Come vendere casa in totale sicurezza? I consigli per farlo senza rischi

Vendere una casa in sicurezza è un'operazione complessa che richiede particolare attenzione e competenza. Oltre agli aspetti tecnici e legali della compravendita, chi vende deve affrontare una serie di rischi potenziali che, se non gestiti correttamente, possono compromettere l’esito positivo dell’operazione o generare spiacevoli conseguenze economiche e legali. 

Vediamo quali sono i principali rischi legati alla vendita di un immobile e alcuni consigli su come affrontare l'intero processo in sicurezza.

Documenti essenziali ed errori da evitare per vendere casa senza rischi

La vendita di un immobile può presentare numerosi rischi, spesso sottovalutati dai proprietari. Uno degli errori più frequenti è pensare che, durante la compravendita, a rischiare sia solo l’acquirente, in quanto soggetto che impegna un’ingente somma di denaro. 

In realtà il contratto prevede obblighi da entrambe le parti, così che anche il venditore, in caso di inadempienza, possa subire conseguenze e risponderne in prima persona. 

Ma vediamo nello specifico a cosa è bene prestare la massima attenzione prima di mettere sul mercato la propria abitazione:

• conformità catastale: la legge impone che ogni modifica apportata all’immobile venga segnalata al Catasto, in modo da adeguare lo stato di fatto alle planimetrie catastali. La vendita, infatti, è possibile solo nel momento in cui viene dichiarata la conformità. In caso contrario, l’atto di compravendita è nullo e l’acquirente potrà richiedere, oltre alla restituzione della caparra, anche un risarcimento. Per questo è bene verificare, prima della stipula degli atti, che siano presenti sia le planimetrie aggiornate e depositate in catasto che la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali.

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• certificato di agibilità: l’immobile oggetto della compravendita deve essere agibile, condizione che va dimostrata tramite il certificato di agibilità, un documento che attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici e la conformità degli impianti. Se l’immobile risulta inagibile sotto questi punti di vista o le condizioni non sono favorevoli per abitarlo, il contratto potrà essere sciolto e l’acquirente avrà diritto a un risarcimento dei danni;
• certificato di prestazione energetica: con l'entrata in vigore della Direttiva Case Green il 1° gennaio 2025, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) assume un ruolo ancora più centrale nella compravendita immobiliare. La direttiva introduce una scala comune di classi energetiche, dalla A alla G, per uniformare le valutazioni a livello europeo. Le modifiche mirano a promuovere l'efficienza energetica e la sostenibilità ambientale degli edifici, rendendo l'APE uno strumento essenziale per informare acquirenti e venditori sulle prestazioni energetiche degli immobili;
• vizi occulti: ossia difformità volontariamente omesse dal venditore e che impattano sulla funzionalità dell’immobile. La legge tutela gli acquirenti dai vizi occulti, garantendo loro il diritto alla risoluzione del contratto, al risarcimento dei danni o alla riduzione del prezzo di vendita. Prevenire è meglio che curare: è quindi essenziale sanare eventuali difetti di questo tipo prima di immettere l’immobile sul mercato per evitare conseguenze economiche anche gravi;
• vincoli sulla proprietà: occorre evitare soluzioni poco trasparenti per cercare di risolvere debiti e pignoramenti. Vendere un immobile soggetto a pignoramento è una pratica rischiosa, anche quando sembra che la compravendita sia andata a buon fine. Esiste infatti un periodo di cinque anni durante il quale è possibile intraprendere un’azione revocatoria dell’immobile, con cui il tribunale dichiara la vendita inefficace e permette al creditore originario di procedere con il pignoramento. In tali casi, l’acquirente, a cui viene sottratto l’immobile, potrà richiedere al venditore non solo la restituzione del prezzo versato, ma anche un risarcimento.

3 consigli per vendere casa in sicurezza

Per vendere casa in sicurezza è necessario seguire una serie di buone pratiche, volte a minimizzare i rischi descritti in precedenza. 

Il primo passo consiste nell'affidarsi a una valutazione immobiliare professionale. Un esperto del settore è in grado di determinare il corretto valore di mercato dell'immobile, garantendo al venditore di non incorrere in errori di sovra- o sottovalutazione che potrebbero pregiudicare l’esito dell’operazione.

Nel frattempo, con lo strumento gratuito di idealista, puoi avere una stima precisa del prezzo di vendita della tua casa in meno di un minuto.

In secondo luogo, è essenziale assicurarsi che tutta la documentazione relativa all'immobile sia aggiornata e conforme alle normative vigenti. Oltre ai documenti già menzionati, è opportuno verificare eventuali autorizzazioni edilizie, permessi di costruzione e certificazioni necessarie per specifiche tipologie di immobili. Questo passaggio non solo facilita le trattative, ma consente di evitare potenziali contestazioni da parte degli acquirenti.

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La scelta dell'acquirente riveste un ruolo cruciale nel processo di vendita. Oltre a valutare l’offerta economica, è importante accertarsi della sua affidabilità finanziaria. Una buona prassi è richiedere una lettera di pre-approvazione del mutuo da parte dell’istituto bancario o un deposito cauzionale a titolo di garanzia. Tali accorgimenti permettono di ridurre il rischio di trattative non andate a buon fine.

Come tutelarsi quando si vende una casa?

Quando ci si vuole tutelare per vedere casa bisogna riservare la giusta attenzione al contratto preliminare di compravendita: si tratta di un documento che precede l'atto notarile definitivo, deve essere redatto con estrema cura e contenere tutte le clausole necessarie a tutelare entrambe le parti. Affidarsi a un notaio o a un legale specializzato per la redazione del preliminare può prevenire controversie e garantire un corretto svolgimento della compravendita.

In line generale, comunque, l’assistenza di un agente immobiliare qualificato o di un’agenzia immobiliare rappresenta un valore aggiunto. Un professionista esperto non solo agevola le trattative, ma offre un supporto completo, dalla valutazione iniziale dell'immobile fino alla stipula del rogito notarile. Inoltre, un agente immobiliare è in grado di filtrare le richieste degli acquirenti, selezionando solo quelle più promettenti e garantendo al venditore un notevole risparmio di tempo e risorse.

A cosa stare attenti quando si fa il rogito?

Il rogito notarile è l’atto finale e più importante della compravendita e, proprio per questo, richiede il massimo dell'attenzione. Per tutelarsi adeguatamente in questa fase, è necessario prestare attenzione ai seguenti aspetti:

• verifica dei documenti: assicurarsi che il notaio abbia ricevuto tutta la documentazione necessaria, inclusi i titoli di proprietà, le visure ipotecarie e catastali aggiornate e il certificato di agibilità; 
• pagamenti: controllare che le modalità di pagamento concordate siano chiaramente indicate nel rogito e che il pagamento avvenga in modo tracciabile e sicuro; 
• conformità dell’immobile: accertarsi che lo stato di fatto dell'immobile sia conforme a quanto dichiarato nel contratto preliminare e che eventuali difformità siano state sanate prima del rogito; 
• clausole contrattuali: leggere attentamente tutte le clausole riportate nell’atto e chiedere chiarimenti al notaio o al proprio consulente legale su eventuali punti poco chiari.

Vendere casa in sicurezza è possibile, purché si seguano i giusti accorgimenti e ci si affidi a figure competenti del settore. Ogni fase del processo, dalla valutazione iniziale alla stipula del rogito, richiede attenzione e precisione, elementi fondamentali per evitare rischi e garantire il successo della trattativa.