Mercato residenziale italiano 2026: una nuova geografia per la crescita

Il mercato immobiliare residenziale italiano sembra aver definitivamente archiviato la fase di rallentamento che aveva caratterizzato il biennio 2023-2024. Secondo il report G – MARKET PULSE Residential overview – Q1 2026, a cura di RE Lab, partnership strategica tra Patrigest – Gabetti Group e TEHA Group, dopo l’impatto provocato dall’inasprimento monetario e dal rialzo dei tassi d’interesse, il comparto torna a mostrare segnali di recupero più strutturali, sostenuti da una domanda che appare nuovamente dinamica, da una graduale normalizzazione delle condizioni finanziarie e da una ritrovata capacità del sistema di assorbire le tensioni degli ultimi anni.

Domanda in accelerazione: il dato sulle intenzioni di acquisto sorprende il mercato

Dopo il rallentamento provocato dall’impennata dei tassi nel biennio 2023-2024, il 2025 aveva già mostrato i primi segnali di inversione. Le intenzioni di acquisto avevano chiuso l’anno con una crescita del 3,2%, mentre l’intero mercato aveva registrato un aumento del 6,4% rispetto all’anno precedente.

Il primo trimestre 2026, tuttavia, introduce un elemento inatteso. I dati sulle intenzioni di acquisto evidenziano un incremento del 12%, livello che rappresenterebbe un massimo storico e che potrebbe suggerire l’emersione di una domanda rimasta congelata negli anni precedenti.

Se tale dinamica dovesse consolidarsi nelle prossime rilevazioni, il settore si troverebbe davanti a una fase di espansione potenzialmente inedita nell’ultimo ventennio. Rimane tuttavia una necessaria cautela: l’ampiezza dell’incremento appare straordinaria e potrebbe essere soggetta a revisioni statistiche future.

Il dato fotografa comunque una realtà evidente: la volontà di acquistare un’abitazione continua a essere elevata e diffusa.

Le compravendite tornano a crescere: quasi 786 mila transazioni attese nel 2026

Le prospettive per il mercato appaiono orientate a una prosecuzione del recupero.

Le stime per il 2026 indicano circa 785.770 compravendite, con una crescita del 2,5% rispetto al 2025. Un dato che consolida il recupero avviato nell’anno precedente e che potrebbe ulteriormente rafforzarsi nel 2027.

Un aspetto particolarmente interessante riguarda la geografia della crescita. La dinamica attesa appare più vivace nei centri non capoluogo, segnale di un possibile riequilibrio territoriale e della crescente attrattività di aree meno centrali, sostenute da maggiore accessibilità economica e nuove esigenze abitative.

Parallelamente, nelle dieci principali città italiane il 2025 ha chiuso con un aumento complessivo delle compravendite del 3,9%, nonostante il rallentamento registrato nell’ultimo trimestre (-2,5%). Il bilancio resta positivo grazie all’ottima performance dei primi nove mesi dell’anno.

Il dato sembra suggerire una dinamica consolidata: le grandi città mantengono un ruolo trainante, ma i mercati secondari iniziano a ritagliarsi spazi sempre più rilevanti.

Prezzi: la corsa rallenta e il mercato entra in una fase di normalizzazione

Uno dei segnali più significativi riguarda l’evoluzione dei prezzi.

Nel primo trimestre 2026 i valori residenziali crescono dello 0,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, confermando una fase di stabilizzazione.

L’incremento appare leggermente più sostenuto nei capoluoghi (+1,3%), mentre nei comuni non capoluogo la crescita si limita allo 0,7%.

La lettura del dato evidenzia un mercato che continua a mantenere segni positivi, ma con dinamiche meno omogenee e meno intense rispetto ai trimestri precedenti.

Dopo il picco del 2025 (+3%), le previsioni indicano un progressivo rallentamento: +1% nel 2026 e +0,4% nel 2027.

Anche nelle dieci città principali il quadro appare analogo. Dopo il +1,4% registrato nel 2025, la crescita attesa scenderebbe allo 0,7% nel 2026 e allo 0,5% nel 2027.

Non si tratta di una frenata del mercato, ma dell’ingresso in una fase di maturazione nella quale il sostegno alla crescita non arriverà più da forti rivalutazioni, bensì dal volume delle transazioni e dalla capacità di intercettare domanda reale.

Il mutuo torna protagonista, ma l’accessibilità resta la sfida centrale

Il ritorno del credito rappresenta uno degli elementi più rilevanti del nuovo scenario. Nel corso del 2025 il mercato dei mutui ha sostenuto in modo significativo la ripresa delle compravendite. La crescita aveva raggiunto il +32,8% nel primo trimestre, per poi rallentare progressivamente fino al +9,3% nel quarto. Parallelamente, gli acquisti senza finanziamento hanno recuperato terreno nella seconda metà dell’anno fino a segnare un incremento del 6,2%.

Nonostante la ritrovata centralità del credito, le compravendite senza mutuo restano prevalenti: rappresentano il 54,9% del totale contro il 45,1% delle operazioni finanziate. L’equilibrio tra queste due componenti suggerisce un mercato che continua a dipendere dal credito, ma che presenta ancora una forte quota di acquisti sostenuti da liquidità privata.

Tassi e scenario internazionale: il peso della geopolitica sui mercati immobiliari

La ripresa immobiliare si inserisce in un contesto macroeconomico complesso.

