Chi paga il subentro in un contratto di locazione? Le informazioni da conoscere

Quando si ha la necessità di sostituire una delle parti dell’accordo di affitto, è naturale chiedersi chi paga il subentro nel contratto di locazione. L’operazione di subentro, o meglio di cessione, comporta il pagamento dell’imposta di registro che grava sull'inquilino che cede il contratto, a meno che l’accordo non preveda diversamente. Va precisato, inoltre, che la somma è dovuta anche nel caso in cui il proprietario abbia optato per la cedolare secca.

Scendiamo nei dettagli e cerchiamo di capire quali sono i soggetti che possono subentrare nell’accordo, quanto si paga per il subentro in un contratto di locazione, a chi spetta e come corrispondere le somme dovute.

Subentro nel contratto di locazione: informazioni generali

Il subentro nel contratto di locazione è un’operazione che consente di sostituire una delle parti coinvolte nell’accordo di affitto. Questo processo implica che un nuovo individuo prenda il posto dell'inquilino precedente e, pertanto, una modificazione soggettiva del rapporto per cui chi entra nel contratto acquisisce tutti i diritti e doveri del soggetto originale.

Per amor di precisione, è bene sottolineare che il termine subentro viene utilizzato come sinonimo di cessione del contratto. Tuttavia, si tratta di due concetti ben diversi poiché:

• la cessione è la situazione per antonomasia in cui una delle due parti del contratto viene sostituita in maniera volontaria;
• viene definita subentro la circostanza in cui si verifica l’entrata automatica di un nuovo soggetto come conduttore o locatore a seguito di circostanze che non dipendono dalla volontà delle parti. In questo caso, dunque, si parla di “subentro ex lege” come continuazione di un rapporto contrattuale già esistente con la sostituzione di uno dei soggetti senza la volontà delle parti.

Dopo tale premessa, è possibile individuare i soggetti abilitati ad effettuare l’operazione di sostituzione, ovvero chi può subentrare in un contratto di locazione. Generalmente, possono verificarsi le seguenti situazioni:

• subentro da parte del conduttore;
• subentro da parte del locatore.

La situazione più comune e diffusa riguarda il subentro di un nuovo conduttore. Tuttavia, non è del tutto improbabile che anche il proprietario dell'immobile possa cambiare. In ogni caso, è importante notare che la possibilità di procedere con il subentro nel contratto deve essere ammessa dall’accordo stesso. Se ciò non è previsto, le parti coinvolte non avranno la possibilità di utilizzare questa modalità di trasferimento delle responsabilità stabilite nel contratto.

Se si sta valutando di procedere con l’opzione di subentro, è bene sapere che quest’ultima comporta il pagamento di una somma di denaro, esclusi i casi in cui la sostituzione avviene ex lege (senza la volontà delle parti). Vediamo dunque chi paga per il subentro in un contratto di affitto e quali sono gli importi da versare.

Chi paga le spese di subentro in un contratto di locazione?

Chi paga il subentro in un contratto di locazione? A quanto ammonta la spesa? Il versamento delle imposte relative al subentro è generalmente a carico dell’inquilino uscente, a meno che il contratto non preveda diversamente, come nel caso di divisione della spesa tra uscente ed entrante. Tutte le altre spese relative all’immobile affittato spettano, naturalmente, all’inquilino nuovo dal momento in cui subentra nel rapporto di locazione.

L’importo della tassa di registro per il subentro dipende dalle condizioni contrattuali e, più nello specifico:

• se l’accordo non prevede un corrispettivo per il recesso del contratto o per il subentro, l’imposta di registro è del valore di 67 euro;
• se l’accordo prevede un corrispettivo, è necessario versare il 2% del corrispettivo pattuito del valore minimo di 67 euro.

Pertanto, l’operazione di sostituzione di una delle parti prevede un costo per il subentro nel contratto di locazione diverso rispetto alla situazione specifica. Secondo quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate, l’imposta non deve essere corrisposta nei casi di subentro che non dipendono direttamente dalla volontà delle parti (subentro ex lege), ovvero nelle seguenti situazioni:

• alienazione a terzi della proprietà oggetto del contratto di locazione;
• decesso del locatore;
• ingresso del coniuge per separazione giudiziale o per assegnazione della casa coniugale.

