Sfratto in caso di sub-affitto, l'inquilino deve lasciare casa?

Non sempre chi occupa una casa è titolare del contratto di locazione principale. In alcuni casi l'occupazione di un immobile può infatti essere gestita attraverso il subaffitto, prassi molto diffusa anche se non sempre contemplata dall'accordo fra proprietario e inquilino principale.

Ma è possibile subire uno sfratto se si è in subaffitto? E, soprattutto, cosa è possibile fare qualora ci si trovi in una situazione del genere? Per risolvere qualunque dubbio esiste una regola generale secondo la quale il rapporto di sublocazione cessa automaticamente quando termina il contratto di locazione.

Questo vuol dire che, se il contratto di affitto principale non è più in essere, il sub-conduttore non è più legittimato a occupare l'immobile e può dunque essere oggetto di un'istanza di sfratto, anche dal locatore principale.

Cosa accade al sub-conduttore in caso di sfratto

A confermare questa regola è la giurisprudenza in materia. L'articolo 1.595, comma 3, del Codice civile prevede infatti che la sorte della sub-locazione, in quanto rapporto obbligatorio derivato, dipenda da quella del rapporto principale di locazione.

Per questo motivo, la sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l’estinzione della locazione per nullità, risoluzione e scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del sub-conduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale.

Questo perché la sub-locazione è un rapporto derivato da un altro titolo, in base al quale il conduttore dell'immobile diventa il locatore del sub-conduttore. Ma cessa di esserlo nel momento in cui il contratto principale a lui intestato viene meno. Mentre a sua volta il sub-conduttore non ha un diritto autonomo da opporre.

L'orientamento della giurisprudenza in caso di sfratto

A fare maggiore chiarezza sul caso di sfratto in un accordo si sub-locazione è una recente sentenza  della Corte di appello civile Trieste, risalente al 19 maggio 2018. I giudici hanno, infatti, disposto che “la sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l’estinzione della locazione, per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del sub-conduttore gli effetti della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio, ancorché il sub-conduttore sia rimasto estraneo al giudizio”.

Inoltre il sud-conduttore ha l'obbligo di pagare i canoni o gli eventuali danni fino al termine dell'occupazione dell'immobile. A confermarlo sono gli stessi giudici giuliani, secondo i quali “il Tribunale ha ritenuto, uniformandosi alla ordinanza numero 15.094/2015 della Suprema Corte, la persistenza dell’obbligo di pagare al proprio sub-locatore i canoni pattuiti, sia pure a titolo risarcitorio, e ciò sino al termine del periodo di occupazione”.

E' possibile intimare lo sfratto per morosità in caso di sub-locazione?

Data l'eccezionalità del rapporto che lega conduttore principale e sub-conduttore occorre fare chiarezza anche su un altro punto: ovvero se, in caso di morosità, chi ha stipulato il contratto di locazione con il proprietario dell'immobile possa intimare lo sfratto al proprio sub-conduttore.

La giurisprudenza chiarisce, attraverso alcune sentenze in materia, che vada dichiarata inammissibile la domanda avanzata dal locatore volta a ottenere la convalida dello  sfratto  per violazione di una clausola contrattuale che contempla il divieto di  sub-locazione  o cessione a terzi dell’immobile.

La stretta dipendenza del sub-contratto rispetto al contratto principale determina anche che il conduttore principale non sia legittimato a intimare  lo sfratto  per morosità, o a richiedere la risoluzione del  contratto di sub-locazione, in una data posteriore alla scadenza del contratto di locazione vero e proprio.

Questo perché con la cessazione del rapporto principale viene meno anche quello derivato, senza che su tale situazione possa incidere l'eventuale permanenza del sub-conduttore nell’immobile o la sopravvenuta stipulazione di un nuovo contratto di locazione direttamente tra locatore ed ex sub-conduttore, divenuto a quel punto conduttore principale. 

Sfrattare il sub-locatore, chi è legittimato a farlo?

In alcuni casi, però, la sub-locazione è prevista dal contratto di locazione principale. In questo caso, di fronte a una situazione di morosità del sub-affittuario, è legittimato ad avviare la procedura di sfratto anche il conduttore dell'immobile.

La legittimazione può essere attiva e passiva. Quella attiva prevede che la stessa legittimazione non dipenda necessariamente dalla proprietà del bene, ma solo dalla sua disponibilità. Ed è applicabile al caso di sub-locazione, se espressamente previsto dal contratto. La legittimazione passiva spetta invece al solo conduttore.

Lo sfratto in caso di sub-locazione commerciale

Gli accordi di sub-locazione non riguardano necessariamente le abitazioni, ma possono coinvolgere anche i locali commerciali.

L'articolo 36 della legge 392/1978 prevede che durante la durata del rapporto contrattuale sia “data facoltà al conduttore di  sub-locare o cedere il proprio contratto di affitto commerciale a terzi dandone preavviso al locatore almeno sei mesi prima”.

La norma prevede un unico vincolo, ovvero che contestualmente venga ceduta o sublocata l’azienda. Il proprietario dell'immobile, se informato entro i tempi previsti dalla legge, non può opporsi alla sub-locazione, se non in presenza di comprovati gravi motivi, come per esempio l’affidabilità del sub-conduttore, un diritto da esercitarsi entro trenta giorni prima.

Ma cosa succede nel caso in cui il soggetto cessionario, o il sub-locatario, resti inadempiente? In questo caso il locatore potrà esercitare un'azione diretta nei confronti del conduttore originale.