Come ci si può opporre alle richieste di pagamento pregresse

Una delle situazione che si può trovare ad affrontare il proprietario di un immobile è la gestione di richieste di pagamento per delle spese pregresse, che per una serie di motivi potrebbero non essere dovute. È necessario, quindi, comprendere come contestare la richiesta di pagamento di condomini morosi in modo corretto, onde evitare di trovarsi in una situazione spiacevole.

Condomini morosi, come gestire la richiesta di pagamento

A fare il punto della situazione sulla gestione delle richieste di pagamento da parte di condomini morosi ci ha pensato la Corte di Cassazione attraverso la sentenza n. 7489 del 20 marzo 2025 con la quale ha fissato una serie di principi base sui quali far leva nella gestione dei pagamenti dei debiti condominiali pregressi.

Seguendo il ragionamento dei giudici della Suprema Corte ogni singolo condomino ha il diritto ad opporsi all’esecuzione forzata, ma deve dimostrare la propria estraneità al debito accertato dal condominio.

Il caso specifico

Per riuscire a comprendere meglio le motivazioni dei giudici è bene approfondire con cura il caso analizzato dai giudici della Corte di Cassazione. Vediamo le varie tappe che hanno portato a far sì che che al condominio venisse contestato un debito:

• nel corso del 2005 un condominio ubicato nella provincia di Genova ha deliberato una serie di lavori di ristrutturazione;
• con una sentenza del 2009 il condominio è stato condannato a versare all’impresa edile una somma particolarmente alta perché non aveva pagato i lavori a tempo dovuto;
• l’anno successivo - ossia il 2010 - un appartamento del condominio è stato ceduto ad un nuovo proprietario;
• subito dopo il passaggio di proprietà l’impresa edile ha avviato l’esecuzione forzata per recuperare i crediti. Tra i soggetti obbligati è stato incluso anche il nuovo proprietario;
• con un ricorso in Cassazione il nuovo proprietario si oppone all’esecuzione forzata, ritenendo di non dover rispondere per un debito sorto prima che lui concludesse l’acquisto.

Il diritto di contestare l'obbligo di pagamento è stato riconosciuto dalla Corte di Cassazione, che, in questo modo, ha anche stabilito un importante precedente per i casi di questo tipo.

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Debiti condominiali, cosa prevede la normativa

A stabilire quali siano le regole sulla gestione dei debiti condominiali, anche attraverso una banca dati morosità e quando sono pregressi, è l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, il quale, in estrema sintesi, ha stabilito due importanti principi:

• le eventuali azioni legali per chiedere il pagamento del debito devono essere, prima di tutto, attivate nei confronti dei condomini morosi;
• per i nuovi acquirenti vale l’obbligo solidale. Il nuovo proprietario, solidamente con il vecchio, è tenuto a versare le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Gli obblighi in capo al venditore, ad ogni modo, rimangono fino a quando non comunica la vendita all’amministratore di condominio.

Volendo sintetizzare al massimo, la legge prevede che l’acquirente possa essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali, ma solo e soltanto nei limiti che sono previsti dalla normativa.

Quando i debiti condominiali non sono dovuti

A questo punto sorge spontanea la domanda: come possono essere contestati i debiti condominiali quando non sono dovuti? La normativa in vigore non ha previsto esplicitamente un diritto di opposizione del singolo condomino. La sentenza della Cassazione che abbiamo analizzato in precedenza, però, apre la porta alla possibilità di far valere la propria estraneità al debito nel momento in cui si apre l’esecuzione forzata.

Entrando un po’ più nel dettaglio, il diretto interessato si può opporre come segue:

• opposizione al precetto: è necessario muoversi con la massima rapidità, non appena si riceve la notifica del precetto, prima che l’esecuzione forzata inizi effettivamente. Generalmente questo avviene entro dieci giorni dalla notifica;
• opposizione all’esecuzione: se invece l’esecuzione avesse già avuto inizio - perché, magari, è avvenuto un pignoramento - è possibile opporsi prima che i beni vengano venduti all’asta.

Queste operazioni, però, devono essere effettuate solo quando ci sono delle valide motivazioni, che possono essere:

• il debito deve essere necessariamente sorto prima che l’immobile è stato acquistato;
• il creditore non abbia provveduto ad escutere gli altri condomini morosi;
• ci sono degli errori nel calcolo dell’importo richiesto.

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Come difendersi dai condomini che non pagano

Quanto abbiamo visto fino a questo momento apre la porta a una domanda molto semplice: come è possibile tutelarsi nel caso in cui gli altri condomini non dovessero pagare? La strada più semplice per essere al sicuro è quella di agire direttamente in assemblea: nel momento in cui si dovesse firmare un qualsiasi contratto di appalto con un fornitore, deve essere inserita una clausola attraverso la quale venga imposto di agire per il recupero forzato del proprio credito unicamente nei confronti dei condomini che si dovessero rendere inadempienti. E non sull'intero condominio. A prevedere questa possibilità è l’ordinanza n. 19532 del 16 luglio 2024 della Cassazione.

Sostanzialmente la Suprema Corte ha confermato la validità di un contratto d’appalto che, per tutelare i condomini virtuosi, ha previsto che, in caso di mancato pagamento al fornitore, questi vengano esclusi dalla responsabilità già nelle fasi di formazione del decreto ingiuntivo per il pagamento al fornitore.

Come posso recuperare le spese condominiali non pagate?

A delineare quale sia la strada da percorrere nei confronti dei condomini morosi è la recente riforma del condominio: sono stati introdotti dei metodi più efficaci rispetto alla classica diffida al condominio moroso.

Nel caso in cui il condomino non dovesse saldare il proprio debito nemmeno dopo aver ricevuto il decreto ingiuntivo, l’amministratore di condominio può sospendere la fruizione dei servizi comuni, quelli che sono suscettibili di godimento separato. A questo fine il moroso non potrà utilizzare eventuali campi da tennis e, piscine, posti auto riservati nominativamente. Ma anche acqua e gas se gli stessi dovessero dipendere dal condomino.

Per il recupero di un eventuale credito è pur sempre possibile procedere con il pignoramento dell’immobile, operazione per la quale non ci sono degli ostacoli degni di nota, come l’entità del credito.

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Chi paga le spese condominiali per conto dei morosi

Ma cosa succede se un condomino non paga? Spetta agli altri coprire i suoi debiti? Nel caso in cui un moroso non sia in grado di soddisfare i creditori con i propri beni personali spetterà a quelli in regola con le quote. In altre parole il debito si riversa su di loro.

Questo significa, in altre parole, che quanti vivono in un condominio devono mettere in conto che se qualcuno non dovesse coprire i propri debiti, dovrà mettere mano al portafoglio e farlo lui. Sempre che nei contratti d'appalto non venga messa la clausola che impedisce ai fornitori di rivalersi sui condomini virtuosi.