Un anno di mattone sotto la lente d’ingrandimento del database di idealista

Grazie alla vasta base dati su cui può contare idealista, la redazione di idealista/news ha monitorato l’evoluzione del mercato degli affitti e della compravendita in Italia da una prospettiva privilegiata. Scopriamo quali sono stati i trend e le evoluzioni del real estate italiano durante tutto l’anno, entrando nel dettaglio delle diverse aree geografiche e delle tipologie immobiliari.

Mercato della compravendita

Come è facile immaginare, la situazione nel mercato della compravendita, anche durante il 2024, varia molto a seconda delle aree geografiche. Non solo, perché anche all’interno della stessa città, i valori immobiliari possono differire anche in maniera considerevole.

Il distretto bolognese di San Mamolo-Colli, con un incremento medio annuo dei propri valori immobiliari pari al 21,8%, è il quartiere italiano con la miglior performance positiva del 2024. Nel secondo e terzo gradino del podio troviamo altri due distretti della città metropolitana di Bologna; si tratta di Roveri e di Navile-Bolognina i cui prezzi sono cresciuti, rispettivamente, del 20,5% e del 16,9%. Tra i quartieri top, non figurano distretti romani e milanesi.

Il report di idealista ha individuato anche i 10 quartieri delle 14 città metropolitane italiane che hanno registrato i cali di prezzo più significativi nel 2024. Al primo posto della classifica in maggiore calo negli ultimi 12 mesi troviamo Reggio Est a Reggio Calabria, con una diminuzione del 14%. Seguono Sant'Alenixedda-Genneruxi a Cagliari (-11,6%) e ancora Reggio Calabria con il quartiere Tremulini-Eremo (-8,7%). 

Nel secondo trimestre del 2024, Roma occupava per intero il podio dei quartieri più richiesti per comprare casa in Italia nel secondo trimestre 2024, come detto, è tutto romano. Uno scenario praticamente identico ai primi tre mesi dell’anno, a cambiare è solo l’ordine e la composizione del podio. In prima posizione troviamo Prati, che totalizza un indice di domanda relativa di 8,8. Segue il Centro (7,7) e ottiene la terza piazza Garbatella-Ostiense (6,7).

Fa parecchio rumore l’assenza di Milano tra le prime posizioni del ranking dei quartieri più richiesti per comprare casa in Italia. Va però sottolineato che a Milano si registrano i prezzi di vendita al mq più cari di tutta Italia, il che ha reso il mercato meneghino pressoché inaccessibile per buona fetta della società, tanto che molti lavoratori che hanno un impiego in città rivolgono le loro ricerche verso l’hinterland o in altri Comuni limitrofi.

Tanto che a Milano, per risparmiare sull’acquisto di un immobile a uso residenziale, conviene spostarsi in provincia. Sono diversi i Comuni dell’hinterland milanese, tra quelli monitorati con un numero considerevole di annunci da formare una base dati, in cui si possono trovare annunci con richieste ampiamente sotto la media del capoluogo meneghino (4.989 euro/mq).

A Roma la media dei prezzi delle case (3.042 euro/mq) è sensibilmente più bassa rispetto a Milano. Ma anche il contesto capitolino ripropone una situazione simile rispetto a quella analizzata per il mercato meneghino, con le richieste più basse che, come è facile immaginare, si trovano in provincia.

Va sottolineato anche che, nel terzo trimestre del 2024, solo il 5% degli immobili presenti su idealista, il portale immobiliare leader per innovazione tecnologica, è stato venduto in meno di una settimana. Questo dato rappresenta un calo del 3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, quando le vendite "express" rappresentavano l'8% del totale. La tendenza è stabile rispetto al secondo trimestre del 2024, in cui la quota di vendite rapide era identica.

Mercato degli affitti

Tempi complicati per chi ha la necessità di trovare una casa in affitto. In diverse zone d’Italia, infatti, i canoni sono in aumento e lo stock è in calo. Ma quanta concorrenza c’è per accaparrarsi un immobile sul mercato delle locazioni? Un report di idealista/data ha registrato, mediamente, un indice di domanda relativa di 14,3 nel terzo trimestre 2024. Tuttavia, la situazione varia a seconda della città presa in esame. Bolzano è il capoluogo con l’indice più alto (50), ma in top ten c’è anche Roma (37,2), l’unico dei principali mercati immobiliari nelle prime posizioni.

Anche la top 10 dei quartieri che attirano più interesse per chi è alla ricerca di una casa in affitto in Italia nel secondo trimestre 2024 parla romano. I distretti della Capitale sono quelli che totalizzano i maggiori volumi di ricerca, con la periferia grande protagonista. Il quartiere che attira più interesse in Italia, tra quelli presi in esame, è l’Alessandrino, quartiere della periferia romana che totalizza un indice di 109,1. 

Trovare una casa in affitto a un prezzo accessibile non è mai stato così complicato. Nel secondo trimestre del 2024 si è registrato un aumento dell'11,4% rispetto a un anno fa. E la situazione si fa ancora più complicata in due dei principali mercati immobiliari: Milano (nonostante un calo trimestrale dell’1,1%) è il capoluogo più caro (23,1 euro/mq), mentre a Roma lil canone medio è 16,4 euro/mq (con un aumento del 2%). Scopriamo i quartieri e i comuni limitrofi più convenienti per chi cerca casa in affitto.

Il 16% delle abitazioni in affitto è rimasto sul mercato per meno di 24 ore nel corso del terzo trimestre 2024. Rispetto al terzo trimestre dello scorso anno, la percentuale di annunci di immobili in affitto ritirati in meno di un giorno è in lieve calo dell’1%; infatti, si è passati dal 17% del 2023 al 16% attuale.

Mercato residenziale di lusso

Confrontando i dati rilevati a maggio 2024, il mercato delle case di lusso (+1%) non segue l’andamento del mercato immobiliare della compravendita (-0,5%). Le proprietà più esclusive (quelle che fanno parte del 10% dello stock più caro in assoluto), infatti, sembrano avere un mercato a sé. 

La provincia con il maggiore aumento dei prezzi delle case di pregio (che rappresentano il 10% più caro dello stock immobiliare complessivo in vendita) è Aosta (15,3%). Seguono le province di La Spezia (10%), e Lecce (9,4%), sulle quali potrebbe avere un impatto la vocazione turistica delle località della provincia.

Ogni provincia italiana ha almeno una casa in vendita su idealista dal valore di un milione di euro, ma la distribuzione sul territorio nazionale risulta tutt’altro che omogenea. Solo in Toscana, infatti, si concentra oltre il 30% degli immobili con un costo compreso tra il milione e i 3 milioni di euro. Il podio del ranking è formato da Lucca (9,5%), Milano (8,2%) e Firenze (7,8%). Roma è leggermente più staccata (6,9%).