Civelli (Cirav): "Nuove costruzioni e build-to-rent trainano il mercato a Milano"

Il mercato immobiliare milanese continua con la sua evoluzione alla luce degli avvenimenti del post-pandemia. Gli anni del covid hanno segnato un vero spartiacque, accompagnandosi ad eventi geopolitici e macroeconomici, che hanno avuto conseguenze sui costi delle costruzioni e dei finanziamenti per acquistare casa. In questo scenario, Milano si staglia in Italia come città più simile alle metropoli europee e per questo in grado di attirare l’interesse di investitori grandi e piccoli, modificando in tal modo domanda e offerta. Insieme ad Alberto Civelli, Ad di Cirav, idealista/news ha tracciato un quadro della situazione del mercato.

“Nel 2024 abbiamo ancora in dote la situazione del 2022-2023, un biennio di compravendite record, - spiega Civelli. - Il nostro brand è molto focalizzato su Milano e provincia, un mondo a parte rispetto ai mercati immobiliari del resto d’Italia. Milano in questi anni sta infatti diventando attraente per gli investitori, stranieri o istituzionali, che la vedono interessante come metropoli a livello europeo”.

Quali aspetti dell’immobiliare milanese attraggono più investimenti?

Nelle locazioni sta avendo grande successo il mercato dello short term come alternativa all’hotellerie, in scia al fenomeno Airbnb, aprendo un canale di investimenti nel build-to-rent. Le società straniere arrivano in Italia e investono in costruzioni che poi utilizzano per mettere a reddito grandi patrimoni. Un aspetto collaterale è quello degli affitti per studenti e degli studentati.

Le locazioni sono un problema per il mercato milanese?

Diciamo che molte agenzie snobbano la locazione considerandola una fonte di reddito bassa. Noi invece crediamo che

la sua forza stia nel dare una rendita continuativa e nel dare un certo lustro al mondo immobiliare.

Se infatti spesso gli immobili in locazione venivano trascurati, oggi con il boom del transitorio si è innescato un trend positivo, che consente alle agenzie di compensare con il fatturato delle locazioni il calo del fatturato proveniente dalle compravendite.

Perché calano le compravendite?

Le vendite calano perché usciamo da anni di tassi molto favorevoli che permettevano un trend di vendita rapido, immediato e anche un po’ fuori controllo. Negli ultimi mesi con i mutui in aumento – che comunque stanno già convergendo verso livelli più sostenibili - c’è un rallentamento delle compravendite perché le famiglie vedono un aumento della rata rispetto al passato e aspettano a comprare.

Quali prospettive per l’immobiliare milanese?

Non prevedo cambiamenti di prezzo importanti, ci sarà un livellamento verso uno standard normalizzato.

A Milano nello specifico avremo l’influenza delle Olimpiadi fino al 2026

che porteranno interesse mantenendo alti i prezzi e la domanda  anche a fronte di una offerta molto bassa e di un’ampia affluenza di stranieri che si posizionano sempre più sul mercato milanese.

Che dire del mercato della provincia?

Tendenzialmente Milano ha un’utenza di persone che guardano il mutuo con tranquillità e con stranieri che hanno liquidità a disposizione.

La provincia invece diventa una soluzione per chi cerca prezzi più bassi, diventando un hub importante della città stessa.

Gli acquirenti sono persone collegate alla città ma che no riescono a comprare in città, perché ricordiamo che i prezzi medi, circa 5200 euro al metro quadro, non tutti possono permetterseli. Quindi ci si sposta in provincia dove il mercato è più abbordabile e dove comunque il collegamento alla metropoli è assicurato dalle infrastrutture e dai trasporti. Un mercato florido che prenderà sempre più piede.

Quali differenze tra l’immobiliare nuovo e l’usato?

Il nuovo fino a pochi anni fa era visto con non troppo favore a causa dei prezzi molto alti, ma il covid ha un po’ cambiato le carte in tavola. Si è iniziato a chiedere spazi esterni, terrazze, logge, giardini, ad avere esigenza di zone in cui lavorare e magari anche tenersi in forma. Quindi oggi si guarda al nuovo perché garantisce abitazioni aggiornate anche dal punto di vista energetico e tecnologico, magari soluzioni più piccole per questioni di budget ma con facilities condivise, come rooftop, coworking, palestra, piscina. Questo perché la forbice di prezzo tra usato e nuovo si va riducendo, quindi meglio prendere un’abitazione nuova che una vecchia da adattare alle nuove esigenze. Oltretutto anche il nuovo di dieci anni fa ora è considerato usato, quindi la differenza di prezzo si riduce. Il nuovo in ogni caso è considerato un obbiettivo, un modello anche nei progetti di riqualificazione.