Come funziona l’acquisto della proprietà di un terreno con usucapione

Tra le modalità di acquisto della proprietà, l’usucapione del terreno agricolo è peculiare. Tramite l’usucapione, infatti, è possibile diventare proprietari di un terreno specifico qualora lo si abbia utilizzato per un lungo periodo di tempo nel corso del quale non v’è stata contestazione da parte del legittimo proprietario. Ma cosa significa esattamente? Vediamo quali sono gli aspetti più importanti della disciplina giuridica dell'usucapione dei terreni nell’ordinamento italiano.

Quando è possibile usucapire un terreno?

L’usucapione di un terreno rappresenta una particolare modalità di acquisto della proprietà sancita dall’art. 1158 c.c.. In sostanza, tale procedura consente a un individuo che non è il legittimo proprietario del terreno confinante di diventarlo dopo un lungo e continuo utilizzo di almeno 20 anni consecutivi.

Il principio fondamentale dell'usucapione di un terreno agricolo o di altri beni si basa sulla necessità di risolvere le incertezze riguardanti la proprietà al fine di agevolarne la circolazione, e sulla decisione della legge di favorire coloro che utilizzano e rendono produttivi tali beni rispetto a coloro che non mostrano interesse nei confronti degli stessi (i legittimi proprietari).

Oltre ai terreni, questo processo può coinvolgere una vasta gamma di beni materiali, inclusi immobili e mobili. Tuttavia, non si applica ai beni demaniali né a quelli che fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato o di altri enti pubblici locali.

I requisiti per l'usucapione

Dunque, volendo riassumere, i requisiti fondamentali (o meglio i presupposti) per poter acquistare la proprietà del terreno con usucapione riguardano, sono:

• il possesso continuo e ininterrotto del bene: secondo la legge, è necessario che non vi siano state interruzioni causate da terzi o da cause oggettive nel possesso del terreno e, non rileva in tal caso la buona o la mala fede del possessore;
• il possesso pacifico e pubblico del bene: il possesso del bene dev’essere stato ottenuto in modo non violento e non clandestino;
• animus possidendi: si tratta dell’intenzione evidente di esercitare il controllo effettivo sul bene come se si stesse agendo in qualità di proprietario, accompagnata dall’inattività ed il disinteresse del proprietario legittimo durante lo stesso periodo di tempo richiesto per l’usucapione del terreno.

Infine, un presupposto fondamentale per l’usucapione è il periodo durante il quale ci dev’essere stato il possesso del bene nei termini appena esposti, tempistiche precise stabilite dalla legge in base all’oggetto dell’usucapione. In particolare, l’usucapione ordinaria prevede il decorso di 20 anni per l’acquisto della proprietà tramite usucapione di beni immobili, mentre il tempo previsto per l’usucapione di beni mobili registrati (e dunque non dell’usucapione agricolo) è di 10 anni. Infine, la legge prevede 15 anni per i fondi rustici montani e la possibilità di procedere con una procedura di usucapione abbreviata (ad esempio l’usucapione del terreno agricolo dopo 5 anni o di altro bene).

L’acquisizione della proprietà per usucapione del terreno può essere oggetto di accertamento in sede giurisdizionale con sentenza. Quando si parla di usucapione, è bene sapere che le modalità per provare il possesso possono variare, così come le situazioni concrete: ad esempio, secondo alcune linee giurisprudenziali, l'usucapione di un terreno agricolo richiede la dimostrazione di specifiche attività svolte sulla proprietà, mentre per ottenere la proprietà degli immobili, come un edificio ad uso abitativo o ad uso commerciale, possono essere necessarie altre condizioni. Vediamo, nello specifico, come dimostrare le condizioni fondamentali per l'usucapione del terreno.

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Come si dimostra l’usucapione di un terreno e come evitarlo

Quando scatta il diritto di usucapione? Come già affermato, la condizione fondamentale per diventare il legittimo proprietario di un terreno è dimostrare il possesso e l’utilizzo prolungato e continuativo dell’area in questione. Il controllo effettivo sul bene deve però essere evidente tramite azioni tangibili, come ad esempio:

• coltivazione del terreno;
• ius excludendi alios, ovvero la capacità di escludere gli altri dall’uso del bene (la cui massima manifestazione, nel caso dell’usucapione del terreno è la costruzione di una recinzione);
• costruzione di opere murarie;
• modifica dell’uso del terreno.

Alla luce di quanto detto, quando è possibile usucapire un terreno? Sebbene un orientamento giurisprudenziale affermi la possibilità di procedere con l'usucapione del terreno a seguito della sola coltivazione da parte dell'aspirante proprietario per il tempo stabilito dalla legge, spetta al giudice di merito valutare attentamente l'insieme delle azioni esercitate sul bene, non limitandosi solo all'attività del presunto possessore, ma considerando anche come questa attività si correla con il comportamento del proprietario legittimo.

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Secondo il più recente orientamento della Cassazione, dunque, la coltivazione deve essere accompagnata da "chiari indizi" che suggeriscano un esercizio della proprietà.

Questo vuol dire che il possesso necessario per l'acquisizione del diritto di proprietà attraverso l'usucapione deve manifestarsi attraverso azioni concrete che esprimano il pieno controllo sul bene. In particolare, poiché uno dei tratti distintivi del diritto di proprietà è la capacità di escludere gli altri dall'uso del bene (il cosiddetto "ius excludendi alios"), il giudice deve accertare se il soggetto in questione ha dimostrato di non solo usare e coltivare il terreno, ma anche di aver escluso il suo utilizzo a terzi.

In questo contesto, la recinzione del terreno rappresenta la manifestazione più evidente del "ius excludendi alios". Tuttavia, dal momento che è possibile che altre azioni dimostrino altrettanto efficacemente l'intenzione di escludere terzi dal godimento del bene, la possibilità di procedere con l’usucapione di un terreno non recintato non è da escludere. Ciò che è certo, è che chiunque detenga un terreno agricolo e desideri acquisirne la piena proprietà per usucapione deve dimostrare di aver compiuto tutte le azioni necessarie a esprimere concretamente il proprio diritto di proprietà sull’area.

Come diventare proprietario di un pezzo di terreno per usucapione?

Affinché sia possibile richiedere l'acquisizione per usucapione di un appezzamento di terreno, è necessario procedere con la presentazione di un'istanza presso l'autorità giudiziaria competente. In questa fase, per ovvie ragioni, è fondamentale fornire un insieme esaustivo di documenti che attestino in modo inequivocabile l'effettiva conduzione delle attività richieste per il periodo necessario individuato dalla legge.

Ma come evitare l’usucapione del terreno agricolo? Per impedire che trascorra il tempo necessario per l'usucapione, il legittimo proprietario deve esercitare il suo diritto e richiedere la restituzione del bene. Questa azione di solito inizia con una diffida formale, spesso inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale si chiede esplicitamente al possessore di abbandonare il terreno.

Il costo dell’usucapione del terreno, o meglio la spesa da effettuare per bloccare l’acquisto della proprietà tramite raccomandata e in assenza di avvocato, sono quelli relativi alla spedizione postale.

Naturalmente, le possibilità messe a disposizione del legittimo proprietario che desidera evitare l’usucapione non finiscono qui.