L’installazione delle vetrate amovibili panoramiche in condominio

La conversione in legge del Decreto Aiuti bis (legge n. 142 del 21 settembre 2022), ha introdotto importanti modifiche nell'ambito dell'edilizia libera, in particolare riguardo alle Vetrate Panoramiche amovibili (VEPA).

La norma ha riscritto il comma 1 dell'articolo 6 del D.P.R. 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia, inserendo queste strutture nell'alveo delle opere che non richiedono permessi o autorizzazioni amministrative per essere installate.

Ciò nonostante, l'installazione delle Vetrate Panoramiche deve comunque rispettare specifici requisiti, che meritano un'analisi dettagliata per la loro non corretta installazione, all’interno di un edificio condominiale, potrebbe essere oggetto di contenzioso.

Le caratteristiche del nuovo manufatto

Le vetrate panoramiche amovibili, per essere riconosciute come tali, devono essere facilmente removibili e completamente trasparenti. Questo significa che non possono essere fissate in modo permanente alla struttura portante dell'edificio e devono utilizzare materiali che permettano una visione panoramica chiara, escludendo quindi opzioni come il vetro satinato.

Il loro scopo principale è quello di offrire protezione temporanea dagli agenti atmosferici, migliorare l'isolamento acustico e termico, ridurre le dispersioni di calore e offrire una certa resistenza all'acqua meteorica. Tali strutture sono destinate esclusivamente alla chiusura di logge o balconi, secondo le definizioni fornite dal Regolamento Edilizio Tipo (R.E.T.).

Inoltre, devono garantire una micro-aerazione naturale per assicurare la salubrità degli ambienti interni e devono essere installate in modo da minimizzare l'impatto visivo e non alterare le linee architettoniche esistenti dell'edificio.

Vepa e verande: quali differenze?

È fondamentale distinguere tra le vetrate panoramiche amovibili e le verande tradizionali. Queste ultime, infatti, comportano una chiusura permanente di spazi determinati, generando un aumento di volumetria o di superficie, e possono portare a una modifica prospettica dell'edificio, specialmente in contesti condominiali.

Le vetrate panoramiche, al contrario, sono caratterizzate dalla loro natura temporanea e amovibile, senza implicare un incremento di volumetria.

Dal punto di vista del regime edilizio, mentre le verande tradizionali sono considerate interventi di ristrutturazione edilizia pesante, che richiedono il rilascio di un permesso di costruire, le Vetrate Panoramiche amovibili, rispettando le prescrizioni menzionate, non necessitano di alcun titolo abilitativo o autorizzazione amministrativa.

Questo aspetto semplifica notevolmente il processo di installazione per i proprietari di immobili, pur mantenendo la necessità di rispettare le normative urbanistiche vigenti.

Il limite del decoro architettonico

L'installazione di verande panoramiche amovibili (VEPA) in condominio solleva questioni rilevanti in merito all'aspetto architettonico degli edifici.

L'aspetto architettonico di un edificio, come delineato dalla giurisprudenza, riguarda lo stile e la fisionomia impressi all'edificio dal progettista. Questa nozione si concentra sul design originale e sull'intento architettonico che sta alla base della costruzione dell'edificio. In questo contesto, l'installazione di Vepa in condominio dovrebbe rispettare le linee guida e l'aspetto originariamente imposto dal progettista.

Ciò significa che eventuali modifiche o aggiunte, come le verande panoramiche amovibili, dovrebbero essere in armonia con il progetto originale, senza alterarne significativamente l'estetica o lo stile.

D'altro canto, il decoro architettonico ha una portata più ampia, riferendosi non solo all'estetica dell'edificio ma anche al suo stato di conservazione. Questo concetto abbraccia l'idea che ogni elemento dell'edificio, sia esso una parte strutturale o un'aggiunta come una veranda, debba contribuire al mantenimento e all'arricchimento dell'aspetto complessivo dell'edificio. In questo senso, l'installazione di una veranda panoramica amovibile dovrebbe non solo rispettare lo stile architettonico originale ma anche contribuire positivamente al decoro complessivo dell'edificio.

In sintesi, l'installazione di verande panoramiche amovibili in contesti condominiali, richiede un equilibrio tra il rispetto dell'aspetto architettonico originale e il contributo al decoro dell'edificio. Tale equilibrio, pur basandosi su principi giurisprudenziali consolidati, richiede un'attenta valutazione caso per caso, considerando le specificità dell'edificio e le normative locali in materia di edilizia e condominio.

La previsione nel regolamento condominiale

Partendo dalla premessa che la materia è relativamente recente, molti regolamenti condominiali potrebbero non aver ancora integrato specifiche disposizioni in merito alle Vepa. Di conseguenza, prima di procedere con l'installazione di una veranda panoramica amovibile, è imprescindibile un'analisi approfondita del caso specifico.

Una delle prime azioni da intraprendere è la verifica delle disposizioni contenute nel regolamento condominiale.

È noto che l'articolo 1102 del codice civile riconosce ai singoli condòmini la possibilità di utilizzare la cosa comune in modo più intenso, a proprio esclusivo vantaggio. Questo può includere modifiche all'aspetto esterno dell'edificio, come l'installazione di una Vepa sul balcone privato, a condizione che non venga alterata la funzione originaria della facciata e non si comprometta la sicurezza dell'edificio. Tuttavia, questa possibilità si scontra con il divieto generale di innovazioni imposto dall'articolo 1120 del codice civile.

I regolamenti condominiali di natura contrattuale possono inserire limitazioni più stringenti riguardo il decoro e l'aspetto architettonico dell'edificio, che sono considerati beni comuni, seppur immateriali.

In questo contesto, la Corte di Cassazione ha stabilito che tali regolamenti possono legittimamente derogare o integrare la disciplina legale, definendo il concetto di decoro architettonico in maniera più rigorosa di quanto non faccia l'articolo 1120 del codice civile.

Importante è, però, che le prescrizioni contenute nel regolamento condominiale siano chiaramente individuate e non semplicemente richiamate per relationem. La giurisprudenza di legittimità e di merito richiede che i divieti e i limiti siano espressi in termini chiari e inequivocabili, evitando ambiguità che possano generare incertezze.

Nel caso in cui un regolamento condominiale contrattuale contenga un divieto espresso di modificare le parti comuni, che possa essere in conflitto con l'installazione di verande amovibili, il singolo condòmino si troverebbe nell'impossibilità di procedere all'installazione della Vepa. Infatti, un'azione contraria alle disposizioni vincolanti e specifiche del regolamento esporrebbe il condòmino a potenziali azioni giudiziarie da parte della compagine condominiale.

In conclusione, l'installazione di verande panoramiche amovibili in contesti condominiali richiede un'attenta valutazione delle normative vigenti e del regolamento condominiale specifico. La chiarezza e la specificità delle disposizioni regolamentari sono essenziali per garantire il rispetto dei diritti di tutti i condòmini e per preservare l'armonia architettonica e strutturale dell'edificio.