Le imposte da pagare in caso di cessione di usufrutto e nuda proprietà

Con un recente pronunciamento, la Corte di Cassazione si è espressa in merito alle modalità e alle tassazioni previste per la vendita della nuda proprietà e il contestuale trasferimento dell’usufrutto. Vediamo quanto specificato.

Nella fattispecie, i giudici erano stati chiamati in causa per la vendita della nuda proprietà e il contestuale trasferimento dell’usufrutto del medesimo cespite a due acquirenti diversi. Uno scenario per cui si costituiscono atti distinti, ciascuno dei quali deve essere assoggettato ad autonoma tassazione delle imposte ipotecarie e catastali, anche se compresi nel medesimo negozio giuridico.

Non potendo rilevare la necessaria dipendenza di carattere oggettivo tra i due atti, che prevedrebbe l’imposta unica, la tassazione deve essere applicata per ciascuna disposizione contenuta nell’atto.

L’Agenzia delle Entrate, infatti, aveva fatto ricorso in Cassazione contro la pronuncia della Ctr, secondo cui i due acquirenti dell’immobile, uno della nuda proprietà, l’altro dell'usufrutto, dovessero versare un’unica imposta ipocatastale, nonostante gravassero di fatto in via solidale su entrambi.

La questione verte sull’interpretazione di un articolo che recita: “se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto. Se le disposizioni contenute nell'atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l'imposta si applica come se l'atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa”.

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha specificato che con il termine disposizione si intende ogni atto autonomamente suscettibile di valutazione patrimoniale. Quindi, per considerare le disposizioni connesse tra loro, deve esserci una necessaria e reciproca dipendenza tra le disposizioni negoziali, ovvero che ciascuna di esse non produca i propri effetti se non in correlazione con le altre.

Per la Cassazione, la Ctr ha sbagliato a ritenere che il caso in esame, in cui sono stati trasferiti nuda proprietà e usufrutto dello stesso immobile, potesse configurare un negozio complesso ed essere assoggettato a un’unica tassazione.

Al contrario, secondo i giudici in questo caso non sussiste alcuna concatenazione tra la vendita del diritto di nuda proprietà e il contestuale trasferimento dell’usufrutto a due beneficiari diversi, trattandosi di una connessione non oggettiva, come indica la norma, bensì derivante esclusivamente dalla volontà delle parti. Le due disposizioni, pertanto, sono soggette ad autonoma tassazione.

Concludendo, la Cassazione ha accolto il ricorso delle Entrate, ribaltando le pronunce dei precedenti gradi di giudizio che, secondo i giudici della Suprema Corte, non avevano applicato correttamente i principi di diritto della giurisprudenza di legittimità in materia.