Affittare casa a Procida: luci e ombre sulle locazioni nella Capitale della Cultura 2022

Quante “gioie e dolori” consegue l’essere proprietario di una casa nel 2022? Se questa casa si trova in una piccola isola come quella di Procida, probabilmente i dolori in elenco sono maggiori delle gioie. Ne abbiamo discusso con Federica Zingarelli, esperta di comunicazione e marketing in ambito immobiliare, che propone alcune riflessioni sul mercato della Capitale della Cultura 2022.

“Mi occupo di strategie di marketing e copywriting, ma tutto è cominciato grazie al settore immobiliare, - racconta Federica Zingarelli, - infatti, la mia carriera ha avuto inizio proprio occupandomi della comunicazione digitale di investitore nel settore immobiliare. Vivo sull'isola di Procida da un paio d'anni e qui il mercato immobiliare è molto particolare: parliamo di una piccola isola nella quale tutti gli abitanti si conoscono e il ricambio generazionale è molto lento.  Sono appena 4 chilometri quadrati con una densità abitativa di circa diecimila abitanti (di cui, di fatto, probabilmente almeno la metà residenti fittizi). Una bolla in cui il tempo scorre in maniera differente rispetto al resto del mondo; viene da chiedersi quale sia il futuro imprenditoriale di chi investe in immobili a Procida”.

Quali sono le particolarità del mercato immobiliare di Procida?

E’ evidente la totale assenza di competizione nel settore immobiliare (sull'isola è presente una sola agenzia), il che denota quanto siano poco profittevoli certi affari (per declinazione professionale ho imparato che laddove non c'è competizione non esiste mercato). Inoltre negli ultimi anni si è aggiunta una forte problematica: l'impossibilità da parte delle persone di trovare una casa in affitto annuale perché i proprietari procidani preferiscono affittare case vacanza da quando Procida è diventata Capitale della Cultura 2022. Ma questa scelta giova davvero alle loro tasche? E, soprattutto, sanno realmente affrontare un tale impegno in termini burocratici e fiscali?

Quali sono i principali problemi di chi affitta casa?

Quando l’immobile diventa una risorsa per ottenere un’entrata extra sui propri guadagni, grazie alla messa a reddito, i dubbi che possono assalire il proprietario sono davvero molti: e se mi metto in casa uno che non paga? Forse è meglio fare affitti brevi? Se non è un dipendente statale o un pensionato gli faccio il contratto?

Quali sono i problemi di chi invece vuole trovare casa in affitto a Procida?

Da quando sull’isola si sono accesi i riflettori di quest’evento che la vedrà protagonista fino a dicembre 2022, il mercato immobiliare ha subito un vero e proprio monopolio delle locazioni turistiche. Basta fare un giro tra i gruppi social dell’isola per rendersi conto di quante siano le persone che cercano una sistemazione di lungo periodo senza riuscire a trovarla. La domanda ha praticamente divorato l’offerta.

L’affitto turistico non è una opportunità imprenditoriale?

Sicuramente tutti i proprietari di immobili a Procida, lusingati dal titolo ricevuto e speranzosi di un notevole incremento del turismo, hanno deciso di diventare neoimprenditori del settore turistico trasformando le proprie abitazioni in case vacanza. In realtà, più che imprenditori, le persone di qui hanno ancora la mentalità da pescatori o marinai che ha contraddistinto l’isola per generazioni. Quindi, è facile intuire che non sia certo un gioco da ragazzi parlare di business e imprenditoria con un’impronta culturale di questo tipo, orientata verso un obiettivo completamente diverso.

Cosa manca a Procida per fare del turismo un’impresa?

Procida è sempre stata vista come un’isola per le vacanze al mare delle famiglie, soprattutto provenienti da luoghi vicini, perché di fatto non c’è nient’altro. Ma per esempio, per quel che concerne la ristorazione, l’intrattenimento e la vita notturna, ha ancora tanto su cui lavorare. Chi direbbe mai che che sull’isola di Arturo non esistano alberghi? Eppure è così: ultimamente, si stanno incrementando le attività di B&B ma non esiste un’offerta alberghiera. Il tempo, del resto, è come fermo al 1960: chi verrebbe a mettere su radici imprenditoriali degne di nota? E così, nel 2022, Procida ancora non ha mai visto la comparsa di alcuna grande catena alberghiera che credesse davvero in lei.

