Napoli, nella scelta della casa "il panorama" è un elemento discriminante (intervista)

Davide invigorito guida il gruppo valente immobiliare, con sede a pochi passi da piazza dei martiri, cuore economico e sociale della città di Napoli. Una zona dove sorgono la maggior parte degli immobili di pregio e con clienti per lo più benestanti. I tempi sono difficili anche per il mattone del capoluogo campano, con un crollo importante negli ultimi quattro anni, e con caratteristiche che lo differenziano dalle altre città

Qual è la situazione del mercato?
Spesso le nostre valutazioni non possono tenere conto del prezzo reale, che conta sempre meno a scapito della forza del potenziale acquirente che può permettersi di comprare casa senza necessità del mutuo.  Anche perché i nostri immobili raramente valgono meno di 600 mila euro, e dunque ci rivolgiamo a una certa clientela

Dunque non è possibile avere un’idea dei prezzi medi al mq
Il prezzo al mq non esiste più, abbiamo dei riferimenti di massima, ma di solito scaturisce dall’equilibrio tra domanda e offerta. Quando l’acquirente ha liquidità, mette l’offerta sul piatto e il proprietario deve scegliere: o accetta l’offerta, con un prezzo che sicuramente è al ribasso (tra le cause la crisi e l’ampia offerta) oppure aspetta a tempo indeterminato

Può fare degli esempi?
Una casa che quattro anni fa vendevamo a un milione, oggi si vende a 700 mila euro. I prezzi sono calati del 30%. Una signora ha accettato un’offerta da 1,9 milioni per la sua villa, quasi il 50% in meno di quanto aveva chiesto tre anni fa. Sono cambiate le priorità

In che senso?
Fino al 2007 si vendeva perché era buona l’offerta, oggi si vende per problematiche collegate all’economia, come la scarsità di soldi o l’elevata tassazione, o la spesa improvvisa dovuta al matrimonio di un figlio 

Qual è la caratteristica del mercato napoletano? 
Rispetto a città come Milano o Roma, a Napoli c’è il panorama, che nella scelta è un elemento discriminante. Il napoletano vive tutto il giorno all’aria aperta, ed ha l’esigenza di riportare quel modo di vivere anche a casa. E quindi avere degli spazi aperti in cui trascorrere qualche ora, o dove ad esempio stendere i panni

Quindi anche l’esposizione diventa fondamentale
Certo, le case più vendute sono proprio quelle più luminose, più esposte alla circolazione dell’aria, con la vivibilità collegata a queste variabili. Un immobile con poca luce è probabile che resti invenduto. E se ci si può permettere una spesa più alta si guarda all’eventuale terrazzo, alla vista su uno scorcio di mare. Prima si guardava meno alle particolarità, mentre oggi il cliente è più esigente perché sa che c’è molta offerta

Come avete affrontato gli anni di crisi?
Le tecniche di vendita sono rimaste uguali, così come la centralità del rapporto diretto con i clienti. Per il resto ci siamo adeguati, prima di tutto eliminando la pubblicità cartacea, che ci costava decine di migliaia di euro all’anno. E poi abbiamo ridotto gli altri costi di gestione del 50%

Siete dunque in linea con la rivoluzione del web
Una rivoluzione, sì, che ha reso il nostro lavoro più comodo e veloce ma che ci ha anche messo in difficoltà, soprattutto nella categoria di immobili e clientela con cui abbiamo a che fare

Perché?
Perché per gli immobili di prestigio la pubblicazione delle foto è un ostacolo, non un vantaggio. Un politico, un imprenditore di successo, un armatore, non vogliono che le immagini dei loro spazi privati siano diffusi su internet. Chiedono trattative riservate, i contatti sono sempre personali ed esigono il rispetto della privacy

Cerchiamo di far capire ai clienti che il mondo è cambiato, che non si può prescindere dalla pubblicazione di foto, ma non sempre ci riusciamo

Prospettive per il prossimo anno?
Immagino un mercato ancora Fermo. Oggi chi può investire lo fa in prodotti finanziari perché guadagna di più, difficilmente compra case. Anche perché con le nuove normative i movimenti di soldi vengono troppo monitorati, c’è troppa pressione. Io non sono d’accordo con la tracciabilità esasperata. I controlli andrebbero fatti a posteriori, se si verifica un problema, e non a priori. In ogni caso la guardia di finanza o l’agenzia delle entrate possono chiedere i documenti necessari in qualsiasi momento

Scritto da mtodarello