Chi compra casa oggi in Italia è più giovane, più spesso single e, se vive in una grande città, sempre più propenso ad andare a cercarla altrove. È il quadro che emerge dall’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sul primo semestre 2026, condotta su un campione di circa 23mila compravendite e oltre 5mila contratti di locazione realizzati attraverso le agenzie del gruppo.
Si compra per abitare, ma a Milano gli investitori frenano
La maggior parte degli acquisti continua a riguardare l’abitazione principale, che nel primo semestre 2026 rappresenta il 74,8% delle compravendite. L’investimento si attesta al 18%, sostanzialmente in linea con il 2025, mentre la casa vacanza sale al 7,2% dal 6,6% dell’anno precedente. Le differenze tra le città sono marcate. Napoli registra la quota più alta di acquisti per investimento, quasi il 42% del totale, seguita da Verona e Palermo, dove si superano il 34-35%. A Roma gli investitori sono leggermente sotto il 20%.
La novità è Milano: nel giro di un anno la quota di acquisti a scopo di investimento scende dal 30% al 23%, anche per effetto dei rincari accumulati negli ultimi anni nel capoluogo lombardo. “Nella prima parte dell’anno Milano evidenzia una frenata di acquisti per investimento”, spiega Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Tecnocasa.
Gli under 34 sono il 31%, a Milano il 39%
La fascia più attiva resta quella tra i 18 e i 34 anni: a livello nazionale gli under 34 rappresentano il 31% degli acquirenti, uno dei valori più alti dal 2019. A Milano la quota arriva al 39%, mentre a Genova, Firenze e Torino supera il 35%. Le famiglie sono il 66% degli acquirenti e i single il 34%, ma a Milano i single superano il 48%, dividendo il mercato quasi a metà con le famiglie. Molto presenti anche a Torino (47%) e Roma (44%).
Trilocale in testa, ma Milano e Torino scelgono il bilocale
In Italia il trilocale rimane la tipologia più acquistata, con oltre il 34% delle compravendite. A Milano prevalgono i bilocali, che pesano per il 45%, ma nel 2026 i trilocali crescono in modo significativo, dal 29% al 39%, legati al maggiore peso degli acquisti per abitazione principale a fronte del calo di quelli per investimento. A Torino il bilocale vince con il 41% delle scelte, mentre nelle altre metropoli è quasi sempre il trilocale a dominare.
Cresce l’attenzione all’efficienza energetica
La quota di compravendite in classe A e B passa dall’8,4% del 2025 al 9,2% del primo semestre 2026. A Milano l’aumento è più marcato, dal 7,7% al 9,5%, con quote vicine al 9% anche a Bologna e Verona. Le abitazioni nelle classi meno efficienti restano comunque la parte più consistente degli immobili scambiati.
La fuga dalle città: nel 2019 il 75% comprava dove viveva, oggi il 60%
Prosegue la tendenza dei residenti delle grandi città ad acquistare l’abitazione principale fuori dal proprio comune. Nel 2019 il 75% comprava nella propria città, nel primo semestre 2026 la quota scende al 60%. A Milano solo il 38% dei residenti acquista dentro il capoluogo, mentre il 62% si sposta fuori, contro il 35% del 2019. Percentuali elevate di acquisti verso l’esterno anche a Napoli (53%), Bologna e Roma (49%) e Torino (48%). Il fenomeno è invece poco rilevante dove le quotazioni sono più contenute: a Genova riguarda il 17% degli acquirenti, a Palermo e Bari appena l’11%. A guidare la scelta, osserva l’Ufficio Studi, è soprattutto l’aumento dei prezzi degli ultimi anni.
Affitti: a Milano il canone concordato dal 10% al 31%
Sul fronte delle locazioni, il 70% è legato a una scelta abitativa, il 24% a esigenze di lavoro e il 6% allo studio. A Milano il 38% dei contratti riguarda lavoratori trasfertisti e il 13% studenti, a conferma di una domanda legata alla mobilità per lavoro e formazione. Studenti molto presenti anche a Torino e Firenze.
Quanto ai contratti, a livello nazionale il canone libero resta il più diffuso con il 41%, seguito dal concordato al 31% e dal transitorio al 28%. A Milano il quadro cambia sensibilmente: il canone concordato passa dal 10% del 2025 al 31% del primo semestre 2026, mentre calano il transitorio, al 36%, e il canone libero, al 33%. Il balzo è attribuito al nuovo Accordo Territoriale del 2023, che ha adeguato i massimali dei canoni. Il concordato prevale anche a Genova, Napoli, Palermo, Roma e Verona.
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