Proposta di acquisto non rispettata dall’acquirente, cosa fare?

Quando si acquista casa, uno dei passaggi più importanti della compravendita è il contratto preliminare, detto anche compromesso. Con questo atto le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo, che porterà al rogito e quindi al passaggio di proprietà della casa. Il compromesso vincola, quindi, venditore e acquirente ad andare avanti nelle fasi successive: il primo si obbliga a vendere, mentre il secondo si vincola ad acquistare. Il contratto preliminare viene preceduto da un'altra operazione: la proposta di acquisto, che consiste nel proporre un controvalore economico della proprietà. Se questa viene accettata dal venditore dà vita al compromesso. Ma cosa succede se la proposta di acquisto non viene rispettata dall'acquirente? E cosa accade se una delle due parti non rispetta il contratto preliminare di compravendita? In linea generale le soluzioni sono due: svincolarsi dal contratto e chiedere il risarcimento dei danni o chiedere il trasferimento coattivo della proprietà.

Cosa è la proposta di acquisto di un immobile

Innanzi tutto è bene chiarire nel dettaglio cosa sia la proposta di acquisto di un immobile. Si tratta di un accordo scritto attraverso il quale il potenziale acquirente di un immobile mostra il proprio interesse concreto nell’acquistarlo a una determinata cifra. Questa proposta diventa valida e vincolante quando, dopo la firma per accettazione da parte del venditore, segue la presa visione dell’accettazione. Quindi quando c'è l’evidenza formale che l’acquirente ha visto (apponendo una firma o per mezzo di una Pec) che la stessa proposta è stata accettata dal venditore. La proposta di acquisto deve essere redatta sempre in forma scritta, nella maggior parte dei casi attraverso un modulo precompilato.

Nel caso in cui avvenga per mezzo di un’agenzia immobiliare, deve essere depositato alla Camera di commercio competente. La proposta va compilata inserendo i dati delle parti (venditore, acquirente e, se presente, agenzia immobiliare) e i dettagli sull’immobile, così come l’eventuale irrevocabilità della proposta e l’arco di tempo durante il quale viene considerata valida. All’interno della proposta di acquisto, così come nel successivo contratto preliminare di compravendita, ci sono inoltre tre elementi essenziali: il prezzo che viene offerto durante la trattativa, le modalità e i termini entro i quali il compratore si impegna a pagare.

Creative commons

Quanto è vincolante la proposta di acquisto?

La proposta di acquisto è un atto formale e vincolante perché l’acquirente, impegnandosi nel voler acquistare un immobile, versa un deposito fiduciario all’agenzia in modo da assicurarsi il successivo esito positivo della trattativa. L’acquirente può cambiare idea fino a quando la proposta di acquisto non venga accettata dal venditore. Può quindi revocare la proposta e ottenere la restituzione della somma versata a titolo di caparra. Ma cosa succede se l'acquirente si tira indietro dopo l'accettazione?

In questo caso il proponente può comunque decidere di non procedere all’acquisto dell’immobile, ma in tal caso il venditore, secondo l'articolo 1.385 del Codice civile, ha il diritto di trattenere la caparra. Quanto al proprietario, ha il diritto di portare avanti in contemporanea più trattative, in modo da valutare quale sia la più favorevole. Se quindi decide di accettare un'offerta diversa, arrivata dopo che un primo acquirente aveva manifestato il proprio interesse ed effettuato il versamento del deposito fiduciario, non deve fare altro che rescindere il documento di proposta di acquisto. In questo caso l’agenzia immobiliare procederà con la restituzione dell’importo anticipato.

Quando la proposta di acquisto non è revocabile

Esiste però anche il caso della cosiddetta  proposta irrevocabile di acquisto, cioè una dichiarazione del compratore che esprime la propria volontà di acquistare l’immobile a un determinato prezzo, imponendo anche i tempi. In questi casi la revoca, per il lasso di tempo stabilito, non è consentita. Per questo motivo la proprietà deve attenersi alla richiesta procedendo con le ultime fasi della compravendita.

Proposta di acquisto non rispettata dal venditore

Qualora il venditore accetti formalmente la proposta di acquisto, questa diventa vincolante e dà vita automaticamente al contratto preliminare di compravendita. Ma cosa succede se il proprietario di casa non rispetta questo accordo? Secondo l'articolo 1.328 del Codice civile, la proposta “può essere revocata finché il contratto non sia concluso”. Dato che il contratto si ritiene concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, fino a quel momento la  proposta può essere revocata. Il venditore non ha, quindi, alcun vincolo rispetto all’impegno assunto dall’acquirente ed è libero di valutare anche altre offerte.

L’accettazione può quindi essere revocata, purché la revoca arrivi a conoscenza del proponente prima dell’accettazione. Ma cosa succede dopo che il venditore ha formalmente accettato la proposta di acquisto? A seguito dell'accettazione,  la proposta deve essere registrata all'Agenzia delle entrate. Questo passaggio può essere evitato se, entro venti giorni dall'accettazione, si procede alla sottoscrizione del preliminare di compravendita, ovvero il compromesso. Questo è un contratto vero e proprio, vincolante per entrambe le parti.

Creative commons

E' possibile svincolarsi da una proposta di acquisto accettata?

Come dicevamo, fino a quando non si stipula il compromesso, contratto che vincola anche il venditore, il proprietario può decidere di revocare la proposta di acquisto in qualsiasi momento. Può quindi ritirarsi dalla proposta senza subire problemi legali. Nel momento in cui però accetta formalmente la proposta, e questa viene convertita in contratto preliminare di compravendita, il discorso cambia. L'acquirente acquisisce infatti una serie di diritti che consistono nell'adempimento del rogito; nella garanzia di ricevere l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della vendita; nella certezza di ricevere dal venditore tutta la documentazione riferita all’immobile; nell'essere garantito dal rischio di evizione e dai vizi.

Nel caso in cui il contratto di compravendita non si perfezioni, vengono calcolati i danni per la mancata vendita dell'immobile. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 4 novembre 2022 n. 32.536, ha chiarito che il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo, per causa imputabile al promittente venditore, consiste  nella differenza tra il valore commerciale del bene  al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo e il  prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio.