Social housing in Europa, come arginare la fuga dei giovani dalle case troppo care

no studio di Savills esplora le opzioni per creare social housing in Europa

GTRES

25 Luglio 2023, 10:52

Il problema del caro affitti e in generale del caro case per i più giovani, siano essi studenti o lavoratori, non è evidentemente un tema solo di Milano, ma coinvolge tutta Europa. Con l’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse che ostacolano l’acquisto delle case, a fronte di redditi che raramente lievitano con la stessa velocità, il problema delle città europee è quello di arginare la fuga di giovani cervelli, creando le condizioni abitative perché i giovani possano trovare casa dei grandi centri a prezzi abbordabili. Uno studio di Savills esplora le opzioni per creare social housing in Europa.

Le pressioni sull'accessibilità delle case sono acute e colpiscono molti cittadini, soprattutto giovani, studenti, lavoratori essenziali e le loro famiglie. Le popolazioni invecchiate e l'aumento delle famiglie monoparentali hanno intensificato la concorrenza per un'offerta limitata di alloggi accessibili in città. I valori sia di acquisto che di affitto sono aumentati, con la domanda di alloggi in affitto aggravata dai recenti aumenti dei tassi ipotecari.

I locatari si trovano costretti a cercare soluzioni più distanti, a rimanere più a lungo a casa dei genitori, a spostarsi verso città più economiche o a condividere un appartamento con altre persone.

Questa pressione ha riorientato l'attenzione sulla necessità di fornire alloggi sociali veramente accessibili, di solito attraverso qualche forma di sostegno del settore pubblico. In Spagna e in altri paesi dell'UE, ad esempio, i piani di ripresa post Covid-19 vengono utilizzati per sussidiare l'edilizia abitativa accessibile.

Savills

Caro affitti, un problema anche per le imprese

L'elevata inflazione ha chiare implicazioni anche per le imprese, specialmente per quelle più piccole e le startup, che hanno un ruolo significativo nella crescita economica globale. Con l'aumento dei costi operativi, diventa più difficile per loro permettersi gli spazi commerciali che cercano nelle località desiderate, il che potrebbe limitare la loro capacità di crescere. Il bene più prezioso di queste imprese è il loro personale, che si trova a dover fare i conti con una grave carenza di alloggi accessibili vicino al luogo di lavoro. Ciò potrebbe rappresentare una sfida per reclutare e trattenere i talenti. Il costo dell'affitto di un appartamento con una camera da letto nel centro della città rappresenta il 55% dello stipendio netto medio in 14 città globali, con una variazione dal 37% a Chicago al 79% ad Hong Kong.

Inflazione e prezzi degli immobili commerciali

La concorrenza per spazi ufficio di alta qualità sta aumentando, facendo salire gli affitti. La domanda continua a crescere poiché le imprese cercano unità energeticamente efficienti, flessibili, con design creativi e situate in luoghi ben collegati, al fine di attrarre il miglior talento. Tra il 2019 e il 2022, gli affitti degli uffici di primo livello sono aumentati in media del 4,9% in 23 mercati globali.

Questo trend al rialzo sta colpendo duramente le piccole e medie imprese, molte delle quali si sono viste costrette a spostarsi verso distretti più remoti e edifici meno attrattivi.

Savills

Come creare spazi per i giovani professionisti

Per fare fronte al problema del caro affitti, che rischia di allontanare i giovani talenti dai centri urbani, Savills immagina alcune soluzioni pronte all'uso:

Aumento degli spazi di coworking

Una possibile soluzione è l'aumento dei cosiddetti spazi di coworking commerciali, che offrono pacchetti all-inclusive senza vincolanti contratti a lungo termine. Dato i costi di avvio e di mantenimento di un ufficio, queste offerte possono risultare più semplici e convenienti nel tempo.

Per confrontare il costo di un'opzione di coworking rispetto al costo netto effettivo di un ufficio convenzionale di alto livello, la ricerca di Savills ha esaminato come varia il costo per un'azienda di 10 persone in 16 mercati globali chiave. Lo studio ha rilevato che in media uno spazio di coworking è il 40% più economico, anche se ci sono considerevoli variazioni tra le diverse località.

Investimenti pubblici e privati per hub industriali e universitari

Nel caso in cui le soluzioni di co-working si dimostrino troppo costose, fondi del settore pubblico vengono utilizzati insieme agli investimenti privati nella creazione di centri per startup, come ad esempio il progetto Factory Berlin e gli spazi di incubazione di Barcelona Activa. Queste iniziative offrono affitti a basso costo e risorse condivise tra imprese di dimensioni simili in località convenienti. Inoltre, favoriscono la collaborazione tra le comunità, sia a livello locale che all'interno dei settori industriali.

La riqualificazione di vecchi edifici commerciali

Altri modi per aumentare la disponibilità di alloggi accessibili nei centri delle città includono la riqualificazione di vecchi edifici commerciali in nuove abitazioni, come ad esempio l'iniziativa Les Grand Voisins, situata nell'ex ospedale Saint Vincent de Paul di Parigi. Un'altra iniziativa consiste nel rigenerare quartieri svantaggiati attraverso una combinazione di alloggi a prezzi accessibili e alloggi di mercato, insieme a proprietà commerciali.

Nel Regno Unito e in Europa, fondi immobiliari focalizzati sugli ESG (Environmental, Social, and Governance) e con scadenza definita, come quelli gestiti da Man Group e Civitas, tra gli altri, stanno portando capitale privato a sostenere progetti di edilizia abitativa sociale finanziati dal settore pubblico. Gli investitori accettano un rendimento finanziario inferiore rispetto a quello che otterrebbero da fondi commerciali puri.

È evidente che c'è un urgente bisogno di reimmaginare il vivere e lavorare nei centri delle città di molte grandi metropoli, e renderlo più accessibile in un contesto del XXI secolo. I progetti di maggior successo saranno probabilmente quelli che si concentrano anche sulla consegna di più ampi benefici sociali e ambientali.