Le compravendite residenziali subiscono una forte frenata nei primi tre mesi del 2024. Ad essere più colpita Milano, penalizzata dai prezzi alle stelle, dalla mancanza di un'offerta adeguata alla domanda e dagli alti tassi dei mutui. Ma non si tratta dell'unica città in cui l'acquisto di case si è ridimensionato: ecco dove e perché, secondo l'analisi di Abitare Co.
Compravendite immobiliari, -7,2% primo trimestre
Nei primi tre mesi dell'anno, il mercato immobiliare residenziale a livello nazionale ha registrato un calo del 7,2% rispetto allo stesso periodo del 2023, con un totale di 154.770 compravendite. Tra le principali città metropolitane, Milano ha subito la flessione maggiore con un calo del 13,2% e 5.141 transazioni. Seguono Torino con un calo del 10,2% (3.193 transazioni) e Roma con un calo del 6,9% (7.703 transazioni).
Compravendite di nuove abitazioni
Particolarmente preoccupante è il settore delle nuove abitazioni nelle grandi città. Le vendite di queste unità, pari a 1.624, rappresentano meno del 7% del totale, con una riduzione del 23% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Secondo Abitare Co., società specializzata in nuove costruzioni, il rallentamento è dovuto alla scarsità di nuove case ad alta efficienza energetica, all'incertezza economica e al calo del potere d'acquisto. Gli investimenti nel residenziale sono crollati del 35% nel primo trimestre 2024, mentre molte case ristrutturate con il Superbonus sono state ritirate dal mercato per via della maggiore tassazione sulle plusvalenze.
Acquisto di case con mutuo
La situazione è critica anche per chi acquista casa tramite mutuo. Con poco più di 56mila transazioni, pari al 40% del totale, i mutui hanno toccato i minimi storici. La quota di famiglie che acquistano casa con un mutuo è diminuita progressivamente a causa dell'aumento del costo del denaro imposto dalla BCE per combattere l'inflazione. Prima della pandemia, il 53% delle famiglie acquistava casa con un mutuo; oggi questa percentuale è scesa di tredici punti.
“Nonostante un lieve rallentamento della curva negativa delle compravendite nell'ultimo trimestre del 2023 (-3,3% sul quarto trimestre 2022), i primi tre mesi del 2024 rimangono ancora saldamente in territorio negativo”, dichiara Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co. “I fattori che ostacolano una reale ripresa sono molteplici: il prezzo di vendita aumentato con variazioni annue a due cifre, il calo del potere d'acquisto delle famiglie e la difficoltà di accesso al credito. Inoltre, manca un'offerta di nuove case ad alta efficienza energetica accessibili ai giovani acquirenti, i più sensibili alle tematiche ambientali”.
Dove mancano le nuove costruzioni
La domanda di nuove abitazioni, anche non di fascia alta, privilegia le case con elevati standard energetici e servizi comuni, ma l'offerta è ancora insufficiente. La mancanza di nuove abitazioni si fa sentire in tutte le principali città. Milano registra una quota superiore al 10% (12,6%) con 648 compravendite, mentre Roma conta 670 nuove case vendute (8,7% del totale). Firenze ha registrato 92 vendite (8,1%), Napoli 35 (1,9%) e Genova solo 8 (0,4%).
Perché le famiglie aspettano a comprare casa
L'incertezza economica e il calo del potere d'acquisto sono tra i fattori che pesano sulle decisioni delle famiglie, in particolare quelle relative all'acquisto di una casa. La propensione al risparmio, dopo aver raggiunto picchi durante la pandemia, è diminuita per sostenere le spese familiari e compensare la perdita del potere d'acquisto dovuta all'inflazione.
Gli investimenti nel settore residenziale hanno subito un crollo di oltre 50 punti percentuali a partire dalla fine del 2022, principalmente a causa dell'aumento dei tassi di interesse. I 120 milioni di euro investiti nel residenziale italiano nel primo trimestre 2024 rappresentano un calo del 35% rispetto allo stesso periodo del 2023. Milano, che assorbe circa l'80% degli investimenti, ha visto un calo del 28%.
Infine, il ritiro dal mercato di immobili ristrutturati con il Superbonus è dovuto alla tassazione delle plusvalenze e alle nuove disposizioni della Legge di Bilancio 2024. Il valore aumentato degli immobili efficientati comporta una maggiore tassazione al momento della vendita, scoraggiando ulteriormente le transazioni.
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