Che tipo di turismo si può fare allora a Procida?

Nel tempo si sono radicate solo due tipologie di turisti: il turista di prossimità, anche detto “mordi e fuggi” che preferisce alloggiare su isole più ricche di attività come Capri e Ischia e, magari, fare una scampagnata di un giorno a Procida, e quello familiare, ancora affezionato allo schema della vacanza tradizionale “mare&casa”.

È possibile invertire la marcia?

Bisognerebbe cominciare a ragionare da imprenditori e dar vita a una rete turistica che si allinei con la richiesta della massa. Questo renderebbe l’isola più commerciale? Indubbiamente sì, ma darebbe l’opportunità al luogo di cominciare a vivere non più di sola pesca, bensì di business scalabile e internazionale. Cosa bisognerebbe fare perché ciò possa accadere? Il procidano dovrebbe cambiare il proprio mindset e aprirsi al mondo. D’altronde, la cultura non isola, o sbaglio? E soprattutto occorrerebbe non improvvisarsi imprenditori.

Cosa significa non essere imprenditori del turismo improvvisati?

Non basta possedere un’immobile per poter fare turismo. Invece, quando dico che a Procida sono rimasti al 1960, io non esagero: qui vige l’anarchia totale e molti sono i proprietari convinti di poter ancora affittare case vacanza con la tradizionale stretta di mano come si usava fare una volta, con ovvie conseguenze sul piano dell’evasione fiscale, il che è mortificante per chi invece si occupa di affitti in modo professionale, sostenendo tutti gli oneri. Inoltre, i procidani sono disposti ad affittare anche qualsiasi “buco”, con un consistente calo della qualità del soggiorno. E naturalmente, si tratta solo di affitti brevi: impossibile trovare un affitto annuale.

Quanto conviene davvero affittare casa per brevi periodi?

Sarò diretta: se non hai intenzione di farne un business serio, non ne vale assolutamente la pena. In realtà, gli affitti brevi espongono i proprietari a un rischio maggiore nel danneggiamento degli interni di casa. Ricordo, inoltre, che tutte le spese ordinarie e straordinarie sono a carico del proprietario di casa che, tirando le somme, nella migliore delle ipotesi – essendo Procida un’isola e dipendendo completamente dalle condizioni metereologiche e marittime - riesce a tenere in locazione l’immobile da aprile a ottobre. Se mettessimo in campo gli oneri fiscali e li sommassimo alle spese già citate, sarebbe possibile mantenere una casa di proprietà e guadagnarci pure avendo un business attivo solo sei mesi su dodici? Credo proprio di no.

Quali sono invece i vantaggi di affittare per lunghi periodi?

Affittare una casa per lunghi periodi permette davvero di poter dormire sonni tranquilli e arrotondare con delle entrate extra. In primis, con i tempi che corrono, praticamente quasi nessun proprietario correrebbe il rischio di affittare casa senza la registrazione di un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Avrebbe, inoltre, il vantaggio che tutte le spese ordinarie ed eventuale manutenzione degli interni sia a carico dell’inquilino. Questi sono notevoli risparmi se facciamo una moltiplicazione per dodici mesi. In un periodo di incertezze come questo, è molto importante farsi certi conti in tasca e capire se valga la pena giocare a fare gli imprenditori oppure cominciare a tutelarsi per davvero. È anche importante non rendere la vita impossibile ai potenziali inquilini: il terrorismo psicologico di molti media sta rendendo impossibile affittare casa a una grande fetta della popolazione per l’unica colpa di essere dipendente del settore privato o partita iva. Il mio invito ai proprietari di casa è quello di riflettere: fatevi accompagnare da validi professionisti durante il percorso di selezione dell’inquilino e tutelatevi come giusto che sia, ma vi prego di smetterla di vivere nella paura.