un totale di 8,36 milioni di persone che vivono da sole, 4,12 milioni hanno 65 anni o più e di queste ben l’88,6% è proprietaria della casa in cui abita.

Nel dettaglio, i dati stimano che la quota di individui di età pari o superiore a 65 anni passerà dal 23,5% (2021) al 34,9% nel 2050. Non solo: a causa dell’invecchiamento demografico e dell’aumento dell’aspettativa di vita tra circa 20 anni vi saranno 10,2 milioni di persone destinate a vivere sole. L’analisi ha poi evidenziato che il calo della natalità avrà come conseguenza un maggior numero di persone senza figli e l’aumento degli scioglimenti di legami di coppia produrrà un sempre più alto numero di persone o genitori soli. Guardando alle fasce di età più avanzate, nel 2041 il numero di persone sole con 65 anni, o più, raggiungerà il 60% del numero totale di persone, con importanti ricadute socioeconomiche.

Alla luce di questi dati e di queste proiezioni, il Consiglio Nazionale del Notariato ha elaborato alcune proposte per discutere di nuovi strumenti giuridici finalizzati a rendere effettivo e più facile l’accesso alla casa, con l’attenzione rivolta al rapporto tra proprietà e le esigenze delle persone.

Le proposte del Notariato per garantire il diritto alla casa

Nuovo piano di Edilizia Residenziale Pubblica e rilancio del mercato

Su questo fronte, il Notariato ha sottolineato che “i dati dell’analisi evidenziano la necessità di favorire l’accesso alla casa anche da parte dei cittadini più giovani e di quelli meno abbienti; e al tempo stesso di evitare il consumo di altro territorio per nuove costruzioni e provvedere alla manutenzione/riqualificazione di quelle esistenti”.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha quindi evidenziato che “l’intervento pubblico appare decisivo per la soddisfazione del diritto fondamentale alla casa, per il raggiungimento di un ‘accordo inter-generazionale’ virtuoso e anche per rispondere alle esigenze di tutela dell'ambiente che, nell'interesse delle future generazioni, passa (anche) dal mancato consumo di nuovo territorio a fini edificatori”.

In questo quadro, viene auspicato da parte del Consiglio Nazionale del Notariato “l’intervento del legislatore per rendere omogenea l’applicazione della normativa in tutto il territorio”, offrendo “l’esperienza della categoria al fine di concepire modelli di convenzione che prevengano le criticità che si sono manifestate sulla base della legislazione previgente”.

Silver cohousing

Con Silver cohousing si intende “un fenomeno di coabitazione collaborativa tra anziani rivolto a persone autosufficienti, che stimola la socialità, il mutuo aiuto, la riduzione della complessità della vita che viene meglio organizzata, sotto il profilo della riduzione dei costi di gestione delle attività quotidiane anche in relazione all’utilizzo degli immobili”.

Come sottolineato dal Notariato, “fino ad oggi il cohousing è nato e si sviluppato spontaneamente tra privati, in assenza di qualunque intervento statale che ne sostenesse la diffusione o che favorisse le libere iniziative dei cittadini”. Lo strumento è stato di recente incentivato dal ddl anziani, la legge 23 marzo 2023 n.33, che ha delegato il Governo ad adottare misure, anche di tipo abitativo, a sostegno delle persone anziane.

Ma in cosa si contraddistingue il Silver cohousing? Gli elementi lo identificano sono:

• la residenzialità in comune che escluda la fissazione di residenze alternative per ciascuno dei soggiornanti; questo non solo per suggellare formalmente l’impegno tra i coabitanti aderenti al progetto del patto di convivenza solidale, quanto per dare rilevanza esterna al gruppo dei coabitanti;
• la reciprocità delle relazioni tra i partecipanti, non retto dalla corrispettività tra le prestazioni, ma fondato sul mutuo aiuto; tale reciprocità non deve scaturire da rapporti obbligatori preesistenti o coevi al patto di convivenza, ma esclusivamente da quest’ultimo;
• la spontaneità, requisito che deve permeare l’intero rapporto di convivenza solidale, sia nella fase iniziale costitutiva dell’intesa, sia – soprattutto – durante lo svolgimento del rapporto, lasciando libere le parti di decidere con la più ampia libertà possibile di far cessare la (propria) convivenza, in tale scelta serenamente confortate dal presidio delle regole negoziali predisposte per tale evenienza.