Le tensioni geopolitiche internazionali, e in particolare le criticità nell’area del Golfo Persico, hanno riacceso le pressioni energetiche e alimentato nuove spinte inflazionistiche.

A marzo 2026 l’inflazione dell’Eurozona è risalita al 2,6%, mentre l’Italia mostra una dinamica più contenuta, all’1,7%. Sul fronte del credito emergono però segnali meno favorevoli. I tassi armonizzati per l’acquisto di abitazioni sono risaliti al 3,44%, mentre l’EURIRS a dieci anni ha registrato un aumento di 31 punti base nell’ultimo anno.

L’unico elemento di alleggerimento proviene dall’EURIBOR a un mese, sceso all’1,96%, che restituisce competitività alle soluzioni variabili.

Mutui: importi più bassi e prevalenza assoluta del tasso fisso

L’evoluzione delle richieste di mutuo racconta cambiamenti significativi nelle abitudini delle famiglie. Il ticket medio per l’acquisto di una casa si attesta a 131.948 euro, circa 12 mila euro in meno rispetto ai picchi osservati nel 2025. La diminuzione appare collegata al ritorno di richieste per importi inferiori.

Le domande sotto i 100 mila euro rappresentano il 39,5% del totale. Diminuiscono invece quelle comprese tra 100 e 150 mila euro, che scendono al 30,5%; restano stabili i mutui tra 150 e 200 mila euro (17,6%), mentre quelli superiori ai 200 mila euro calano al 12,5%.

Dal punto di vista delle durate prevalgono i finanziamenti tra i 26 e i 30 anni, che rappresentano il 53,9% delle richieste. La scelta delle famiglie continua inoltre a privilegiare nettamente il tasso fisso: il 96,9% dei mutuatari opta per questa soluzione. Il variabile, pur crescendo, rimane marginale con una quota del 3,1%.

Nuove costruzioni: calano le transazioni e cresce la selettività del mercato

Il segmento del nuovo mostra segnali contrastanti. Nel 2025 le transazioni di abitazioni di nuova costruzione nei dieci principali mercati italiani sono diminuite del 16,6%, pari a circa 1.500 operazioni in meno. Tra i mercati più colpiti figurano Firenze (-32,1%), Milano (-25,9%) e Roma (-12,8%).

Le uniche eccezioni sono Palermo (+19,6%) e Bologna (+19,4%). Il nuovo resta un segmento fortemente concentrato nei grandi centri urbani del Nord e in parte del Centro Italia. Roma e Milano registrano il peso maggiore, con una quota dell’11,3% del totale.

Seguono i capoluoghi di provincia con il 7,1%, le grandi città con il 6,9% e i comuni minori con il 6,4%.

Il trilocale si conferma il formato dominante

La struttura della domanda mostra una convergenza molto chiara. Nel mercato delle nuove abitazioni il trilocale assorbe il 40,7% della domanda, valore sostanzialmente allineato all’offerta disponibile. Il dato segnala un’elevata efficienza allocativa del segmento.

Permane invece una sovrarappresentazione dell’offerta di abitazioni di grandi dimensioni, mentre domanda e preferenze continuano a concentrarsi su soluzioni più compatte.

Bilocali e trilocali rimangono quindi il cuore del mercato residenziale.

La nuova casa ideale: efficienza energetica e spazi esterni diventano priorità

Le scelte abitative degli italiani mostrano una trasformazione significativa. Un cittadino su due considera oggi molto importante vivere in un immobile nuovo o di recente costruzione. La sensibilità aumenta tra under 45, famiglie numerose e fasce reddituali più elevate.

Tra i principali fattori decisionali emergono efficienza energetica, classe dell’edificio, disponibilità di spazi esterni e metratura. Tecnologia, personalizzazione e servizi condivisi rimangono elementi secondari. Quando presenti, gli spazi comuni più apprezzati risultano essere le aree verdi.

Affitti: crescita moderata ma domanda sempre più flessibile

Anche il mercato delle locazioni continua a espandersi. Nel 2025 si registra un incremento dell’1,4% rispetto al 2024. A guidare la domanda sono soprattutto giovani, single e coppie senza figli.

L’affitto continua a rappresentare, nella maggior parte dei casi, una scelta obbligata piuttosto che volontaria, legata all’impossibilità di accedere all’acquisto. Sul fronte contrattuale dominano gli accordi a lungo termine con il 40%, seguiti da contratti transitori (29%) e concordati (25%). Gli affitti per studenti rappresentano il 6%. Cresce però la richiesta di formule più flessibili, mentre il lungo termine perde progressivamente centralità.

Investimenti: il living guida la crescita del capitale immobiliare

Il primo trimestre del 2026 segna un’accelerazione significativa anche per il mercato degli investimenti. In Italia sono stati investiti 2,8 miliardi di euro, con una crescita del 12% su base annua. Particolarmente rilevante il comparto living, che supera i 300 milioni di euro investiti, pari all’11% del totale.

La crescita del 90% anno su anno rappresenta la migliore performance tra tutte le asset class. Un dato che conferma come il residenziale stia progressivamente assumendo una centralità crescente nelle strategie di investimento, sostenuto dalla pressione della domanda abitativa e dalla ricerca di rendimenti stabili nel lungo periodo.