Chi mette casa sul mercato nelle grandi città italiane deve mettere in conto di dover aspettare quasi quattro mesi prima di chiudere la vendita. Secondo le analisi dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, a gennaio 2026 i tempi medi di vendita nelle grandi città si attestano infatti a 108 giorni, sostanzialmente stabili rispetto ai 109 giorni rilevati un anno prima. Un dato che fotografa un mercato immobiliare urbano selettivo, in cui la velocità di vendita dipende in modo significativo dalla città, dalla tipologia dell'immobile e dalla sua posizione rispetto ai prezzi di mercato.
Milano e Bologna le più rapide: meno di tre mesi per chiudere
Il mercato più dinamico d'Italia è quello milanese: a Milano bastano in media 88 giorni per vendere un immobile, il dato più basso tra tutte le grandi città monitorate dal Gruppo Tecnocasa. Seguita da Bologna con 91 giorni, la città meneghina conferma la propria capacità di assorbire rapidamente l'offerta, grazie a una domanda strutturalmente sostenuta, alla presenza di acquirenti internazionali e a un mercato delle locazioni che rende l'investimento residenziale particolarmente attraente anche per i piccoli risparmiatori.
Entrambe le città hanno però registrato un lieve allungamento dei tempi rispetto a un anno fa — rispettivamente +5 giorni per Milano e +12 giorni per Bologna. Un segnale da monitorare: pur restando i mercati più efficienti d'Italia, anche le piazze più dinamiche mostrano qualche primo segnale di rallentamento, probabilmente legato all'aumento dei prezzi che ha ridotto la platea dei potenziali acquirenti in fascia media.
Genova e Bari le più lente: oltre quattro mesi di attesa
All'estremo opposto della classifica si trovano Genova, con 133 giorni medi di vendita, e Bari con 126 giorni — le città dove la trattativa richiede più tempo tra tutti i grandi mercati urbani monitorati. Nel caso di Genova, la lentezza riflette le caratteristiche strutturali di un mercato con prezzi contenuti ma con una domanda meno pressante rispetto alle metropoli del Nord, e con uno stock abitativo spesso datato che richiede più tempo per trovare l'acquirente giusto. Bari, pur avendo registrato negli ultimi anni una delle crescite di prezzo più vivaci d'Italia — con un +13,4% rilevato nel 2025 — mostra tempi di vendita ancora lunghi, a testimonianza che l'accelerazione dei prezzi non si è ancora tradotta in una corrispondente accelerazione delle transazioni.
Hinterland e capoluoghi di provincia: tempi più lunghi ma in miglioramento
Al di fuori delle grandi città il mercato è strutturalmente più lento, ma mostra segnali incoraggianti di accelerazione. Nelle aree dell'hinterland delle metropoli i tempi medi si sono ridotti a 136 giorni, contro i 142 di un anno fa — un miglioramento di sei giorni che suggerisce un interesse crescente per le zone periferiche, in parte alimentato dalla diffusione dello smart working e dalla ricerca di metrature più ampie a prezzi più accessibili rispetto ai centri urbani. Le situazioni più rapide si registrano nell'hinterland di Firenze, dove bastano 109 giorni per vendere, e in quello di Verona con 122 giorni, due mercati che beneficiano di una domanda sostenuta anche da acquirenti stranieri attratti dalla qualità della vita e dal valore paesaggistico del territorio.
Nei capoluoghi di provincia i tempi medi si attestano a 127 giorni, cinque in meno rispetto all'anno precedente — un miglioramento contenuto ma coerente con la tendenza generale verso una maggiore vivacità anche nei mercati secondari, dove la combinazione tra prezzi ancora accessibili e una qualità della vita percepita come superiore a quella delle grandi metropoli continua ad attrarre un numero crescente di acquirenti.
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