I vantaggi principali del Silver cohousing, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, sono:

• azzeramento del consumo del suolo, oltre a essere una leva per la rigenerazione urbana e il rilancio dell’‘industria edilizia di qualità’ attraverso opere diffuse di riqualificazione ecosostenibile degli immobili residenziali (soprattutto i condomini urbani degli anni 195/’90);
• miglioramento della qualità della vita degli anziani perché si ottiene un risparmio fino al 30% dei costi di vita, si ha una maggiore sicurezza personale, migliore assistenza alla persona anziana e socialità diffusa;
• disponibilità di alloggi liberati per una nuova domanda sociale non soddisfatta o inespressa a fronte della condivisione di abitazioni ristrutturate;
• tutela per i coabitanti garantite dalla formalizzazione della convivenza mediante un atto notarile di acquisto (laddove ciascuno sia proprietario della casa in cui vive); in un contratto di locazione; in un contratto di comodato (se la struttura utilizzata appartiene a un solo coabitante o a un soggetto terzo, sia esso privato o società, cooperativa o ente no profit);
• fiscalità di favore, in relazione alla rilevanza sociale di questo nuovo sistema.

Intermediazione filantropica

Nel parlare di intermediazione filantropia è necessario prendere in considerazione le proiezioni di Fondazione Cariplo riprese dallo studio del Notariato in collaborazione con Istat. Secondo tali proiezioni, nel 2030 saranno più di 6 milioni le famiglie nelle quali si verificherà una successione e, se viene mantenuto il trend di devoluzioni a istituzioni del Terzo Settore nella misura dell’1%, il valore di questi lasciti supererebbe i 100 miliardi di euro.

Basta pensare che sono circa 32 milioni gli italiani (64%) che nell’ultimo anno hanno fatto almeno una donazione ad enti che svolgono attività di utilità sociale (circa 1/5 dei patrimoni italiani potrebbe essere trasferito mortis causa).

Considerando questi dati, in base a quanto sottolineato dal Notariato, i nuovi istituti degli enti filantropici e di intermediazione filantropica, previsti dalla riforma del terzo settore, diventano importantissimi nell’ambito del trasferimento intergenerazionale della ricchezza anche immobiliare consentendo di dare risposte alle più disparate esigenze del disponente tanto se rivolte alla tutela di persone fragili quanto al perseguimento di finalità di interesse comune.

Il Notariato ha quindi evidenziato che “l’intermediazione filantropica è una nuova e diversa modalità operativa che, se guidata nella giusta direzione, permetterebbe al settore filantropico di creare e sviluppare un sistema di welfare integrativo dell’intervento pubblico che si fonda anche sulla maggiore sensibilità del nostro Paese per le tematiche sociali”.

Con l’intermediazione filantropica, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, diventa possibile: 

• ottimizzare il perseguimento di finalità di interesse generale; un modello in cui il dono assume centralità consentendo di declinare in modo diverso le differenti tipologie di liberalità;
• consentire un accesso diffuso alla filantropia anche quando la donazione coinvolge risorse limitate, guidando il donante verso l’interesse generale che intende perseguire, attraverso un “fondo destinato” costituito all’interno del patrimonio dell’ente;
• occuparsi di gestione del patrimonio, raccolta fondi, erogazione di beni e servizi, ma anche di denaro e servizi di investimento;
• gestire il patrimonio immobiliare come strumento di promozione di attività di interesse collettivo, volto al perseguimento del bene comune, all’elevazione dei livelli di cittadinanza attiva, coesione e protezione sociale, favorendo la partecipazione, l’inclusione e il pieno sviluppo della persona nonché il valore della cultura e pratica del dono quale espressione di partecipazione, solidarietà e pluralismo.

In questo contesto, il Notariato ha infine sottolineato che oltre agli istituti giuridici previsto dal Codice del Terzo Settore ne esistono anche altri previsti dal cosiddetto “Dopo di noi” (L.n.112/2016), i quali, se opportunamente valorizzati e utilizzati, potrebbero contribuire ad aprire spazi operativi prima sconosciuti, come trust, vincoli di destinazione, contratti di affidamento fiduciario, fondi speciali.