Roma prime residenziale: il mercato del lusso consolida la crescita

Roma continua a rafforzare il proprio ruolo tra le principali capitali immobiliari europee nel segmento residenziale di pregio. Secondo il più recente report di Savills sul residenziale prime della Capitale, in un contesto globale ancora attraversato da incertezze macroeconomiche, il mercato mostra una resilienza superiore alla media nazionale e una traiettoria di crescita equilibrata, trainata da domanda qualificata e da un’offerta strutturalmente limitata.

Un mercato in normalizzazione, ma su livelli elevati

I dati preliminari dei primi nove mesi del 2025 confermano per Roma il terzo miglior risultato dal 2011 in termini di volumi transati, superati solo dagli anni record 2021 e 2022. L’attività resta superiore del 12% rispetto alla media dell’ultimo decennio, a testimonianza di una normalizzazione “alta” del mercato dopo l’eccezionalità del periodo post-pandemico.

Il 2024 si è chiuso con una crescita annua del +2% e un incremento del +7% rispetto al 2019, performance che colloca Roma tra le città italiane più solide. Il segmento prime segue la stessa traiettoria, con prezzi in aumento ma senza eccessi: nel primo semestre 2025 i valori prime hanno raggiunto i 14.990 €/mq, in crescita del +2,5% su base annua e del +12% rispetto al 2019.

Scarsità di prodotto e tempi di vendita ridotti

Il mercato romano si colloca oggi in una zona di seller’s market bilanciato. A pesare sono tre fattori chiave:

• la ridotta disponibilità di immobili prime di reale qualità,
• la velocità di assorbimento del prodotto (tempi medi di vendita contenuti),
• una crescita dei prezzi costante ma non speculativa.

Negli ultimi dieci anni, a fronte di un fabbisogno stimato di oltre 63.000 nuove abitazioni nell’area metropolitana, i permessi di costruzione hanno coperto solo parzialmente la domanda. Questo squilibrio strutturale è ancora più marcato nel segmento alto, dove la nuova offerta è limitata e spesso concentrata in operazioni di riqualificazione e cambio d’uso.

Il segmento sopra il milione accelera

Il mercato delle abitazioni oltre 1 milione di euro rappresenta uno dei segnali più chiari della solidità del comparto prime. Nel 2024 si sono registrate 350 transazioni sopra questa soglia, con un incremento del +36% rispetto al 2023. Ancora più significativo il dato relativo agli immobili sopra i 5 milioni di euro, che segnano un balzo del +167% su base annua, confermando la natura anticiclica del segmento ultra-prime.

Il primo semestre 2025 rafforza il trend: le transazioni sopra il milione crescono del +45% rispetto allo stesso periodo del 2024, indicando una domanda ancora attiva e selettiva, meno sensibile alle oscillazioni dei tassi e maggiormente orientata a qualità, posizionamento e valore nel lungo periodo.

Locazioni: i canoni crescono più dei prezzi

Il mercato della locazione prime continua a essere sotto pressione. I canoni medi hanno registrato un incremento del +2,6% rispetto alla prima metà del 2024, con i valori prime che si attestano intorno ai 41 €/mq/mese (+3% anno su anno). Dal 2020 a oggi, i canoni sono cresciuti complessivamente del +29%, superando l’andamento dei prezzi di vendita.

Per un appartamento prime di 60 mq nel Centro Storico, il canone medio si aggira attorno ai 2.450 euro al mese, un livello che mantiene Roma competitiva rispetto alle altre grandi capitali europee. La domanda resta sostenuta da studenti, giovani professionisti e residenti internazionali, mentre l’offerta di prodotto di qualità non riesce a intercettare pienamente queste esigenze.

Attrattività europea e tema affordability

Uno degli elementi distintivi del mercato romano resta l’accessibilità relativa. Nel confronto con 17 grandi città europee, Roma richiede in media 4,1 anni di reddito familiare per l’acquisto di un bilocale fuori dal centro, contro i 6,5 di Parigi o i 6,6 di Amsterdam. Anche sul fronte locativo, l’indice di affordability si attesta al 17%, inferiore alla media europea (19%) e più favorevole rispetto a città come Londra, Madrid e Milano.

Questo posizionamento rafforza l’appeal della Capitale presso acquirenti internazionali e famiglie ad alta mobilità, soprattutto in una fase in cui qualità della vita, servizi e contesto urbano pesano quanto il rendimento finanziario.

Quartieri e rigenerazione: dove si concentra il valore

Le aree più attrattive restano il Centro Storico, Prati-Trionfale, Parioli-Flaminio ed EUR, seguite da distretti in forte trasformazione come Ostiense–Navigatori, Tiburtina e San Lorenzo. I progetti legati al Giubileo e al PNRR – dalla Linea C della metro ai nuovi collegamenti tramviari – stanno già incidendo sulla percezione e sul potenziale di medio-lungo periodo di numerosi quartieri.

Outlook: crescita selettiva anche nel 2026

Le prospettive per il 2026 restano positive. Sul fronte delle compravendite, la domanda per asset prime è attesa stabile, con prezzi sostenuti dalla scarsità di offerta e da nuovi sviluppi di qualità capaci di fissare nuovi benchmark. Nel mercato locativo, la pressione continuerà, favorendo una polarizzazione sempre più netta verso immobili efficienti, ben posizionati e con servizi integrati.