Regolamento condominiale del costruttore, quali sono le clausole illecite

Il regolamento condominiale redatto dal costruttore è finito sotto la lente d’ingrandimento dei notai. Con lo Studio 37-2025C, il Consiglio Nazionale del Notariato ha analizzato le numerose clausole contenute nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore dell’edificio in contrasto con le disposizioni inderogabili di legge e ha trattato le complesse problematiche relative alla vincolatività e all’opponibilità di tali regolamenti alla luce della più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Quali sono le clausole che vengono normalmente utilizzate e quali quelle che in realtà non possono essere inserite perché ritenute contrarie alla legge, quindi illecite? Lo ha spiegato bene lo Studio 37-2025C del Consiglio Nazionale del Notariato. Ecco qualche esempio.

Animali domestici

Come specificato dallo Studio del Notariato, “la legge di riforma ha aggiunto all’art. 1138 c.c. il comma 5 a tenore del quale ‘le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici’”. Il ‘divieto di vietare’ era già stato esaminato da un precedente studio, ma la modifica in particolare dell’articolo 9 della Costituzione ad opera della legge costituzionale 8 febbraio 2022, n. 1 ha reso necessario un aggiornamento. 

Nello specifico, il Notariato ha sottolineato che in passato si è discusso sull’ambito applicativo, ossia se riguardasse solo i regolamenti o anche quelli contrattuali, “oggi la disputa deve considerarsi risolta a favore della seconda tesi a seguito della citata modifica dell’art. 9 della Costituzione che ha espressamente inserito la tutela degli animali nella nostra carta costituzionale”. Come evidenziato, il nuovo testo dell’articolo 9 “fornisce un’argomentazione dirimente a favore della estensione dell’articolo 1138, comma 5, c.c. anche ai regolamenti contrattuali”.

Lo Studio del Notariato ha quindi chiarito che “a seguito dell’introduzione nella carta costituzionale dell’espresso riconoscimento della tutela degli animali, il divieto sancito nella norma in commento costituisce ormai un limite non valicabile neppure per mezzo del consenso dell’intera compagine condominiale, la quale, anche se valutasse unanimemente di autoimporsi il divieto di possedere o detenere animali domestici, non potrebbe inserirlo nel regolamento contrattuale in quanto violerebbe un diritto costituzionalmente garantito dei futuri condòmini”.

Nomina dell’amministratore 

Per quanto riguarda la nomina dell’amministratore, lo Studio del Notariato ha ricordato che “la prassi registra numerosi casi di regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore che, in vario modo, conferiscono a quest’ultimo il potere di nominare l’amministratore del condominio e di fissare la durata del suo incarico per un periodo di tempo determinato, di regola, superiore all’anno”. 

In merito, lo Studio ha però sottolineato che “occorre tenere presente che, secondo un risalente ma costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità, è considerata nulla ‘la clausola del regolamento condominiale che riserva ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo il relativo potere di nomina e revoca all’assemblea’”. Tale orientamento “si fonda sull’art. 1138, comma 4, c.c. che dichiara espressamente non derogabili dal regolamento (anche contrattuale) le disposizioni dell’art. 1129 c.c. il quale attribuisce all’assemblea la nomina e la revoca dell’amministratore del condominio e fissa la durata del suo incarico in un anno”.