L’imposta sul valore aggiunto sui lavori edilizi è al 10% quando a essere coinvolti sono degli immobili a uso abitativo e l’intervento è di ristrutturazione ordinaria o straordinaria. Sale, invece, al 22% quando a essere oggetto dei lavori sono immobili non residenziali. Segue la stessa linea logica la ristrutturazione del tetto: per l’Iva si deve fare riferimento all'aliquota più bassa, almeno quando l'intervento è stato effettuato in un'abitazione civile.
Quanto è l'Iva per rifare il tetto
A determinare a quanto ammonta l’Iva per rifare il tetto è la tipologia di intervento che si ha intenzione di effettuare. Viene applicata l’aliquota agevolata del 10% nel momento in cui l’immobile sul quale vengono effettuati gli interventi è una residenza privata e si stia effettuando:
- la manutenzione ordinaria;
- la manutenzione straordinaria;
- un restauro;
- un risanamento conservativo;
- una ristrutturazione.
Quando i lavori insistono su degli immobili non abitativi - come quelli ad uso ufficio, i negozi o i capannoni industriali - viene applicata l’aliquota ordinaria dell’Iva al 22%, sempre che gli interventi di rifacimento non rientrino in opere più ampie di ristrutturazione edilizia o risanamento conservativo, per le quali è possibile beneficiare dell’aliquota ridotta.
I casi nei quali si applica l’Iva al 10%
Viene applicata l’aliquota al 10% nel momento in cui si verificano nei seguenti casi:
- sono coinvolti degli immobili residenziali. Si applica ad interventi di manutenzione o ristrutturazione delle abitazioni private;
- per le forniture di beni: l’agevolazione spetta anche per l'acquisto di beni significativi, stiamo parlando di quei manufatti che, benché siano stati incorporati nell’immobile, mantengono la propria individualità, come gli infissi e le porte.
I casi nei quali si applica l’Iva al 22%
Deve essere applicata l’Iva al 22% nel caso in cui i lavori edilizi vengano effettuati in fabbricati a destinazione diversa rispetto a quella abitativa. L’aliquota ordinaria deve essere utilizzata anche per le prestazioni di servizi.
Questo significa, in altre parole, che deve essere applicata l’Iva al 22% per la manutenzione ordinaria e straordinaria, all’interno delle quali rientra anche il rifacimento del tetto.
Quale aliquota si applica sulla cessione dei beni
Altro importante fattore da analizzare è l’Iva che deve essere applicata sul materiale necessario per la ristrutturazione del tetto. La cessione di questi beni può essere assoggettata all’aliquota del 10% solo e soltanto se la fornitura si concretizza all’interno del contratto di appalto.
Cosa comporta tutto questo ai fini pratici? Molto semplicemente la fornitura deve essere acquistata dalla ditta che esegue i lavori e non direttamente dal privato, anche se è il committente finale. Spetterà poi alla ditta emettere una fattura attraverso la quale ribaltare i costi del materiale e della propria opera.
In questo contesto è bene soffermarsi un attimo sui beni di valore significativo: da come si potrà ben intuire dal nome, sono dei beni che proprio per le loro caratteristiche hanno un valore importante, sia dal punto di vista economico che per svolgere i lavori (se non ci sono non possono essere effettuati). Stiamo parlando di:
- ascensori e montacarichi;
- infissi esterni e interni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
- sanitari;
- rubinetteria da bagni;
- impianti di sicurezza.
Quando l’appaltatore fornisce questi beni, l’aliquota Iva ridotta a questi beni si deve applicare fino a quando si raggiunge il valore della prestazione (la quale, ovviamente, dovrà essere considerata al netto del loro importo).
Quando si applica l'Iva al 4% sulle ristrutturazioni?
L’Iva agevolata al 4% si applica quando vengono realizzati dei lavori per il superamento o l’eliminazione delle barriere architettoniche. L’aliquota più bassa viene applicata sulla realizzazione degli interventi, ma anche sui beni, sulle materie prime, sui prodotti finiti o semilavorati, purché vengano acquistati dall’azienda nell’ambito dei contratti di appalto e siano da questa fatturati al committente finale.
Il Ministero delle Finanze (con la risposta all'interpello n. 212 del 2025) ha spiegato che l’aliquota al 4% può essere applicata anche quando l’abbattimento delle barriere architettoniche si concretizza con un semplice intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Rifacimento tetto, si applica l’Iva o il reverse charge
Anche i lavori per il rifacimento del tetto permettono di usufruire dell’istituto del reverse charge? L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 14 del 27 marzo 2015, ha indicato un criterio di riferimento ben preciso per comprendere se possa essere applicata questa disciplina: i codici Ateco.
Per riuscire a comprendere in modo inequivocabile se i lavori per il rifacimento del tetto rientrano nell’ambito di applicazione dell’inversione contabile è necessario verificare se le prestazioni rientrano in determinati codici Ateco (purché ovviamente si riferiscano ad attività connesse con gli edifici). Rientrano in questo particolare ambito applicativo i servizi di:
- pulizia;
- demolizione;
- installazione di impianti;
- completamento.
In altre parole, stando alle indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, sono soggette al meccanismo del reverse charge alcune prestazioni che rientrano nella nozione di manutenzione ordinaria e straordinaria, come:
- le manutenzioni effettuate agli impianti;
- la pulitura della facciata di un edificio;
- la posa in opera delle piastrelle.
Le opere di manutenzione
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che le manutenzioni rientrano nella nozione di completamento: il legislatore, infatti, ha utilizzato questo termine in senso atecnico. All’interno del Dpr n. 230/2001 - il Testo Unico sull’Edilizia - si fa riferimento a interventi come:
- la manutenzione ordinaria e straordinaria;
- il restauro e risanamento conservativo;
- la ristrutturazione edilizia.
Siamo davanti, quindi, ad un'interpretazione molto estensiva sulla possibilità di utilizzare il reverse charge, che ci fa comprendere come questo istituto possa essere utilizzato anche per il rifacimento del tetto.
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