Aumentano i contribuenti ad alto reddito, cresce la propensione alla proprietà e si rafforza il mercato delle seconde case di lusso. Secondo l'analisi di Patrigest e Santandrea, la crescita della ricchezza, le politiche fiscali favorevoli per i grandi patrimoni e l’interesse crescente degli investitori internazionali contribuiscono a rafforzare le prospettive dell'immobiliare di pregio, con Milano che resta hub di riferimento mentre le località turistiche d’élite continuano a rappresentare poli attrattivi di grande valore.
Un mercato solido sostenuto dalla crescita della ricchezza
Il mercato immobiliare di pregio in Italia continua a dimostrare una notevole capacità di tenuta e sviluppo, confermandosi come uno dei segmenti più strutturati del real estate nazionale. Alla base di questa crescita si trova un elemento chiave: l’aumento della ricchezza. Negli ultimi anni, infatti, il numero di contribuenti con redditi superiori ai 120mila euro annui è cresciuto del 39% rispetto al 2008, nonostante le crisi economiche che hanno attraversato il Paese.
Questa evoluzione ha alimentato una domanda sempre più orientata verso l’acquisto, trasformando l’immobile non solo in un bene d’uso ma anche in uno strumento di consolidamento patrimoniale. La quota di proprietari tra le famiglie più abbienti ha raggiunto il 95,3% nel 2024, in aumento rispetto al 92,9% del 2004, mentre il ricorso all’affitto si è progressivamente ridotto.
La geografia del lusso: città e destinazioni d’élite
Il mercato del pregio in Italia si distingue per una forte polarizzazione territoriale. I valori più elevati, superiori ai 6.000 euro al metro quadro, si concentrano in specifici cluster: grandi città, mete turistiche di alto livello, località lacustri, alpine e costiere. Si tratta di vere e proprie enclave del lusso, dove l’offerta di immobili di fascia alta rappresenta una quota significativa del mercato.
Accanto alle grandi metropoli come Roma e Milano, che detengono il primato per numero assoluto di contribuenti facoltosi, emergono piccoli comuni d’élite come Basiglio o Forte dei Marmi, dove il peso relativo della ricchezza è ancora più elevato. In questo scenario, Milano si posiziona tra i mercati più esclusivi, mentre Roma si colloca più indietro, preceduta da città come Firenze e Venezia.
Tra le principali città, Firenze guida per incidenza del pregio sull’offerta complessiva, con quasi il 30% degli immobili appartenenti a questa fascia. Seguono Milano, Napoli e Bologna, mentre Roma e Torino presentano quote più contenute ma comunque significative.
Boom delle seconde case di lusso
Uno dei fenomeni più rilevanti degli ultimi anni è rappresentato dalla crescita delle seconde case di pregio. Il segmento, che comprende immobili con valore superiore al milione di euro, ha registrato un incremento del 22% nell’ultimo anno e un raddoppio dei volumi nell’arco di un decennio.
Le seconde case rappresentano oggi il 76% delle transazioni sopra il milione di euro, confermandosi come una componente centrale del mercato. Questo trend riflette una domanda che non è più legata esclusivamente all’uso personale, ma sempre più orientata anche all’investimento, in un’ottica di diversificazione patrimoniale.
Nonostante le oscillazioni cicliche, il segmento ha dimostrato una forte resilienza, recuperando rapidamente dopo ogni fase di rallentamento e mantenendo un andamento in linea con quello delle prime case.
Domanda in evoluzione e nuove opportunità di sviluppo
L’analisi del rapporto tra domanda e offerta evidenzia alcune criticità ma anche importanti opportunità. In particolare, emerge un fabbisogno non pienamente soddisfatto nella fascia intermedia del mercato, tra i 6.000 e i 10.000 euro al metro quadro.
In questo segmento, la domanda si concentra soprattutto su unità di dimensioni contenute, come i bilocali, che rappresentano il 43% delle richieste ma solo il 33% dell’offerta disponibile. Questo squilibrio segnala un cambiamento nelle esigenze degli acquirenti, anche tra i profili ad alta capacità di spesa, e apre spazi per nuove iniziative di sviluppo e riqualificazione orientate a tagli più piccoli.
Il mercato delle locazioni tra città e turismo
Anche il comparto delle locazioni di pregio mostra segnali di vivacità, con valori superiori ai 20 euro al metro quadro mensile concentrati principalmente nelle grandi città e nelle aree economicamente più dinamiche. Milano e Roma si confermano poli centrali, sostenuti da una domanda legata soprattutto a esigenze professionali e di business.
Parallelamente, le località turistiche — in particolare quelle marittime e montane — dominano per numero e posizionamento nei mercati più esclusivi della locazione. In questi contesti, il segmento delle seconde case presenta livelli di attrattività omogenei, consolidando il proprio ruolo all’interno del mercato premium.
Le città: modelli diversi per il mercato di pregio
L’analisi delle principali città italiane evidenzia modelli di sviluppo differenti ma coerenti con le specificità locali. Milano si conferma leader per intensità dei valori e maturità del mercato, con prezzi nel centro storico che superano i 12.600 euro al metro quadro e punte oltre i 14.500 euro nelle zone più esclusive come Brera e Porta Nuova. La domanda è sostenuta da investitori italiani, interessati a immobili di qualità con servizi accessori e destinazione anche locativa, con tempi di vendita compresi tra i 4 e i 6 mesi.
Roma si distingue per il valore storico e monumentale del proprio patrimonio immobiliare, con prezzi nel centro intorno ai 10.300 euro al metro quadro. La domanda è eterogenea, tra acquirenti locali alla ricerca di immobili di rappresentanza e investitori, anche internazionali, attratti da soluzioni esclusive. I tempi di vendita risultano leggermente più lunghi, tra i 5 e i 6 mesi.
Firenze rappresenta un caso a sé, con una forte incidenza del pregio e una domanda internazionale particolarmente attiva. Gli immobili più richiesti sono ville storiche e residenze ristrutturate con vista, mentre i tempi di vendita possono superare l’anno, a testimonianza di un mercato più selettivo.
Bologna, Torino e Genova mostrano caratteristiche distintive: la prima si distingue per equilibrio e stabilità, la seconda per accessibilità dei valori e qualità architettonica, mentre la terza lega il proprio pregio soprattutto alla posizione e alla vista mare, elemento determinante nelle scelte d’acquisto.
Investimenti in crescita, Milano al centro
Il 2025 ha segnato un anno positivo anche sul fronte degli investimenti immobiliari, con un totale di 12,3 miliardi di euro, in crescita del 20% rispetto all’anno precedente. All’interno di questo quadro, il segmento living ha raggiunto circa 841 milioni di euro, mantenendo un peso stabile nel tempo.
Il comparto del lusso ha superato i 300 milioni di euro, rappresentando una delle componenti più dinamiche e attirando soprattutto investitori istituzionali, sia italiani che stranieri. Negli ultimi anni, l’attenzione si è concentrata in particolare su operazioni di sviluppo e riqualificazione.
Milano si conferma il principale polo di attrazione, catalizzando il 79% degli investimenti nel residenziale di pregio, seguita da Roma e da alcune località iconiche come Portofino e Firenze.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account