Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, cosa accade se i cani disturbano

In tema di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore di recente il Tribunale di Bergamo si è occupato di un caso in cui gli animali domestici di un inquilino sono risultati molesti. Una situazione che ha richiesto l’esame dell’articolo 1138, comma 5, del Codice civile e del regolamento del condominio in questione. Vediamo quanto precisato.

Ricordiamo innanzitutto quanto stabilito dall’articolo 1138 del Codice civile, che recita: 

“Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.

Partendo da questo presupposto, è necessario considerare anche quanto stabilito dal regolamento di condominio, che non deve vietare – come sottolineato dall’articolo 1138 del Codice civile – di possedere o detenere animali domestici, ma può disporne l’allontanamento in caso di disturbo reiterato e danni prodotti. 

Nel caso esaminato dal Tribunale di Bergamo con la sentenza 975/2024, come precisato dal Sole 24 Ore che ha esaminato la vicenda, l’inquilino aveva sottoscritto “un contratto di locazione impegnandosi a rispettare le clausole del regolamento di condominio tra cui quella che consentiva di poter tenere gli animali domestici nelle abitazioni a condizione di non arrecare danno o disturbo agli altri condòmini”.

I cani dell’inquilino si sono però rivelati molesti e l’assemblea condominiale è arrivata a deliberare “che, in caso di mancata risoluzione di tale problematica, il condominio avrebbe adito l’autorità giudiziaria”. I proprietari dell’immobile hanno quindi deciso, per evitare il nascere di controversie, di dare disdetta del contratto di locazione. 

L’inquilino non ha però voluto lasciare l’immobile e la vicenda è arrivata in tribunale, che ha dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento e ha condannato l’inquilino al rilascio dell’immobile.