Una nuova proposta cambia le regole della morosità in condominio

Omesso pagamento delle spese comuni da parte di un proprietario: questa è, in estrema sintesi, la morosità in condominio. Si tratta di una situazione che impone all'amministratore un’azione tempestiva per recuperare i crediti. Per imporre il pagamento si può ricorrere ad un sollecito, al decreto ingiuntivo e, nei casi estremi, al pignoramento. In alcuni casi si può arrivare a sospendere i servizi non essenziali, come il riscaldamento centralizzato, nel caso in cui il ritardo dei pagamenti dovesse essere superiore a sei mesi. Quando avvengono queste situazioni, purtroppo, ad andarci di mezzo sono i condomini in regola.

Le nuove regole per i condomini morosi in un condominio

Una delle novità più importanti previste dalla riforma del condominio è la modifica del comma 2 dell'articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile: viene introdotta la possibilità, per i creditori del condominio, di agire direttamente sul conto corrente condominiale, il quale, a questo punto, potrà essere pignorato più velocemente.

Questa possibilità ha sollevato molti dubbi e perplessità da parte degli addetti ai lavori e di alcuni esponenti del mondo politico, i quali ritengono che questa norma andrebbe a penalizzare i condomini che sono in regola con i pagamenti. Sono proprio questi soggetti, infatti, che versano le quote necessarie per sostenere le spese e che si dovrebbero far carico anche dei debiti dei morosi.

La normativa attualmente in vigore prevede che, nel momento in cui un condominio non salda una fattura ad un fornitore, questo debba agire in un primo momento nei confronti di quanti non sono in regola con i pagamenti delle spese condominiali e, solo se non è in grado di recuperare tutto il credito che vanta, può rivalersi su quelli che sono puntuali nell'effettuare i vari versamenti.

La giurisprudenza di prassi, però, ha superato di fatto questo orientamento normativo, ammettendo il pignoramento diretto del conto corrente condominiale da parte dei creditori che hanno un titolo esecutivo. Da un punto di vista strettamente pratico, la nuova norma andrebbe a recepire un orientamento giurisprudenziale che ormai si è consolidato.

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Quando può intervenire l'amministratore contro i morosi

Quando in condominio sono presenti dei soggetti morosi, l’amministratore di condominio è obbligato ad intervenire per legge, in modo da riscuotere i contributi che i singoli devono versare. Le regole per sollecitare il pagamento degli arretrati sono le seguenti:

• entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile (o da quando è stato approvato il bilancio consuntivo) l’amministratore ha il dovere di agire per la riscossione forzosa delle quote;
• l’amministratore è obbligato ad agire, non ne ha semplicemente la facoltà. In caso di inerzia il condominio può revocare il mandato e citarlo per gli eventuali danni arrecati.

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Quando un condomino è moroso, cosa succede?

Nel caso in cui un condomino dovesse non pagare le quote condominiali, sono previste alcune azioni progressive che servono per recuperare il credito e per tutelare il condominio.

Azioni legali e pignoramento

Quando gli avvisi bonari non dovessero avere successo, l’amministratore è tenuto ad agire per via giudiziaria:

• con un decreto ingiuntivo: il primo passo è quello di chiedere al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, attraverso il quale si obbliga il condomino moroso al pagamento immediato;
• con il pignoramento: nel caso in cui il soggetto in questione dovesse ostinarsi a non pagare, si può arrivare al pignoramento dei beni mobili, del conto corrente, e, nei casi più grazie, all’immobile stesso.

Sospensione dei servizi comuni

Quando la morosità si dovesse protrarre per più di sei mesi, l'amministratore può bloccare la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato al condomino moroso. Per questa particolare azione non è prevista un’autorizzazione preventiva da parte di un giudice.

I servizi interessati da un potenziale blocco sono il riscaldamento, l’ascensore (laddove sia tecnicamente possibile) e l’uso degli impianti sportivi condominiali.

Responsabilità degli altri condomini

La normativa attualmente in vigore prevede il principio della parzialità: i creditori - che coincidono generalmente con i fornitori - devono prima di tutto agire nei confronti dei condomini morosi.

Nel caso in cui l’azione contro i morosi (qui è possibile consultare la banca dati morosità immobiliare) non dovesse dare i frutti sperati, i creditori hanno la possibilità di rivalersi nei confronti dei soggetti che sono in regola coi pagamenti, in altre parole con i condomini virtuosi.

Per tutelarsi l’assemblea ha la facoltà di deliberare la creazione di un fondo speciale per far fronte ai debiti urgenti ed evitare che i servizi essenziali vengano distaccati all’intero edificio.

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I diritti del condomino moroso

Da un punto di vista strettamente legale il condomino moroso non ha limitazioni legali al diritto di partecipazione e voto in assemblea: può liberamente votare su tutti i punti all’ordine del giorno, inclusi bilanci e lavori. Il suo voto è perfettamente valido e ha effetto in proporzione ai millesimi di proprietà. Tuttavia, in caso di delibera su azioni legali contro di lui, potrebbe configurarsi un conflitto di interessi, rendendo il suo voto influente solo se non determinante per la maggioranza.

Il condomino moroso, inoltre, deve essere regolarmente convocato a tutte le assemblee, pena l'annullabilità delle delibere che vengono votate. Il soggetto in questione non perde nemmeno il diritto ad accedere ai documenti o all’uso delle parti comuni, anche se, come abbiamo visto in precedenza, l’amministratore gli può sospendere l’erogazione dei servizi suscettibili di godimento separato.