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È interessante notare che, nel caso di subentro nel contratto di locazione per decesso del locatore, tipologia di “subentro ex lege” si ammette un’esenzione dall’imposta di registro. Se ci si sta chiedendo chi paga per il subentro in un contratto di locazione commerciale è bene sapere che le regole di cessione appena esposte valgono anche in questo caso.

Allo stesso modo, l’esenzione dal pagamento dell’imposta nei casi di cessione involontaria vale generalmente anche per il modello di contratto di locazione di tipo commerciale. Una volta individuato chi paga per il subentro in un contratto di affitto e qual è il costo generale per portare a termine questa operazione, è bene porre uno sguardo ai casi in cui il proprietario dell’immobile opta per un regime di tassazione diverso da quello ordinario.

Subentro nel contratto di locazione con cedolare secca

Nel caso di subentro nel contratto di locazione con cedolare secca, è importante tenere presente che l'imposta sostitutiva prevista da tale regime non copre l’imposta di registro dovuta per la modifica di uno dei soggetti del contratto.

L’Agenzia delle Entrate ha predisposto una lista delle imposte "sostituite" dalla cedolare secca in cui, tuttavia, non figurano le spese di registrazione della cessione di un contratto di locazione.

Alla luce di quanto detto, il costo del subentro nel contratto di locazione con cedolare secca è il medesimo dei contratti in regime ordinario: 67 euro nei casi di assenza di corrispettivo e del valore del 2% del corrispettivo nei casi di previsione contrattuale di quest’ultimo.

Come e quando pagare per il subentro

Il pagamento del subentro è un passaggio fondamentale per assicurare la regolarità dell'operazione agli occhi dell’Agenzia delle Entrate. L’importo deve essere versato entro 30 giorni dall’entrata del nuovo soggetto.

Per il subentro nel contratto di locazione il modello di riferimento è l’F24 Elementi identificativi, facilmente reperibile sul sito ufficiale dell’AdE. Per compilarlo è necessario fornire i seguenti dati:

• dati identificativi dell’inquilino entrante e di quello uscente, ovvero codice fiscale, dati anagrafici e domicilio fiscale;
• informazioni relative alla registrazione del contratto di locazione, che possono essere reperite con la funzione Ricerca codice identificativo del contratto dell’AdE;
• identificazione del codice tributo 1502, che specifica la cessione/subentro nei contratti di affitto;
• nella sezione “Erario/Altro” non è necessario compilare il codice ufficio e il codice atto. nella casella “Tipo”, invece, è opportuno inserire la lettera “F” (registro);
• infine, è necessario inserire i dettagli di pagamento degli importi dovuti per l’imposta di registro.

È importante notare che, oltre al pagamento tramite modello F24 Elide, è essenziale presentare in via telematica o presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate anche il modello RLI debitamente compilato. La stessa disposizione vale per l’individuazione del modulo di subentro nel contratto di locazione con cedolare secca.

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Quanto si paga la cessione del contratto di locazione?

Il costo di cessione del contratto di locazione è pari a 67 euro in assenza di corrispettivo e del 2% del corrispettivo in presenza di quest’ultimo nell’accordo di locazione. Nel caso di subentro ex lege, non è dovuta alcuna imposta.

Quanto si paga per il subentro in un contratto di locazione?

Per il subentro volontario in un contratto di locazione è previsto il pagamento di un’imposta di registro del valore di 67 euro, in caso di assenza di corrispettivo, e del 2% del corrispettivo in caso di presenza di quest’ultimo all’interno dell’accordo.

Quanto costa cambiare l’intestatario del contratto affitto?

La cessione senza corrispettivo di un contratto di affitto ha un costo fisso di 67 euro. Di contro, in presenza di corrispettivo pattuito tra le parti, l’operazione ha un costo pari al 2% del corrispettivo stesso. Non è necessario sostenere questo costo nei casi di subentro ex lege.