Il mercato abitativo milanese continua a mostrare segnali di crescente squilibrio tra costi e redditi. Il terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA, scaricabile qui), presentato nell’aprile 2026, evidenzia come la difficoltà di sostenere le spese per l’abitare non sia più una fase congiunturale, ma una condizione ormai strutturale. L’analisi descrive un contesto in cui vivere a Milano con il solo reddito da lavoro risulta sempre più complesso, con una quota che può arrivare fino al 60% del reddito destinata a casa e trasporti.
Il fenomeno, secondo lo studio, non si limita ai confini amministrativi della città, ma si estende all’intera regione urbana, coinvolgendo un’area vasta e interconnessa. Il quadro che emerge è quello di una Milano sempre più attrattiva ma al tempo stesso sempre meno accessibile, dove il rischio è quello di compromettere l’equilibrio sociale ed economico se non si interviene con decisione e visione di lungo periodo.
Prezzi in crescita, salari insufficienti
Nel 2024 si registra un ulteriore incremento dei costi abitativi: i prezzi delle compravendite crescono dell’8,5% e gli affitti del 6,8%, mentre i salari medi si fermano a un +4,2%, al di sotto dell’inflazione. Ancora più marcata è la stagnazione per le fasce medio-basse: gli operai vedono un aumento del 3,7% e gli impiegati del 2,6%. Questa divergenza incide profondamente sull’accesso alla casa, rendendo sempre più determinanti fattori come il patrimonio familiare o il supporto economico esterno.
Parallelamente, il mercato degli affitti si trasforma: il canone medio annuo sale a 201 euro al metro quadro e si riduce la quota di contratti a lungo termine, mentre aumentano formule più flessibili o temporanee. Anche i contratti a canone concordato crescono, ma con livelli di prezzo ormai vicini a quelli di mercato, riducendone l’efficacia come strumento di calmierazione.
Redditi polarizzati e spazi abitativi ridotti
La distribuzione dei redditi conferma una forte polarizzazione: oltre la metà dei contribuenti milanesi dichiara meno di 26.000 euro annui, mentre quasi un terzo si ferma sotto i 15.000 euro. In questo scenario, l’indice dei metri quadri “abbordabili” restituisce un quadro critico: un lavoratore medio può permettersi superfici sempre più ridotte, spesso inferiori agli standard minimi disponibili sul mercato. La conseguenza è un accesso all’abitazione che diventa non solo difficile, ma in molti casi irrealistico.
La città reale oltre i dati anagrafici
Uno degli aspetti più innovativi del rapporto riguarda la differenza tra popolazione residente e popolazione effettivamente presente. Attraverso dati sperimentali basati sulla telefonia mobile, si stima che a fronte di circa 1,4 milioni di residenti, Milano ospiti stabilmente oltre 1,6 milioni di persone. Questo scarto, che include studenti e lavoratori temporanei, incide direttamente sulla domanda abitativa e sulla pressione sui servizi urbani, rendendo evidente la necessità di strumenti di analisi più adeguati alla realtà contemporanea.
Affitti brevi e precarizzazione del mercato
Il sistema delle locazioni è sempre più segnato dalla precarietà. I contratti transitori e gli affitti brevi crescono rapidamente, mentre diminuisce l’offerta di soluzioni stabili. In particolare, gli affitti turistici registrano un’espansione significativa dopo la pandemia, contribuendo a sottrarre abitazioni al mercato residenziale tradizionale. In cinque anni, la quota di affitti a lungo termine è scesa dal 66% al 51%, mentre le locazioni temporanee hanno raggiunto quasi la metà del totale.
Questa trasformazione riflette da un lato l’aumento dell’attrattività turistica della città, dall’altro una crescente instabilità per chi cerca casa per vivere e lavorare. L’assenza di un parallelo sviluppo dell’offerta alberghiera ha ulteriormente accentuato la pressione sugli alloggi privati.
L’espansione della crisi oltre Milano
Il problema dell’accessibilità abitativa non riguarda più solo il capoluogo. Nei comuni della regione urbana milanese si osservano dinamiche simili, con canoni in crescita e condizioni di accesso sempre più difficili. Località ben collegate a Milano presentano livelli di abbordabilità comparabili a quelli cittadini, mentre il pendolarismo, pur rappresentando una strategia di compensazione, introduce nuovi costi economici e sociali.
Considerando anche le spese di trasporto, vivere fuori Milano non garantisce automaticamente un risparmio. Nei casi meglio serviti dal trasporto pubblico, casa e mobilità possono assorbire tra il 50% e il 60% del reddito, mentre l’uso dell’auto può far salire questa quota fino all’80%, a fronte di un maggiore impatto ambientale e infrastrutturale.
Politiche integrate per affrontare una sfida complessa
Il rapporto sottolinea come la questione abitativa sia strettamente intrecciata con politiche sociali, urbanistiche e del lavoro. Le esperienze analizzate nella cintura metropolitana mostrano la necessità di un coordinamento sovracomunale e di strumenti capaci di integrare welfare e pianificazione urbana. In contesti come il Rhodense o il Cinisellese emerge l’importanza di una governance condivisa, mentre casi come Baranzate evidenziano il ruolo cruciale delle reti territoriali e del terzo settore.
Un ulteriore elemento riguarda il legame tra casa e lavoro: l’elevato costo dell’abitare incide sulla capacità delle imprese di attrarre e trattenere lavoratori, rendendo necessario sviluppare soluzioni abitative anche temporanee, integrate con le politiche occupazionali.
Verso una strategia di lungo periodo
Le conclusioni del rapporto indicano con chiarezza la necessità di un intervento pubblico strutturato. La casa viene definita come un’infrastruttura strategica per la competitività economica e la coesione sociale. Non è più sufficiente analizzare il fenomeno: occorre agire attraverso politiche integrate che coinvolgano abitazione, mobilità e lavoro su scala metropolitana.
Un punto centrale riguarda la definizione di soglie sostenibili: secondo le analisi, un canone realmente accessibile non dovrebbe superare i 100–110 euro al metro quadro annuo. Superata questa soglia, anche categorie fondamentali per il funzionamento della città rischiano di essere escluse dal mercato abitativo.
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