Il mercato immobiliare italiano nel 2025 mostra segnali di trasformazione più che di rallentamento. L’analisi condotta dal Gruppo Tecnocasa su un campione di 45.837 compravendite restituisce un quadro articolato: da un lato cala leggermente la componente degli investitori, dall’altro emergono nuovi comportamenti d’acquisto e cambiamenti socio-demografici sempre più evidenti.
Investimenti in calo, ma le grandi città restano protagoniste
Uno dei dati più significativi riguarda la diminuzione degli acquisti per investimento, che nel 2025 si attestano al 17,9%, in calo rispetto al biennio precedente quando superavano il 19%. Nonostante questo ridimensionamento, nelle grandi città la quota resta più elevata, pari al 25,8%, anche se in flessione rispetto a valori superiori al 27% registrati negli anni passati.
Alcuni mercati urbani continuano tuttavia a distinguersi per vivacità. Napoli guida la classifica con il 37,3% di acquisti per investimento, seguita da Palermo (33,6%), Bari (31,0%) e Bologna (30,1%). Segnali positivi arrivano anche da Milano, dove la quota sale al 28,8% (dal 28,2% del 2024), e da Roma, che cresce dal 21,5% al 22,7%.
Case vacanza: una crescita consolidata nel tempo
Il segmento delle seconde case continua a mantenere una posizione stabile ma rafforzata rispetto al periodo pre-pandemico. Nel 2025 rappresenta il 6,7% delle compravendite, un dato in linea con gli ultimi anni ma superiore al 5,8% registrato nel 2019.
Dopo l’accelerazione legata alla pandemia, la domanda di case vacanza si è stabilizzata su valori compresi tra il 6,5% e il 7,2%, segno che il cambiamento nelle abitudini abitative si è consolidato.
Sempre più italiani si spostano per acquistare casa
Un fenomeno in forte crescita riguarda la mobilità residenziale. Sempre più acquirenti scelgono di acquistare fuori dal proprio comune, spesso per ragioni economiche legate all’aumento dei prezzi nelle grandi città.
Nel dettaglio:
- il 24,9% compra nella provincia della città di residenza
- l’8,0% si sposta in un’altra provincia della stessa regione
- il 5,2% cambia direttamente regione
Tutte percentuali in aumento rispetto al 2024, a conferma di una pressione crescente sui prezzi immobiliari nei grandi centri urbani.
Acquirenti più giovani: gli under 34 tornano protagonisti
Nel 2025 si registra un leggero calo dell’età media degli acquirenti, che scende da 43,5 a 43,2 anni. Un dato apparentemente marginale, ma che riflette un cambiamento più profondo nella composizione del mercato.
La fascia più attiva è quella tra i 18 e i 34 anni, che rappresenta il 30,7% degli acquirenti. Un ribaltamento rispetto al 2019, quando il gruppo dominante era quello tra i 35 e i 44 anni (27,8%).
Tra le grandi città spicca ancora Milano, dove gli under 34 raggiungono il 35,5% delle compravendite, seguita da Torino con il 35,4%.
Trilocali sempre al primo posto, ma cambiano le preferenze urbane
Sul fronte delle tipologie abitative, il trilocale si conferma la soluzione più richiesta a livello nazionale, con il 33,8% delle compravendite. Seguono le abitazioni indipendenti e semindipendenti, che raggiungono il 21,6%, in crescita rispetto al 19% del 2019 e stabilizzate sopra il 21% dopo il periodo pandemico.
Nelle grandi città, però, emergono preferenze diverse: il trilocale resta al primo posto (34,7%), ma i bilocali salgono al secondo con il 29%.
Il caso più emblematico è quello di Milano, dove il bilocale domina con il 48,2% degli acquisti, mentre a Roma prevalgono i trilocali con il 39,9%.
Efficienza energetica: cresce l’attenzione degli acquirenti
Un segnale importante arriva anche dal fronte della sostenibilità. Le abitazioni in classe energetica A e B rappresentano l’8,5% delle compravendite, in aumento rispetto al 7,8% del 2024.
Pur restando una quota ancora contenuta, il dato indica una crescente sensibilità verso l’efficienza energetica e i costi di gestione degli immobili.
Boom di single e acquirenti stranieri
Il profilo degli acquirenti continua a evolversi. Cresce la quota di single, che passa dal 32,0% del 2024 al 33,5% nel 2025. Ancora una volta è Milano a guidare la tendenza, con una percentuale che sfiora il 47%.
Parallelamente, aumenta in modo significativo la presenza di acquirenti stranieri: nel 2025 rappresentano il 14% del totale, contro il 9,5% del 2019. Un incremento costante che evidenzia l’attrattività del mercato immobiliare italiano a livello internazionale.
Perché si vende casa: qualità della vita e bisogno di liquidità
Sul versante dei venditori emergono motivazioni chiare. Il 44,4% decide di vendere per migliorare la qualità abitativa, mentre il 43,3% lo fa per ottenere liquidità. Più marginale, ma comunque rilevante, la quota di chi vende per trasferirsi (12,3%).
Rispetto al 2024 cresce la componente di chi vende per acquistare una casa migliore, segnale di un mercato ancora dinamico e orientato al miglioramento delle condizioni abitative.
Venditori più maturi e famiglie protagoniste
Dal punto di vista anagrafico, il mercato delle vendite è dominato da fasce più mature. Il 35% dei venditori ha più di 64 anni, mentre il 25,6% si colloca tra i 55 e i 64 anni. L’età media si attesta a 56,5 anni.
A vendere sono soprattutto nuclei familiari: coppie e famiglie rappresentano il 68% del totale, contro il 32% composto da single, vedovi, separati e divorziati.
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