Il 2026 si apre con un rallentamento evidente per il mercato italiano degli uffici, dopo un 2025 che aveva mostrato segnali di crescita e consolidamento. A frenare il comparto sono soprattutto due fattori: da un lato una crescente selettività da parte di investitori e aziende occupier, dall’altro una disponibilità sempre più limitata di immobili di qualità elevata, soprattutto nelle aree centrali delle grandi città.
Secondo l’ultimo report di Savills Italia, il primo trimestre dell’anno ha registrato investimenti nel settore office pari a circa 400 milioni di euro. Un dato che colloca gli uffici come quarta asset class del periodo, confermando un interesse ancora vivo ma decisamente più prudente rispetto agli anni precedenti.
Roma centrale nell'asset uffici
Uno degli elementi più significativi emersi nel trimestre riguarda il riequilibrio geografico degli investimenti. Se negli ultimi anni Milano aveva rappresentato il principale polo di attrazione per il capitale immobiliare, oggi Roma sta assumendo un ruolo sempre più centrale nelle strategie degli investitori.
Nel primo trimestre del 2026, infatti, la Capitale ha assorbito oltre la metà dei volumi investiti nel comparto uffici, raggiungendo il 52% del totale attraverso cinque operazioni distribuite tra il Central Business District, il centro storico e alcune aree periferiche selezionate. Milano, al contrario, ha visto ridursi la propria quota al 19% dell’attività complessiva.
Questo cambiamento evidenzia una progressiva diversificazione del mercato. Gli operatori sembrano sempre meno orientati a concentrare gli investimenti in un’unica città e più interessati a individuare opportunità alternative con prospettive di rendimento interessanti.
Anche il profilo degli investitori sta cambiando. Cresce infatti il peso dei player domestici, mentre gli investitori internazionali, pur rimanendo presenti, incidono oggi per circa il 39% del totale delle operazioni concluse. Parallelamente aumentano le operazioni owner occupier, segnale di aziende intenzionate ad acquistare direttamente i propri spazi invece di continuare a operare in locazione.
Uffici, quanto rendono a Milano e Roma
Nonostante il rallentamento dell’attività, i rendimenti netti prime restano sostanzialmente invariati rispetto allo scorso anno. Milano si conferma al 4,25%, mentre Roma si posiziona al 4,75%.
La stabilità dei rendimenti suggerisce che il mercato abbia raggiunto una fase di equilibrio temporaneo, in attesa di maggiore chiarezza sul fronte economico e geopolitico. Gli operatori continuano infatti a muoversi in un contesto caratterizzato da forte incertezza internazionale, elemento che sta influenzando tempi decisionali e strategie di allocazione del capitale.
Secondo gli analisti, tuttavia, la pipeline di investimento rimane solida. Ci si attende una seconda parte dell’anno più dinamica, favorita dall’avvio di nuovi processi competitivi e da una graduale crescita della liquidità disponibile sul mercato.
Milano rallenta sulla locazione uffici
Anche il comparto leasing mostra segnali di rallentamento. A Milano l’assorbimento di uffici si è fermato a circa 64.000 metri quadrati nel primo trimestre del 2026, un dato inferiore alle aspettative e fortemente influenzato dalla carenza di spazi di grado A.
Le aziende continuano a cercare uffici moderni, efficienti e certificati ESG, ma l’offerta disponibile nelle aree più centrali è ormai estremamente ridotta. Questa scarsità sta esercitando una pressione crescente sui prezzi: i canoni prime hanno infatti raggiunto il livello record di 800 euro al metro quadrato all’anno.
Nonostante l’aumento dei costi, la domanda nelle zone centrali non sembra diminuire in modo significativo. Cambia però il tipo di spazio richiesto. Le imprese preferiscono superfici più contenute ma qualitativamente superiori, privilegiando efficienza energetica, sostenibilità e flessibilità operativa.
Uffici, come cambia la domanda delle aziende
Uno dei trend più evidenti del trimestre riguarda la dimensione degli spazi locati. Circa il 78% dei contratti conclusi nel primo trimestre ha riguardato superfici inferiori ai 1.000 metri quadrati, mentre risultano praticamente assenti le grandi transazioni superiori ai 5.000 metri quadrati.
Questo dato riflette un cambiamento strutturale nelle esigenze delle aziende. Dopo gli anni della diffusione dello smart working e dei modelli ibridi, molte imprese stanno ripensando completamente il proprio utilizzo degli uffici.
L’obiettivo non è più disporre di grandi superfici, ma di ambienti altamente performanti sotto il profilo energetico, tecnologico e qualitativo. Gli spazi diventano quindi strumenti strategici per attrarre talenti, migliorare il benessere dei dipendenti e contenere i costi operativi.
Nuovi sviluppi in arrivo entro il 2028
Per rispondere alla scarsità di offerta, il mercato guarda ora ai nuovi sviluppi immobiliari. Entro il 2028 è previsto il completamento di circa 40 progetti per un totale di oltre 420.000 metri quadrati di nuovi uffici.
Queste nuove realizzazioni potrebbero contribuire ad allentare la pressione sulle aree più richieste e riportare maggiore equilibrio tra domanda e offerta. Tuttavia, molto dipenderà dalla qualità effettiva dei progetti e dalla loro capacità di rispondere ai nuovi standard ESG richiesti dal mercato.
Gli esperti: “Il mercato uffici resta solido ma servono qualità e sostenibilità”
Secondo Eros Chiodoni, responsabile Office Leasing di Savills Italia, il rallentamento di inizio anno è legato sia alle tensioni geopolitiche internazionali sia alle condizioni strutturali del mercato immobiliare. In particolare, pesa la mancanza di prodotto di qualità nei sottomercati centrali e l’aumento consistente dei canoni prime.
Lo stesso Chiodoni sottolinea inoltre come il risparmio energetico diventerà uno dei fattori decisivi nei prossimi mesi, sia per gli investitori sia per le aziende utilizzatrici degli spazi.
Anche Marco Montosi, Head of Investment di Savills Italia, evidenzia segnali incoraggianti per la seconda parte del 2026. Secondo il manager, il ritorno graduale degli investitori istituzionali e l’avvio di nuovi processi competitivi potrebbero aumentare la disponibilità di prodotto e consolidare il processo di ridefinizione dei prezzi in corso nel mercato office italiano.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account