Le bolle immobiliari nel mondo

Il rischio globale delle bolle immobiliari è diminuito drasticamente nel 2023. Un rapporto pubblicato la scorsa settimana dalla banca svizzera UBS conclude che su 25 città esaminate, solo due sono a rischio di una bolla immobiliare quest'anno, in calo rispetto alle nove delle due relazioni precedenti. I dati mostrano che anche luoghi noti per i loro prezzi elevati delle case sono usciti dalla zona delle bolle immobiliari ed ora vengono semplicemente classificati come sovraprezzati, tra cui Tel Aviv, Hong Kong, Francoforte e Toronto.

UBS ha identificato l'aumento dei tassi di interesse come causa della fine del finanziamento a basso costo nel settore immobiliare. I prezzi delle case internazionali, adeguati all'inflazione, hanno subito la diminuzione più marcata dalla crisi finanziaria globale del 2008 a causa di questi cambiamenti. Il rapporto afferma che soprattutto i mercati meno accessibili non hanno potuto sopportare la pressione aggiuntiva dei tassi di interesse in aumento ed hanno subito un calo.

Zurigo e Tokyo sono rimaste nella zona di rischio di bolla immobiliare, portando gli analisti a concludere che il mercato svizzero non si è ancora completamente adattato alle nuove condizioni, come dimostrato anche dal livello di rischio invariato a Ginevra. Il mercato nella capitale giapponese è stato categorizzato come generalmente difensivo, cioè resistente ai cambiamenti. Inoltre, i tassi di interesse delle banche centrali non sono aumentati nel paese.

Miami è rimasta la città degli Stati Uniti con il punteggio più alto nel 2023, con un punteggio di 1,38, valutato solo 0,13 punti al di sotto del territorio a rischio di bolla. La città ha anche subito solo lievi cambiamenti rispetto al 2022, a differenza di altre città che ora si trovano molto più in basso nella classifica. New York e San Francisco sono ora incluse nella categoria a giusto valore dopo aver subito deflazioni legate a Covid-19 e alla qualità della vita, oltre alla pressione dei tassi di interesse. Los Angeles è l'unico mercato immobiliare negli Stati Uniti, oltre a Miami, che UBS considera sovravalutato, ma è diventato anche più accessibile rispetto all'anno scorso.

Guardando i rapporti tra i prezzi delle case e l'affitto, i prezzi delle case e il reddito, l'aumento dei pagamenti ipotecari rispetto all'aumento del PIL, l'aumento delle spese per la costruzione rispetto all'aumento del PIL e, infine, il rapporto tra i prezzi delle case nella città e nelle aree circostanti, UBS ha determinato il loro indice di rischio. Su 25 città incluse nell'indagine (tutte conosciute per i loro alti prezzi immobiliari), due sono state considerate a rischio di bolla. Altre 14 sono state considerate con un "mercato immobiliare sovravalutato" e nove sono ora considerate giustamente valutate, un nuovo record per la classifica.