Surroga del mutuo, operazioni in calo. Colpa dei costi?

Quanto costa surrogare il mutuo? Secondo le leggi vigenti, nulla o quasi. La pratica, resa gratuita dalla legge Bersani del 2007, consente di sostituire il proprio mutuo con un altro a condizioni più vantaggiose, come quelle attuali. Il fenomeno, tuttavia, si sta riducendo: chi doveva muoversi, secondo gli esperti interpellati da idealista/news, lo ha già fatto per tempo.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è possibile grazie al principio della “portabilità”, che, come si legge sul sito della Camera dei Deputati, consiste in“una serie di disposizioni, in prima battuta recate dell’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, con le quali si consente al debitore di sostituire più facilmente l’istituto erogante con uno nuovo, eventualmente a condizioni più favorevoli, allo scopo di accrescere il grado di concorrenza nel mercato dei mutui bancari”.

In sostanza, spiega il Legislatore, “si permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il finanziamento con una nuova banca (perché, ad esempio, quest’ultima propone condizioni migliori), mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate”.

Surroga del mutuo, quali sono i costi?

In altre parole, un cliente può chiedere ad una nuova banca di sostituirsi alla precedente nel contratto di mutuo. La nuova banca si prende carico del debito, estinguendolo, e accende un nuovo contratto con la stessa ipoteca a condizioni più favorevoli. Il tutto assolutamente a costo zero per il cliente. Ogni spesa, compresi i costi notarili, è a carico della banca.  

La legge di riferimento, che attualmente è l'articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, recita infatti che "non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione", e che "è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione".

I costi della surroga del mutuo riguardano solo gli atti accessori

Ad essere a pagamento per il richiedente, invece, sono tutti gli atti non strettamente necessari all’operazione di surroga, come le relative quietanze notarili, come specificato dal protocollo 0031590.U emesso dal Ministero della Giustizia il 12 dicembre 2017. Tale protocollo aveva per oggetto un’operazione di surroga nell’ambito della quale il notaio di riferimento non aveva segnalato tra i parametri (e quindi aveva di fatto evitato tasse e contributi relativi) il proprio onorario legato al rilascio della quietanza per una operazione di surroga. Operazione che, come si spiega diffusamente nella circolare, risulta a pagamento perché non è strettamente legata all’operazione in sé.

Surroga del mutuo, perchè è in calo?

Tale protocollo non va però inteso come un disincentivo alla stipula delle surroghe, come qualcuno pensa. Il documento non va infatti a modificare nulla della legge vigente. E se un calo di domande di surroga c’è stato, certamente non è legato alle spese del’operazione.

“Il grande vantaggio della surroga, che insieme all’abbassamento dei tassi applicati ai mutui ne ha determinato il successo degli ultimi anni – spiega a idealista/news Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it - risiede anche nella sua gratuità per il consumatore e, almeno per adesso, la surroga continua ad essere completamente gratuita. A quanto ci risulta non sono in discussione cambiamenti a questo proposito anche perché, se veramente si perdesse il requisito della gratuità, sarebbe un grave danno per il consumatore”.

A cosa dunque è dovuto il calo delle surroghe di questi ultimi tempi? “Il calo registrato nel 2018 circa la sottoscrizione di surroghe, peraltro molto meno drastico del previsto – risponde Cresto,-  semmai è da attribuire al fatto che la maggior parte di chi aveva in essere contratti di mutuo a tassi notevolmente maggiori rispetto a quelli attuali, semplicemente, ne ha già presumibilmente approfittato negli scorsi anni”.

“Bisogna ricordare che sono diversi anni che i tassi sono ai minimi storici – aggiunge Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, - e molti clienti in questi anni hanno già surrogato il proprio mutuo. Naturalmente chi ha contratto un mutuo negli ultimi anni, avendo usufruito di tale periodo di tassi ai minimi, non ha motivo per surrogare, pertanto un calo di tali operazioni è fisiologico”.

“Registriamo un calo significativo delle surroghe per effetto di due principali fattori – spiega poi Antonio Ferrara, Ad di Monety: - Il primo è dettato da un mercato che negli ultimi anni ha portato a rinegoziare uno stock di mutui di quasi 100 miliardi di euro. Il secondo motivo è che coloro che hanno sottoscritto un contratto di mutuo negli ultimi 4 anni, hanno potuto godere di tassi ai minimi storici, pertanto si tratta di finanziamenti difficilmente rinegoziabili”.

“Il tema dei costi è un fattore non incisivo – aggiunge Renato Landoni, Presidente di Kiron Partners. - Il fenomeno surroghe è in diminuzione perché il valore complessivo dello stock mutui si è nel tempo ridotto e perché i mutui sono stati già o rinegoziati o surrogati. Si può dire inoltre che risulta ancora marginale l’effetto dell’aumento dei tassi di questi ultimi mesi che non incide quindi sul mercato delle surroghe”

Come andrà, allora, nei prossimi anni? “Nel corso degli ultimi mesi, si nota una leggera risalita dei tassi – risponde Ferrara, - pertanto sarà sempre più complicato individuare offerte che possano migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo. Possiamo quindi affermare che chi doveva rivedere le condizioni del finanziamento si è già mosso per tempo. Bisogna infatti considerare che, ai 100 miliardi di euro rinegoziati negli ultimi anni, si aggiungono i clienti che hanno ricevuto proposte di rinegoziazione interna da parte della loro banca godendo così di una netta sforbiciata sulla propria rata. In quest’ultimo caso è difficile fare una stima del valore dei mutui che hanno visto applicare tassi in linea con le offerte presenti sul mercato, si tratta però di un volume considerevole molto vicino allo stock dei mutui di coloro che hanno cambiato banca”.