Nel contesto italiano, caratterizzato da un’elevata vulnerabilità idrogeologica, la relazione tra rischio ambientale e formazione dei prezzi immobiliari risulta ancora scarsamente formalizzata nella pratica estimativa e nelle dinamiche di mercato. A fornire un contributo empirico significativo su questo fronte è lo studio di Marco Rossitti, ricercatore presso il Dipartimento ABC (Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito) del Politecnico di Milano, pubblicato come working paper con il titolo “Valuation of Flood Risk and Resilience Characteristics in the Italian Housing Market” all’interno della Working Paper Series del MIT Center for Real Estate.
La ricerca si inserisce in un percorso di collaborazione scientifica internazionale sviluppato anche durante un periodo di visiting presso il MIT di Boston, nell’ambito del Progetto Rocca. Presso il Center for Real Estate, Rossitti ha operato in sinergia con la professoressa Siqi Zheng, sviluppando un modello econometrico finalizzato a isolare l’effetto del rischio di alluvione sui prezzi residenziali, controllando per un ampio set di variabili strutturali, locazionali e ambientali.
Dal punto di vista metodologico, lo studio si basa su un database originario di circa tre milioni di annunci immobiliari forniti dal portale idealista, grazie a un accordo di data sharing supportato dalla docente DABC Francesca Torrieri. Dopo le fasi di cleaning e selezione delle osservazioni complete, il campione finale utilizzato per l’analisi comprende poco più di un milione di annunci, relativi esclusivamente ad appartamenti localizzati nella regione Lombardia.
Il framework di analisi parte dal prezzo di offerta, utilizzato come proxy del valore di mercato, e adotta un approccio edonico (ovvero calcolando il valore dell'immobile come sintesi di diversi attributi) per stimare l’incidenza marginale delle diverse caratteristiche dell’immobile. Le variabili esplicative includono fattori intrinseci (superficie, piano, stato di conservazione) ed estrinseci, costruiti attraverso strumenti GIS, quali la prossimità a nodi di trasporto pubblico, al centro storico e a elementi naturali come fiumi e laghi. Tali elementi, se da un lato possono generare un premio di localizzazione, dall’altro comportano un aumento dell’esposizione al rischio idraulico.
La componente di rischio è stata modellizzata tramite l’integrazione delle coordinate geografiche degli immobili con le mappe ufficiali di pericolosità alluvionale prodotte da ISPRA. I risultati mostrano un effetto di sconto di prezzo statisticamente significativo per le unità localizzate in aree classificate a rischio, sebbene di entità contenuta in termini medi. L’analisi disaggregata evidenzia tuttavia una marcata eterogeneità: il deprezzamento risulta più accentuato per gli immobili ai piani inferiori, mentre tende a ridursi all’aumentare del livello del piano, confermando l’esistenza di una forma di resilienza “verticale” incorporata nelle valutazioni di mercato.
Ulteriori evidenze indicano che lo stato di manutenzione dell’immobile funge da fattore mitigante: unità in buono stato conservativo sono percepite come più resilienti e presentano una minore penalizzazione di prezzo in presenza di rischio idraulico. Ciò suggerisce che il mercato non reagisce unicamente alla pericolosità territoriale, ma integra anche valutazioni legate alla capacità dell’edificio di assorbire e gestire eventi avversi.
Le implicazioni operative dello studio risultano rilevanti sia per la progettazione immobiliare sia per la pianificazione urbana. In particolare, emerge come scelte tipologiche quali la riduzione o l’eliminazione della funzione residenziale ai piani terra possano rappresentare una strategia efficace di adattamento al rischio. Inoltre, l’analisi evidenzia che gli investimenti pubblici in infrastrutture di mitigazione idraulica contribuiscono a contenere l’effetto negativo del rischio sui valori immobiliari, rafforzando il legame tra politiche di resilienza territoriale e stabilità del mercato.
Infine, lo studio richiama l’attenzione sulle possibili ricadute distributive: un’eccessiva compressione dei valori nelle aree più esposte potrebbe innescare processi di selezione socio-economica, concentrando popolazioni a minore capacità di spesa in contesti ad alta vulnerabilità, con conseguenti criticità in termini di equità e sostenibilità urbana.
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