Prezzi delle case in Europa, le previsioni di S&P fino al 2025

I prezzi delle case in Europa caleranno, ma non crolleranno. Lo dicono le previsioni di S&P per il 2023-2025, che non vedono tuttavia prospettive di ripresa solida fino al prossimo triennio. Ciò perché è probabile che i prezzi delle abitazioni e gli investimenti risentano del rapido aumento dei tassi sui mutui. Ecco cosa prevede S&P sui prezzi degli immobili residenziali europei nei prossimi anni.

Prezzi delle case in Europa, le previsioni di S&P in sintesi

Ci vorrà del tempo prima che i prezzi di mercato delle case in Europa e gli investimenti si adeguino completamente a questi tassi di interesse più elevati, sostengono gli analisti di S&P, e alcuni Paesi ci metteranno più tempo di altri. S&P ha riscontrato che tale aggiustamento potrebbe durare fino a 10 trimestri e tipicamente è due volte più marcato rispetto a quanto avviene dopo un regime di tassi bassi.

Detto ciò, quanto successo in passato ha dimostrato che i prezzi delle abitazioni in Europa sono piuttosto anelastici rispetto ai ribassi. Inoltre, i driver attuali (come l’offerta limitata, un mercato del lavoro solido, l’elevata ricchezza delle famiglie e ciò che sembra essere un cambiamento nelle preferenze) potrebbero attenuare l’effetto dei tassi d’interesse in aumento.

Nel complesso, S&P rivede al ribasso le previsioni di prezzo per le abitazioni nei vari Paesi europei, escludendo un rimbalzo nei prossimi tre anni. L’aggiustamento dei prezzi legato a maggiori tassi di interesse potrebbe richiedere anni a causa di altri fattori che concorrono a formare i prezzi delle case.

I tassi sui mutui in Europa

Il mercato immobiliare europeo risentirà dei più alti tassi dei mutui, che a loro volta risentiranno delle politiche delle banche centrali. L’inflazione, secondo gli analisti di S&P, non ha ancora raggiunto il picco, quindi è improbabile che le banche centrali smettano di aumentare i tassi di interesse; le previsioni per i tassi Bce sono per un tasso sui depositi che raggiungerà il 3 per cento. Tagli ufficiali dei tassi sono improbabili prima della fine del 2024, aggiungono da S&P.

La conseguenza è un aumento generalizzato dei tassi sui mutui che, sebbene in termini nominali abbiano registrato qualche calo, in termini reali aggiustati per l’inflazione restano alti, e vi permarranno fino alla fine del 2024.

Edilizia residenziale, previsioni per l’Europa

L’edilizia residenziale europea tiene ancora, secondo S&P, con un incremento dell’1 per cento nel quarto trimestre nell’area euro. Si tratta però di un indicatore ritardato rispetto ai dati del mercato immobiliare. I dati sui permessi di costruzione o edilizia abitativa hanno invece subito correzioni sul picco, anche se disomogenee rispetto alle diverse aree geografiche.

Ad esempio i permessi a costruire di nuove residenze sono calati del 40 per cento rispetto al picco in Francia e Svezia, e del 25 per cento in Germania, mentre continuano ad aumentare in Portogallo. Il motivo non risiede tuttavia nei tassi dei mutui; il picco era già stato infatti raggiunto nel quarto trimestre 2021, (prima della crisi delle forniture dei materiali da costruzione, Ndr). A ciò si aggiunga un settore edilizio già pienamente operante e incapace di assorbire la domanda aggiuntiva, oltre al continuo declino dell’accessibilità economica degli alloggi a causa dell’aumento dei prezzi delle case rispetto al reddito. Circostanza, questa, più legata alla mancanza di offerta che all’indebolimento della domanda.

Prezzi delle case e tassi sui mutui

Prima che l’aumento dei tassi sui mutui si trasmetta ai prezzi immobiliari, notano da S&P, potrebbero passare dai due ai tre anni. In questo lasso di tempo un aumento dei tassi di 100 punti base potrebbe tradursi in un calo dei prezzi immobiliari del 5 per cento e in una diminuzione degli investimenti del 10 per cento. Percentuali che potrebbero rivelarsi più alte dato che l’aumento dei tassi sui mutui avviene a partire da livelli estremamente bassi.

Ovviamente l’impatto varierà da Paese a Paese a seconda delle condizioni dei rispettivi mercati immobiliari. Ad esempio, la quota di mutui a tasso variabile presente nei diversi Paesi influirà sul riprezzamento delle abitazioni. Il che significa probabilmente maggiore esposizione di Svezia e Portogallo a questo rischio rispetto ad alti Paesi con livelli inferiori di contratti a tasso variabile.

Ad ogni modo, rileva S&P, i prezzi delle case in Europa sono piuttosto anelastici, ovvero cambiano difficilmente al salire dei tassi di interesse. Esistono infatti altri fattori che sostengono la domanda, e quindi i prezzi, come ad esempio la crescita salariale, sostenuta da una occupazione a livelli record, i maggiori risparmi del post-pandemia, le misure governative a sostegno, e non ultimo l’aumento della domanda di case legato al flusso di rifugiati dall’Ucraina. Lato offerta, l’incapacità del settore delle costruzioni di tenere il passo con la domanda crescente crea una insufficienza di stock disponibile che alimenta i prezzi abitativi.