Locale commerciale, i canoni non percepiti vanno dichiarati lo stesso

La gestione fiscale dei canoni di locazione non riscossi varia a seconda che l’immobile sia ad uso abitativo o meno. In caso di sfratto per morosità da un locale commerciale, nella dichiarazione dei redditi devono essere indicati anche gli importi non percepiti. 

L’obbligo decade solo e soltanto quando il contratto viene sciolto ufficialmente. Per le eventuali imposte pagate su degli importi non ricevuti, il legislatore riconosce un credito d’imposta di pari importo, purché la mancata percezione sia stata accertata nel corso delle procedura per la convalida dello sfratto.

Come devo dichiarare i redditi se sono un inquilino moroso

Da un punto strettamente fiscale, la gestione di un inquilino moroso (consulta qui la Banca dati inquilini morosi) varia a seconda dell’immobile concesso in locazione: abitativo o commerciale. Onde evitare che il mancato pagamento dell’affitto diventi un ulteriore onere nel momento in cui viene presentata la dichiarazione dei redditi, è necessario muoversi correttamente.

Immobili ad uso abitativo

Quando ad essere coinvolti sono degli immobili ad uso abitativo, la normativa è leggermente più favorevole per i proprietari. Il contribuente non è tenuto ad indicare nel Modello 730 o nel Modello Redditi Pf eventuali importi non percepiti, ma solo a fronte dell’ottenimento di un atto formale. Per potersi muovere in questo senso il locatore:

• deve essere in possesso di un’intimazione di sfratto per morosità o di un’ingiunzione di pagamento;
• se è in possesso dei suddetti documenti può indicare nel quadro dei redditi fondiari solo la rendita catastale dell’immobile, non i canoni che non ha incassato;
• nel caso in cui in passato abbia pagato delle tasse sugli affitti che non ha incassato, può richiedere un credito d’imposta per recuperare quanto versato erroneamente.

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Immobili ad uso commerciale

Le regole che abbiamo visto fino a questo momento, purtroppo, non si applicano agli immobili ad uso commerciale. Le disposizioni previste sono molto più severe:

• obbligo di tassazione: i canoni devono essere dichiarati e tassati anche quando non vengono incassati;
• risoluzione del contratto: la tassazione viene interrotta nel momento in cui le parti firmano per la risoluzione del contratto o quando arriva la convalida dello sfratto.

Tassazione canoni di locazione percepiti dopo lo sfratto

Per i contratti di locazione abitativa e per gli immobili ad uso commerciale i canoni di affitto percepiti dopo lo sfratto devono entrare nella dichiarazione dei redditi tra i redditi soggetti a tassazione separata:

• nel Modello 730 vanno indicati nel Quadro D, rigo D7, utilizzando il codice 4, con il quale vengono identificati i "canoni di locazione arretrati";
• nel Modello Redditi vanno inseriti nel Quadro RM.

Anche quando non viene percepito il canone di locazione, il proprietario è tenuto al pagamento dell'IMU, poiché l'imposta prescinde dal reddito effettivamente prodotto.

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Locazione commerciale, come ottenere il credito imposta

Come abbiamo visto per gli immobili ad uso commerciale ci sono delle regole più rigide rispetto a quelli abitativi: eventuali canoni non percepiti devono essere dichiarati al fisco lo stesso. Il locatore, ha la possibilità, ad ogni modo, di recuperare le imposte pagate su quanto non incassato attraverso il credito d’imposta. Questo avviene solo quando:

• il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è stato concluso;
• il credito risulta essere pari alle maggiori imposte pagate a causa dei canoni che non sono stati incassati.

Il locatore ha la possibilità di utilizzare il credito d’imposta in due differenti modi:

• nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento di convalida;
• se non ha intenzione di utilizzarlo in compensazione, può presentare un'istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate.

A cosa stare attenti

Fino a quando le parti non decidono di chiudere di comune accordo il contratto di locazione (la risoluzione deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate) o non si conclude la procedura di sfratto, le imposte sui canoni di locazione devono essere pagate.

Se per assurdo il locatore dovesse riuscire a riscuotere i canoni  - anche solo una parte - dopo aver beneficiato del credito d’imposta, deve dichiarare gli importi ricevuti e sottoporli a tassazione separata.

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Come funziona lo sfratto di un'attività commerciale?

La procedura di sfratto di un’attività commerciale segue delle regole specifiche, diverse da quelle che si devono adottare per gli immobili ad uso abitativo. Sono sostanzialmente due le procedure che si possono seguire: lo sfratto per morosità e quello per finita locazione.

Entrando nello specifico le fasi della procedura sono le seguenti:

• intimazione e citazione: attraverso un avvocato, il proprietario notifica un atto formale all’inquilino, invitandolo a comparire in Tribunale;
• udienza di convalida: il giudice verifica la situazione e nel caso in cui l’inquilino non si presenta o non si oppone, lo sfratto viene convalidato e viene fissata la data per il rilascio. Nel caso in cui il conduttore si dovesse opporre con delle prove scritte, il rito diventa una causa ordinaria più lunga;
• esecuzione forzata: se l’inquilino non libera spontaneamente il locale, interviene l’ufficiale giudiziario anche con l’ausilio della forza pubblica. Mediamente i tempi di esecuzione oscillano tra i 60 e i 90 giorni.

Differenze chiave rispetto all'abitativo

A differenza di quanto avviene nell’abitativo, per gli immobili ad uso commerciale non è previsto il termine di 90 giorni per saldare il debito dopo l’udienza. La morosità deve essere sanata immediatamente.

Non esistono delle soglie fisse oltre le quali il locatore può agire in automatico (nell’abitativo sono 20 giorni di ritardo nel pagamento): spetta al giudice valutare se il mancato pagamento è tale da giustificare la risoluzione del contratto.