Fiaip, la relazione tra indici "smartness" e valori immobiliari nelle smart city

Il Centro Studi Fiaip, insieme al Politecnico di Milano e all'Università di Padova, ha presentato il primo rapporto "Città Smart e qualità ESG: indicatori per il nuovo mercato immobiliare". Si tratta di uno studio che fotografa l'evoluzione del quadro urbano delle città rispetto all'integrazione tecnologica con lo scopo di individuare degli indici "smartness" in grado di misurare la crescita digitale, sostenibile e green dei comuni italiani. Lo studio, inoltre, evidenzia l'esistenza di una relazione positiva tra questi indici e i valori immobiliari in una smart city.

Gli indici individuati nello studio sono riconducibili a quattro principali macroaree che determinano la trasformazione di una smart city nel nostro Paese.

• amministrazioni e governo delle città,
• comunicazione,
• mobilità
• ambiente.

Punteggi più elevati negli indici smartness si trovano soprattutto nell'Italia settentrionale in centri urbani medio-grandi connessi, ma non eccessivamente estesi. La sperimentazione non è però generalizzata, ma si limita ad alcune aree geografiche e crea una disparità e una diseguaglianza territoriale.

Tra le città più smart troviamo realtà come Firenze, Milano, Bologna, Trento, Roma Capitale, Bergamo, Modena, Torino, Cagliari, Parma e altri comuni che hanno già avviato progetti di digilitazione negli ultimi anni grazie ai fondi del PNRR.

Secondo la prof.ssa Alessandra Oppio, docente di Estimo e Valutazioni del Politecnico di Milano: "Secondo la visione dell’Unione Europea, la Smart City non si configura come una semplice evoluzione tecnologica del modello tradizionale di città, ma come una risposta di sistema alla complessità prodotta dall’urbanizzazione. La città intelligente integra soluzioni digitali e sostenibili per migliorare l’efficienza dei servizi, ridurre l’impatto ambientale e garantire elevati ed equi standard di qualità della vita"

"Nell'ambito della crescente digitalizzazione dei sistemi urbani - continua la professoressa-  la questione del grado in cui osservatori immobiliari e database professionali integrino indicatori di “smartness” riveste un interesse crescente sia sul piano scientifico sia su quello operativo. [...] la transizione verso mercati immobiliari più trasparenti e coerenti con gli obiettivi europei di digitalizzazione richiede l’inclusione sistematica di informazioni sulla smartness nelle piattaforme di compravendita.

Livelli di smartness e valori di mercato

Secondo il rapporto esiste una correlazione positiva tra livelli di smarness e valori di mercato. Non a caso le aree con un punteggio più elevato in termini di smartness generalmente presentano valori immobiliari più alti.

“Il modello di valutazione sviluppato dal Centro Studi FIAIP – sottolinea la Dott.ssa Marta Dell’Ovo, del Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano - introduce un indice di smartness, fondato su criteri trasparenti, replicabili e multidimensionali, in grado di integrare le analisi del mercato immobiliare e di essere applicato su tutto il territorio nazionale. L’indice consente di leggere e misurare fattori urbani complessi, configurandosi come una variabile esplicativa e potenzialmente predittiva del valore immobiliare"

Esemplare a questo proposito è il caso di Milano dove è stato possibile descrivere il grado di "intelligenza urbana" sulla base dell'indice di smartness. L’’integrazione tra i criteri relativi alla mobilità, accessibilità, qualità dello spazio pubblico e presenza dei servizi ha prodotto mappe di valore aggregate che hanno restituito una rappresentazione efficace della smartness urbana. Inoltre è stata riscontrata una correlazione positiva tra alti livelli di smratness e aree con elevata attrattività economica.

Le smart city e l'overtourism

Lo studio ha analizzato anche la relazione della smart city rispetto al fenomeno dell'overtourism. Francesco La Commare, Vice Presidente Nazionale Vicario Fiaip che ha dichiarato: “Il turismo non è un problema. Il problema è quando manca una visione. Una Smart City non lavora per avere meno turisti, ma per avere un turismo migliore, più distribuito e più compatibile con la vita quotidiana dei residenti. [...] La Smart city non riduce il turismo ma lo rende sostenibile, distribuito e compatibile con l’abitare, ed in questo processo il ruolo del mercato immobiliare – e degli agenti immobiliari è fondamentale”.

La tecnologia non può sostituire la conoscenza umana

Sebbene la tecnologia possa aiutare lo sviluppo digitale e urbano delle città, al centro ci sarà sempre la conoscenza umana del territorio. Per questa ragione secondo Fiaip rimane cruciale la qualificazione professionale degli agenti immobiliari e la governance dei dati. 

“Oggi Fiaip – dichiara Fabrizio Segalerba, Presidente Nazionale Fiaip -  rivendica un ruolo come parte attiva per definire, insieme alle istituzioni locali, soluzioni abitative, per città più intelligenti, più vivibili e più sostenibili, per sviluppare investimenti in infrastrutture, servizi e politiche smart, offrendo con il rapporto sulle città Smart e la qualità ESG un nuovo strumento per le amministrazioni e i professionisti del Real Estate, grazie a valutazioni immobiliari trasparenti e nuovi ‘data driven’ per la programmazione di interventi di rigenerazione urbana nelle aree metropolitane”.