Una recente sentenza del Tribunale di Milano (la n. 8753/2025) ha disposto la cessazione di un’attività ricettiva svolta all’interno di un condominio, suscitando preoccupazione tra molti proprietari di immobili destinati alle locazioni brevi e tra gli operatori del settore.
Questa la massima estratta dalla sentenza: “L'attività ricettiva svolta dai convenuti all'interno di un'unità immobiliare condominiale, pubblicizzata e gestita come struttura alberghiera attraverso piattaforme online, è incompatibile con la destinazione abitativa dell'immobile e costituisce una violazione delle clausole del regolamento condominiale, regolarmente trascritto e di natura contrattuale”.
A una prima lettura, la decisione potrebbe apparire come un duro colpo per il mercato degli affitti turistici. In realtà, analizzando con attenzione le motivazioni della pronuncia, emerge un principio molto diverso e, per certi versi, rassicurante: il Tribunale non ha affermato l’illegittimità della locazione breve in quanto tale, ma ha censurato la trasformazione dell’immobile in una vera e propria attività para-alberghiera, svolta in violazione di un regolamento condominiale di natura contrattuale che vietava destinazioni differenti dall’uso abitativo. La distinzione è fondamentale.
La locazione breve, infatti, costituisce una forma lecita di godimento dell’immobile, riconosciuta dall’ordinamento e ormai ampiamente diffusa, soprattutto nelle grandi città e nelle località turistiche. Diverso è il caso in cui l’attività assuma caratteristiche tipiche di una struttura ricettiva organizzata, assimilabile a un hotel o a un affittacamere professionale.
La sentenza del Tribunale di Milano
Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano, il Giudice ha ritenuto che l’attività svolta andasse ben oltre la semplice concessione in godimento dell’appartamento, valorizzando una serie di elementi concreti che ogni proprietario dovrebbe attentamente considerare.
- In primo luogo, è stato attribuito rilievo al branding adottato per promuovere l’immobile. All’esterno dell’edificio era infatti presente una targa ben visibile con la dicitura “XXXXXXXXX Apart Hotel”, elemento ritenuto indicativo della volontà di presentare la struttura come una realtà alberghiera vera e propria e non come un appartamento destinato a locazione turistica.
- Un secondo aspetto decisivo ha riguardato i servizi offerti agli ospiti. Venivano garantite prestazioni tipiche dell’attività alberghiera, tra cui pulizie giornaliere, accoglienza in loco e transfer aeroportuale. Secondo il Tribunale, tali servizi superavano i limiti della normale locazione, trasformando il rapporto in un’attività ricettiva organizzata.
- Infine, la sentenza ha valorizzato le modalità di gestione dell’attività, esercitata in modo continuativo e professionale attraverso i principali portali online, con una struttura stabile e organizzata, ulteriore indice della natura imprenditoriale dell’attività stessa.
La decisione assume particolare importanza perché chiarisce, ancora una volta, che il confine tra locazione breve e attività ricettiva non dipende esclusivamente dalla durata del soggiorno o dal numero di appartamenti gestiti (nel caso in questione erano solamente due), ma soprattutto dal livello di organizzazione e dai servizi concretamente offerti agli ospiti.
Una guida pratica per operare correttamente
Per i proprietari di immobili adibiti ad “affitti brevi”, questa pronuncia può dunque rappresentare non tanto un segnale allarmante, quanto piuttosto una guida pratica su come operare correttamente ed evitare contestazioni.
Il primo passo fondamentale è la verifica del regolamento condominiale. Occorre infatti distinguere tra regolamenti assembleari e regolamenti di natura contrattuale. Solo questi ultimi, se richiamati nei singoli atti di acquisto, possono imporre limitazioni efficaci ai diritti dei proprietari, vietando specifiche destinazioni d’uso, comprese eventuali attività alberghiere o assimilate. Una preventiva analisi del regolamento consente quindi di comprendere i limiti entro cui l’attività può essere esercitata legittimamente.
Altro profilo essenziale riguarda i servizi offerti agli ospiti. La giurisprudenza tende a considerare compatibili con la locazione breve servizi accessori minimi, quali la pulizia finale dell’immobile o la fornitura iniziale della biancheria. Diversamente, servizi continuativi durante il soggiorno, reception, colazioni o assistenza tipicamente alberghiera rischiano di alterare la natura del rapporto.
Anche la comunicazione commerciale riveste un ruolo importante. Presentare l’immobile come “hotel”, “residence” o “apart hotel”, sia online sia attraverso insegne o targhe, può contribuire a qualificare l’attività come ricettiva. È quindi opportuno utilizzare definizioni coerenti con la reale natura dell’attività svolta, evitando messaggi potenzialmente fuorvianti.
La sentenza del Tribunale di Milano si inserisce in un contesto di crescente attenzione verso il settore delle locazioni brevi, caratterizzato da un rapido sviluppo e da una progressiva professionalizzazione degli operatori. Proprio per questo, la decisione appare destinata a favorire una maggiore chiarezza tra chi esercita legittimamente attività di locazione e chi, invece, gestisce strutture ricettive vere e proprie senza rispettarne la disciplina.
In conclusione, lungi dal rappresentare un ostacolo generalizzato agli affitti brevi, la pronuncia contribuisce a definire regole più precise per il settore, tutelando i proprietari che operano correttamente, anche con il supporto di professionisti e property manager specializzati e promuovendo una maggiore trasparenza nel mercato immobiliare turistico.
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